"Cò đất" tạo ra sự khan hiếm thị trường gây sốt ảo, giá lên cao

"Cò đất" gây sốt ảo nhưng giá thật

Như Dân Việt đã thông tin, Chính phủ thống nhất xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, tháng 10/2022 nhằm khắc phục những hạn chế, tạo ổn định và minh bạch cho thị trường bất động sản.

Luật Nhà ở sẽ sửa đổi theo hướng rà soát các vấn đề vướng mắc, bất cập trong thực tiễn để hoàn thiện các chính sách về nhà ở, nhất là các chính sách. Trong đó, gồm có quy hoạch; chiến lược; chương trình phát triển nhà ở bảo đảm tính dự báo quá trình phát triển...

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sẽ hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản nhằm giải quyết các bất cập, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan.

Để làm rõ các quy định pháp lý và các kiến nghị, giải pháp tháo gỡ những bất cập trong Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản, PV Dân Việt đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw về những vấn đề này.

Thưa Luật sư! Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đang phát triển "nóng" và có nhiều sự thay đổi, tuy nhiên, vẫn còn tồn tại bất cập, khiến cho người có thu nhập thấp khó tiếp cận được các căn hộ nhà ở xã hội, đặc biệt, tại một số địa phương tình trạng sốt đất, giá căn hộ ở mức cao. Theo ông nguyên nhân này có phải do luật còn nhiều kẽ hở?

- Đặc điểm của những cơn sốt đất ảo là ăn theo những thông tin chưa rõ ràng về các đề xuất xây dựng dự án hạ tầng quan trọng của từng địa phương, như: Sân bay, đường cao tốc hay các đô thị đang được những doanh nghiệp lớn triển khai.

Thông qua lực lượng "cò đất" hùng hậu, giá đất được đẩy lên cao chóng mặt. Giao dịch chủ yếu là lướt cọc, sang tay chứ không có giao dịch thật, bởi những người này không có nhu cầu sử dụng đất. Bởi vậy mới có hiện tượng: Sốt ảo nhưng giá thật.

Cùng với đó là việc thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về bất động sản bị mất cân đối, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa được đáp ứng đầy đủ.

Một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, tạo ra nhiều cơn sốt giá nhà đất. Thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Các thủ tục trong giao dịch bất động sản còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản...

Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để thu lợi nhuận. Tình trạng "cò đất" và buôn bán bất động sản tạo ra sự khan hiếm giả trên thị trường để đẩy giá lên cao diễn ra phổ biến.

Thực tế, giá bất động sản quá cao so với giá trị thật, khiến thị trường bất ổn. Điều đó không chỉ gây rủi ro đối với người mua nhà mà còn gây rối loạn thị trường và khiến cơ quan quản lý nhà nước các cấp ở địa phương rơi vào thế lúng túng, nguy cơ mất an ninh trật tự, ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc triển khai dự án và nhiệm vụ điều hành kinh tế - xã hội.

Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản, nhà ở nói riêng tuy đã có những điều chỉnh kịp thời nhưng vẫn chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Rõ ràng sau nhiều năm đi vào thực tiễn hệ thống pháp luật bất động sản hiện hành đều bộc lộ không ít các điểm bất cập tạo cơ hội cho các cá nhân tổ chức dựa vào các kẽ hở của pháp luật tạo nên những bất ổn trong thị trường bất động sản.

Theo Luật sư, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động tác động tới thị trường bất động sản như thế nào?

- Thực tế triển khai thi hành Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản cho thấy, vẫn còn nhiều quy định chưa đi vào cuộc sống, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung - cầu về nhà ở vẫn còn mất cân đối và nhiều bất cập.

Tại các đô thị lớn như TP.Hà Nội, TP.HCM, TP.Đà Nẵng… nguồn cung về nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá thấp và trung bình còn thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân.

Giá cả nhà ở trên thị trường nhìn chung vẫn còn ở mức quá cao so với mức thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư. Nhiều quy định trong Luật hiện hành còn chưa cụ thể, chưa rõ ràng, cứng nhắc nên không khả thi như: Quy định về việc quy hoạch quỹ đất để phát triển nhà ở ở xã hội, quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, quy định không cho phép bán nhà ở xã hội…

Một số vấn đề phát sinh trên thực tế nhưng pháp luật hiện hành chưa điều chỉnh như quy định về phát triển nhà ở tái định cư, về tài chính nhà ở, về phát triển nhà ở chung cư của hộ gia đình, cá nhân…

Luật kinh doanh bất động sản chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho phép mọi loại bất động sản được tham gia vào thị trường nên có nhiều loại bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường như quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm, đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng tiền thu có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước...

