"Đất vàng" - đụng đâu, sai đó

Cái thời săn lùng đất nghĩa trang, đất kẹt để không ít đại gia bất động sản đang khỏe mạnh, vợ đẹp con khôn bỗng dưng ra đê tức tưởi đã khiến nhiều người chùn tay với cõi âm. Chiến lược của giới chủ bất động sản lúc này là tìm vị trí đắc địa, đảm bảo là đất sạch, chấp nhận giá đầu vào cao vì giá đầu ra còn ngất ngưởng hơn khi chúng biến thành đất vàng.

Nhiều năm nay, các ông trùm bất động sản có máu mặt liên tục tung quân đi săn lùng các vị trí đất vàng để làm dự án nhà ở. Trong lúc hưng phấn, rượu vào lời ra một đại gia bất động sản có tiếng của Hà Nội còn cáo hứng: "Khi dân ở, đất chỉ là nơi đất ở/Sang dự án đất bỗng hóa thành vàng", xem ra cũng không sai.

Có điều khá lạ, không có một dự án đất vàng nào tại các thành phố lớn mà từ đầu đến cuối không vướng đến sai phạm. Thậm chí có ông trùm bất động sản còn thách thức người viết bài này: "Đố ông tìm được dự án nào mà cơ quan quản lý chuyên ngành, chính quyền địa phương và chủ đầu tư không có sai phạm". Ngẫm lại, không phải không có lý.   

Mới đây, ngày 26/7, Thanh tra Chính phủ (TTCP) công bố kết luận thanh tra một số dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn vay; việc chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, nhà đất có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại Hà Nội. Tại các kết luận, về sai phạm tài chính ở các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất, số tiền được phát hiện qua thanh tra lên đến gần 4.000 tỉ đồng.

Về đất vàng, sai phạm có tính lặp đi, lặp lại của các địa phương, các dự án chính là giao đất không qua đấu giá. quy định việc các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất cũ phải di dời được phép hợp tác đầu tư với nhà đầu tư khác để thực hiện dự án. Nhiều địa phương trong đó có UBND thành phố Hà Nội đã không có văn bản hướng dẫn và quy định cụ thể, nên các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước khi đưa vị trí đất vào hợp tác liên doanh đã xác định giá chưa sát thị trường.

Chỉ cần đơn cử dự án Sun Grand City 31 Láng Hạ  là khu đất được UBND TP Hà Nội cấp phép đầu tư xây dựng cho Tổng công ty Đường sắt Việt Nam. Khi chủ đầu tư lựa chọn nhà đầu tư đã đưa lợi thế đất để đấu giá đã thu về cho Nhà nước số tiền lớn lên đến 514,9 tỉ đồng. 

Việc giao đất không qua đấu giá tại dự án trên là vi phạm nhiều quy định pháp luật khiến nhiều đời lãnh đạo TP.Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Dương, TP.HCM đi tù nhưng vẫn không làm chùn tay lãnh đạo các địa phương, kể cũng là điều khó hiểu.

Nói về việc triển khai dự án, cũng không ít sai phạm mà TTCP đã chỉ ra tại các kết luận. "Bài vở" quen thuộc của các ông chủ bất động sản là cứ xin thò một chân vào nhà như câu chuyện ngụ ngôn "Sói và Dê", bằng mọi cách được phê duyệt rồi tính chuyện điều chỉnh quy hoạch, nâng tầng, điều chỉnh công năng sau. Điều rất ngạc nhiên là tất cả các điều chỉnh đều có xu hướng tăng thêm diện tích sử dụng, tăng mật độ sử dụng, có lợi cho chủ đầu tư, mà không thấy cái lợi ích nào cho người dân sử dụng sau khi dự án hoàn thành.

Nên kiểm tra 38 dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất có vị trí đắc địa, lợi thế về kinh doanh tại Hà Nội, TTCP phát hiện, công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng còn nhiều hạn chế, trong quá trình thực hiện phải điều chỉnh cục bộ nhiều lần; có 20/38 dự án vi phạm quy hoạch xây dựng, vi phạm một số nội dung về quản lý đầu tư xây dựng.Trong đó, 5 dự án chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 không phù hợp với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 đã được duyệt (số tầng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng hầm, tầng kỹ thuật, nâng chiều cao tầng nhà...). 

