“Cơn mưa” dự án mới phủ kín vùng ven TP.HCM, nhà đầu tư cần cẩn trọng

Thị trường biến động bởi nhiều dự án

Bước vào quý III/2025, thị trường bất động sản tại khu vực phía Nam nói chung và TP.HCM nói riêng đón nhận nhiều thông tin đa chiều khi nguồn cung tăng trưởng, nhưng các nhà đầu tư vẫn còn nhiều lo lắng về tính pháp lý của dự án. Trong khi đó, giá cả vẫn “neo” ở mức khá cao.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, thương hiệu Nghiên cứu & Tư vấn phát triển thuộc DKRA Group, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý III đang phản ánh những diễn biến nổi bật và xu hướng của thị trường.

Ở phân khúc căn hộ, thị trường ghi nhận 15.426 căn nguồn cung sơ cấp, tăng 15% so với cùng kỳ. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với 96,8% tổng nguồn cung, trong khi Bình Dương (cũ) chiếm 63,5% lượng mở bán mới.

Đáng chú ý, sức cầu thị trường tăng gấp 3,1 lần so với quý III/2024. Giá bán sơ cấp tăng bình quân 12–18%, trong khi giá thứ cấp cũng tăng 7–15%, cho thấy mức độ hấp thụ tốt và nhu cầu thực tăng mạnh.

Nguồn cung mới trong quý đạt mức tăng, phản ánh xu hướng thị trường đang có sự dịch chuyển về "đô thị vệ tinh", đặc biệt là những địa phương có lợi thế về quỹ đất lớn, vùng trũng về mặt bằng giá, kết nối vùng thuận lợi,...

Theo khảo sát thực tế của Dân Việt, TP.HCM (mới) hiện nay xuất hiện hàng nghìn căn hộ chung cư, dự án đất nền nhà phố mới đã và sắp đưa ra thị trường.

Đơn cử, dự án A&K Tower, của Công ty CP Địa ốc OBC Holdings, vị trí tại phường An Phú, TP.HCM (phường An Phú, TP.Thuận An, Bình Dương cũ) được quảng cáo với hơn 1.000 căn hộ. Chủ đầu tư dự án này giới thiệu đây là "trung tâm mới" đô thị TP.HCM và đánh dấu cho chiến lược làm dự án theo kiểu "viên ngọc đầu tiên" (giá bán dao động ở mức 35 triệu/m2 trở lên).

Đáng chú ý, đây là dự án đầu tay của chủ đầu tư trên, chưa biết tiến tới hoạt động ra sao, nhưng trong lần "chào sân" thị trường bất động sản, ông Trần Văn Hiếu - Tổng Giám đốc OBC Holdings cho biết bên cạnh A&K Tower, trong 5 năm tới, OBC Holdings dự kiến sẽ giới thiệu thêm 5 dự án lớn tại các khu vực chiến lược của tỉnh Bình Dương cũ như Thuận Giao, Tân Đông Hiệp và các vùng đô thị vệ tinh khác với quy mô hàng nghìn căn hộ cao cấp, biệt thự và khu thương mại dịch vụ.

Qua khảo sát thực tế, nhân viên môi giới tại dự án này cho biết hiện dự án đang xây dựng hầm, chờ cơ quan chức năng nghiệm thu và ký hợp đồng với khách. Để mua, khách hàng cần "giữ chỗ, đặt cọc" 30 triệu đồng. Sau khi các thủ tục pháp lý hoàn thiện sẽ thanh toán theo tiến độ ký kết. Nhân viên kinh doanh còn không quên hứa hẹn khách hàng đầu tự dự án sẽ sinh lợi.

Được biết, dự án trên vẫn chưa được Sở Xây dựng TP.HCM ban hành văn bản đủ điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Một dự án khác là A&T Saigon Riverside, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương, làm chủ đầu tư, với 2 block cao 37 tầng (917 căn hộ), đang được các sàn rao bán. Nhân viên môi giới cho biết, khách hàng chỉ cần đặt cọc 50 triệu đồng và thanh toán theo tiến độ. Tuy nhiên, dự án này mới động thổ hồi tháng 7/2025.

Hay dự án chung cư The Aspira tại phường Dĩ An (TP.HCM), do Công ty cổ phần đầu tư Sài Gòn High Rise, một doanh nghiệp cũng vừa thành lập và đây là dự án đầu tay của doanh nghiệp này. Dự án được giới thiệu gồm 1.212 căn hộ với thiết kế từ 1 tới 2 phòng ngủ. Một dự án khác là khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1&2, đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Thuận Giao, TP.HCM giới thiệu với hơn 2.000 căn hộ.

Ghi nhận của PV, những dự án vừa được nêu trên chỉ cách nhau bán kính từ 2-10km. Đáng chú ý, đa số các dự án gần chủ yếu nằm trên địa bàn TP.Thuận An, Bình Dương cũ.