Luật cũng chưa có quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải được thực hiện trên thị trường chính thức, chưa có quy định cụ thể để quản lý hoạt động của những tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: Tổ chức định giá bất động sản, cung cấp thông tin bất động sản, cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản…

Đồng thời, chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành, hạn chế nguồn vốn cho thị trường và tính thanh khoản của ngân hàng với thị trường bất động sản... Lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: Quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng, tài chính..., nhưng các quy định trong từng lĩnh vực này vẫn chưa đồng bộ, chưa thống nhất.

Đặc biệt, các quy định về việc tạo quỹ đất cho phát triển các dự án bất động sản vẫn còn mang nặng tính xin – cho, trong khi pháp luật không có quy định yêu cầu các địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà ở và bất động sản nên tình trạng dự án bất động sản phát triển tràn lan, theo phong trào xảy ra khá phổ biến, nhiều chủ đầu tư không có khả năng tài chính để thực hiện dự án, dẫn đến chậm triển khai.

Thủ tục rườm rà tác động tiêu cực

Như ông đã nêu ở trên, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản còn nhiều bất cập, vậy chúng ta cần phải sửa luật như thế nào để ngăn chặn tình trạng nhà đầu tư "thổi" giá đất, giá căn hộ lên quá cao so với giá thực tế và tình trạng "găm căn hộ" khiến cho thị trường khan hiếm căn hộ?

- Đối với Luật nhà ở, về vấn đề sở hữu nhà ở: Để không chồng chéo với Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi cần làm rõ các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thay vào đó sẽ bổ sung các quy định có liên quan đến việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, quy định về quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ, quyền sở hữu nhà chung cư, về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở về phát triển nhà ở.

Quy định rõ ràng việc tái định cư cho cư dân, hỗ trợ cho người có thu nhập thấp đảm bảo quỹ đất. Giảm thiểu tình trạng khan hiếm dẫn đến thổi giá. 

Cần phải làm rõ các hình thức giao dịch về nhà ở như: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, góp vốn bằng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Tránh tình trạng găm nhà găm căn hộ đầu cơ trên thị trường.  Về thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở: Xây dựng hệ thống hạ tầng thông tin về nhà ở đảm bảo minh bạch đối với các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Đối với Luật kinh doanh bất động sản, về phát triển bất động sản: Điều chỉnh lại các quy định về đầu tư phát triển bất động sản, đồng thời bổ sung thêm một số quy định như: Nguyên tắc sử dụng đất để đầu tư phát triển bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; chuyển nhượng vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản; sáp nhập và mua lại doanh nghiệp bất động sản.

Về giao dịch bất động sản: Do Luật hiện hành chưa điều chỉnh một số vấn đề quan trọng như về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua các loại bất động sản khác ngoài nhà ở; về giao dịch các loại bất động sản giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với nhau; về thế chấp bất động sản và đặc biệt là chưa có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai...

Về kinh doanh dịch vụ bất động sản: Sắp xếp, làm rõ lại các nội dung của Luật hiện hành và bổ sung thêm các quy định như cá nhân môi giới, định giá bất động sản phải đăng ký hành nghề và có thẻ hành nghề có thời hạn, thẻ hành nghề được phân hạng, thi sát hạch trước khi cấp. Tránh tình trạng các cá nhân làm "cò đất".

Hiện nay, người dân vẫn còn thấy phiền khi phát sinh thủ tục, chi phí cho giao dịch bất động sản, đặc biệt là giao dịch qua sàn, môi giới bất động sản, tín dụng, thuế, phí,… Làm thế nào để điều tiết thị trường, tránh tạo thêm thủ tục, trung gian, ảnh hưởng tới quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, quyền sở hữu bất động sản của người dân đã được pháp luật công nhận?

- Thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh,giá cả hợp lý, thủ tục nhanh gọn sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Ngược lại, thị trường bất động sản thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý, thủ tục rườm rà dẫn đến phát sinh chi phí sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế. Để điều tiết thị trường bất sản tránh tạo thêm thủ tục, trung gian, ảnh hưởng tới quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, quyền sở hữu của người dân đã được pháp luật công nhận, cần phải tập trung vào các cơ chế sau:

Kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản. Ban hành hệ thống tiêu chí cho vay bất động sản đối với các tổ chức tín dụng.

Hạn chế tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.

Đổi mới các phương thức phát triển nhà ở: Xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ quan đô thị.

Đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án, tăng nguồn cung cho thị trường.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh bất động sản: Các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản tại các địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới để quản lý tốt thị trường.

Kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch bất động sản, kịp thời phát hiện và uốn nắn các sai phạm về giao dịch, mua bán, thực hiện các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản. Kiên quyết xử lý những sàn giao dịch bất động sản cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch và những hành vi gian dối, " làm giá" gây mất ổn định thị trường.

Xin cảm ơn Luật sư về cuộc trao đổi....!