TP.HCM đề xuất hạ giá đất nông nghiệp, tác động lan tỏa đến thị trường bất động sản

Giá đất nông nghiệp tại TP.HCM dự kiến giảm 20-30%

TP.HCM đang tiến gần đến lộ trình ban hành bảng giá đất mới khi Hội đồng Thẩm định bảng giá đất thành phố vừa thống nhất phương án do Sở Nông nghiệp và Môi trường xây dựng. Đây là bảng giá đất đầu tiên được áp dụng theo khung pháp lý mới, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, với nhiều điều chỉnh đáng chú ý, đặc biệt là xu hướng giảm sâu giá đất nông nghiệp.

Theo tờ trình mới nhất của Sở Nông nghiệp và Môi trường gửi UBND TP.HCM, giá đất nông nghiệp trong dự thảo bảng giá đất lần này được đề xuất điều chỉnh giảm khoảng 20-30% so với bảng giá hiện hành. Mức giá này cũng thấp hơn đáng kể so với phương án từng được đưa ra hồi cuối tháng 11/2025.

Cụ thể, bảng giá đất nông nghiệp được xây dựng theo 4 khu vực và 3 vị trí. Trong đó, vị trí 1 là thửa đất tiếp giáp lề đường trong phạm vi 200 m; vị trí 2 cách lề đường từ 200-400 m; vị trí 3 là các vị trí còn lại.

Tại khu vực I, giá đất trồng cây lâu năm ở vị trí 1 được đề xuất cao nhất khoảng 625.000 đồng/m², giảm khoảng 23% so với mức cao nhất đang áp dụng theo Quyết định 79 (810.000 đồng/m²). Mức giá thấp nhất khoảng 400.000 đồng/m², giảm hơn 30% so với bảng giá hiện hành. Đối với đất trồng cây hằng năm tại vị trí 1, giá cao nhất được đề xuất khoảng 500.000 đồng/m², thấp hơn 26% so với mức hiện hành; giá thấp nhất khoảng 320.000 đồng/m².

Ở các khu vực II, III và IV, giá đất trồng cây lâu năm được đề xuất dao động từ khoảng 205.000 đến 500.000 đồng/m². Với đất trồng cây hằng năm, mức giá thấp nhất khoảng 164.000 đồng/m² và cao nhất khoảng 400.000 đồng/m².

Đáng chú ý, một số khu vực thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ như Bàu Bàng, Phú Giáo, Dầu Tiếng, Tân Uyên… lại ghi nhận mức điều chỉnh tăng từ 1-1,7 lần so với hiện hành, trong khi phần lớn khu vực nội thành TP.HCM cũ điều chỉnh theo hướng giảm.

Lo ngại chi phí tăng lên do giá đất nông nghiệp giảm

Theo các chuyên gia, bảng giá đất mới được xác định là căn cứ quan trọng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí liên quan và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, những điều chỉnh lần này được dự báo sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và các giao dịch kinh tế có liên quan.

Trước đó, trong dự thảo trình hồi cuối tháng 11/2025, giá đất nông nghiệp từng được đề xuất tăng mạnh, từ 78-85% so với bảng giá hiện hành. Cụ thể, giá đất trồng cây lâu năm tại khu vực 1 có thời điểm được đề xuất lên tới 1,4 triệu đồng/m², còn đất trồng cây hằng năm là 1,2 triệu đồng/m².

Việc chuyển sang phương án giảm giá trong tờ trình mới nhất diễn ra trong bối cảnh giá đất ở được xây dựng theo mặt bằng mới, làm dấy lên lo ngại về việc nới rộng khoảng chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp.

Theo quy định hiện hành, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp nhân với diện tích chuyển mục đích. Trong khi chỉ một số trường hợp đặc thù được hưởng cơ chế ưu đãi, phần lớn các trường hợp còn lại phải nộp 100% theo bảng giá đất.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc định giá đất nông nghiệp ở mức thấp không chỉ làm tăng nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, mà còn ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân. Chi phí chuyển mục đích cao có nguy cơ bị “đẩy” vào giá nhà ở, giá thuê mặt bằng kinh doanh, từ đó tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, đặc biệt là nhóm hộ kinh doanh và doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, việc giá đất nông nghiệp bị xác định quá thấp có thể khiến người sử dụng đất chịu thiệt thòi, do mức bồi thường không phản ánh đúng giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường.

Trao đổi với Dân Việt, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng, đề xuất giảm giá đất nông nghiệp có thể tác động đến cả người dân lẫn doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất có nguy cơ tăng cao, kéo theo tổng chi phí phát triển dự án trở nên tốn kém hơn. Hệ quả là nguồn cung bất động sản có thể tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở thương mại vừa túi tiền ngày càng sụt giảm.

Hiện tại, địa bàn TP.HCM vẫn đang áp dụng ba bảng giá đất cũ của các địa phương trước khi sáp nhập (gồm khu vực TP.HCM cũ, tỉnh Bình Dương cũ và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) cho tới hết năm 2025, trước khi chính thức chuyển sang bảng giá đất thống nhất mới.
Trong đó, bảng giá đất TP.HCM (cũ) áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến 31/12/2025, với mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến đường trung tâm như đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1 cũ)...
Địa bàn khu vực 2 (Bình Dương cũ) giá cao nhất là hơn 89 triệu đồng/m2 (đường Yersin, đường Bạch Đằng). Hệ số tăng cao nhất là 8,10 lần so với Quyết định 63/2024.Địa bàn khu vực 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) giá cao nhất là 149,3 triệu đồng/m2 (đường Thùy Vân). Hệ số tăng cao nhất là 3,78 lần so với Quyết định 26/2024.

×