Giá dự án mới neo cao, nhà đầu tư lo lỗ lãi

Chỉ tính riêng khu vực Bình Dương cũ, các dự án đã lên tới 3.000 - 5.000 căn hộ, giá dao động từ 35 - 45 triệu tuỳ diện tích. Và chưa tính đến một số dự án ở khu vực khác đang trong quá trình hình thành, xây dựng…

Chia sẻ với PV, anh Thanh Thái (ngụ phường Long Trường, TP.HCM) cho biết "Tôi mua căn hộ Đại Phú, phường Đông Hoà, TP.HCM từ 2020 với giá hơn 2,3 tỷ đồng. Ban đầu, tôi tính tới 2023 sẽ được giao nhà, giá nhà tăng là bán ngay. Nhưng đã hơn 5 năm qua, chủ đầu tư vẫn không hoàn thiện, tôi vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng, mỗi tháng trả lãi trung bình 12-14 triệu đồng. Xung quanh các dự án mọc lên rất nhiều, giá cạnh tranh mà lại bàn giao sớm. Không chịu nổi lãi suất và để tiền 'chết', tôi đã phải liên hệ chủ đầu tư thanh lý, chịu phạt lãi và thua lỗ".

Một trường hợp khác là chị Nguyễn Hoàng Thu Linh (ngụ phường Hạnh Thông, TP.HCM) cho hay "Tôi mua căn hộ tại Dĩ An, TP.HCM từ năm 2023 với giá 2,7 tỷ, định rằng sẽ lướt sóng trong tầm 6 tháng, nhưng sau đó rao không có người mua nên đành giữ lại. Tôi vay ngân hàng thêm hơn 1 tỷ đồng, với lãi suất ưu đãi 6%, cả gốc với lãi hiện nay là gần 9 triệu đồng/tháng. Cho thuê lại với giá 8,5 triệu đồng, tuy nhiên vẫn chưa đủ tiền trả lãi ngân hàng, chính vì vậy việc đầu tư căn hộ với bài toán cho thuê cũng rất vất vả.

Cũng theo chị Linh, trong khi đó khu vực căn hộ của chị này mua giá thuê còn cao, một số nơi xa hơn như phường Đông Hoà, An Phú, Lái Thiêu… mức thuê có những căn hộ chỉ tầm 5-6 triệu đồng.

Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Gia Phú (nhà đầu tư) nhận định, thị trường căn hộ tại các địa phương mới sáp nhập vào TP.HCM có nguồn cung dồi dào, có thể nói hiện tại là nhiều nhất khu vực phía Nam trong các năm qua. Mặt bằng giá cũng theo thang liên tục khi toàn những sản phẩm giá trên 35 triệu đồng/m2.

Với giá sơ cấp phổ biến 35-45 triệu đồng/m2, bài toán đầu tư cho thuê trở nên kém hấp dẫn khi giá thuê căn hộ 1-2 phòng ngủ tại Dĩ An và Thuận An (Bình Dương cũ) chỉ ở mức 6-9 triệu đồng/tháng.

Đối với người mua để ở, bài toán tài chính là thách thức lớn. Nếu dự án có giá từ 2,5-4 tỷ đồng/căn, người mua cần cân nhắc kỹ về thu nhập và khả năng vay vốn trong bối cảnh lãi suất còn tiềm ẩn rủi ro. Việc các chủ đầu tư triển khai nhiều chương trình ưu đãi, ân hạn gốc cũng còn phụ thuộc vào số tiền mà người mua nhà phải trả.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Lê Thị Bích Hằng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng vấn đề pháp lý dự án hiện nay nhà đầu tư, người mua nhà phải đặc biệt quan tâm.

Theo Luật kinh doanh Bất động sản 2023, dự án đưa vào kinh doanh phải công khai đầy đủ các thông tin như quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

Đối với dự án muốn mở bán bất động sản hình thành trong tương lai, ngoài các điều kiện nói trên, phải đáp ứng các điều kiện như có thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng…

Đồng thời, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Đối với người mua, đầu tư cần lưu ý về điều kiện mở bán của dự án, lưu ý về việc thanh toán đối khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, thực hiện theo Điều 25 Luật kinh Doanh bất động sản 2023 để đảm bảo quyền lợi của mình.

TP.HCM cảnh báo mua bán dự án bất động sản

Sở Xây dựng TP.HCM đã có văn bản đề nghị doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM chấp hành quy định pháp luật về công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên địa bàn thành phố.

Theo đó, Sở này đề nghị thực hiện việc công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; công khai thông tin tình hình giao dịch bất động sản của dự án ngay sau khi phát sinh giao dịch theo đúng quy định, biểu mẫu.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản phải báo cáo bằng văn bản giấy theo quy định gửi về Sở Xây dựng. Đồng thời thực hiện việc báo cáo bằng file dữ liệu điện tử khi Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được Bộ Xây dựng xây dựng hoàn thiện trong thời gian tới.

Sở Xây dựng cũng lưu ý các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố chấp hành nghiêm các quy định về công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua….

×