Khi thị trường đóng băng hoặc năng lực tài chính chưa đảm bảo, chưa thể chuyển nhượng dự án thì tìm mọi cách "hoãn binh". Đến nay có 4 dự án chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ quy định. Tuy nhiên, chỉ có 1 dự án được UBND thành phố xác định chậm tiến độ (dự án 47 Nguyễn Tuân) với số tiền phạt chậm dự án hơn 13 tỉ đồng không phải ánh đúng tình hình triển khai các dự án tại Thủ đô. Kiểm tra 38 dự án thì có tới 8 dự án còn nợ đọng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chậm nộp với số tiền hơn 1.900 tỷ đồng.

Phân tích tổng số tiền sai phạm được phát hiện qua thanh tra là gần 4.000 tỷ đồng sẽ thấy có nhiều mục được "bỏ qua" rất vô lý. Đầu tiên là 1,951 tỷ đồng tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, thuê đất của một số dự án mà chủ đầu tư còn nợ đọng, 89,9 tỷ đồng tiền sử dụng đất bổ sung đối với tầng kỹ thuật do chủ đầu tư một số dự án sử dụng vào mục đích kinh doanh, 403 tỷ đồng (tạm tính) do chủ đầu tư tự ý chuyển mục đích sử dụng đất của Dự án 302 Cầu Giấy.

Kết luận của TTCP cũng chỉ ra hàng loạt sai phạm của các cơ quan quản lý thuộc UBND TP.Hà Nội, Bộ Xây dựng và chủ đầu tư trong việc đầu tư, xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn Hà Nội.Cũng theo TTCP, kiểm tra 38 dự án thì có tới 8 dự án còn nợ đọng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chậm nộp với số tiền hơn 1.900 tỷ đồng. Tổng số tiền sai phạm được phát hiện qua thanh tra là gần 4.000 tỷ đồng. Trong đó, 403 tỷ đồng (tạm tính) do chủ đầu tư tự ý chuyển mục đích sử dụng đất của Dự án 302 Cầu Giấy; số tiền 89,9 tỷ đồng tiền sử dụng đất bổ sung đối với tầng kỹ thuật do chủ đầu tư một số dự án sử dụng vào mục đích kinh doanh; số tiền 1.462 tỷ đồng tiền sử dụng đất, thuê đất do chủ đầu tư một số dự án còn nợ đọng; số tiền gần 489 tỷ đồng tiền chậm nộp tiền sử dụng đất của một số dự án mà chủ đầu tư còn nợ đọng… 

Đối với một số dự án từ nguồn ngân sách nhà nước như: Dự án cải tạo nâng cấp Quốc lộ 1A, đoạn Cầu Chui, Cầu Đuống- Ngô Gia Tự (quận Long Biên), Dự án xây dựng tuyến đường Lê Trọng Tấn… dự án Hợp phần xe Buýt nhanh BRT thuộc dự án phát triển giao thông Hà Nội… kết luận của TTCP cũng chỉ ra hàng loạt sai phạm trong công tác quản lý đầu tư xây dựng. Trong đó tính hiệu quả của dự án Hợp phần xe buýt nhanh BRT thuộc dự án phát triển giao thông Hà Nội đang là vấn đề xã hội quan tâm.

Tuần qua, UBND TP.Hà Nội đã báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về kết quả thực hiện Thông báo số 1183 ngày 23/7/2021 và Kết luận số 1468 ngày 4/9/2018 của Thanh tra Chính phủ (nội dung xác định nghĩa vụ tài chính) đối với các dự án chuyển đổi mục đích có vị trí đắc địa sang mục địch khác tại TP.Hà Nội. Vẫn còn những tranh luận xung quanh việc áp khoản chi phí dự phòng và chi phí kiểm định và chứng nhận phù hợp chất lượng công trình 1% chi phí xây dựng (thời điểm Thông tư số 145 năm 2007 còn hiệu lực và Thông tư số 36 năm 2014 của Bộ Tài chính còn hiệu lực) vào tính tiền sử dụng đất. Hay cần thống nhất các áp dụng khoản thu nhập chịu thuế tính trước (5,5%) trong suất đầu tư khi xác định chi phí phát triển làm cơ sở xác định giá đất của các dự án để Thành phố có cơ sở thực hiện.

Vẫn biết trong quá trình phát triển đô thị thì việc "Khi dân ở, đất chỉ là nơi đất ở/Sang dự án đất bỗng hóa thành vàng" là điều khó tránh khỏi. Nhưng lâu nay hàng đống "vàng ròng" chỉ chui vào túi một vài cá nhân, gây thiệt hại lớn cho ngân sách Thành phố là điều khiến nhiều người dân thắc mắc.