Đánh thuế căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2 có phù hợp với thị trường bất động sản hiện nay?

Căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm số lượng lớn trên thị trường

Theo Bộ Tài chính, thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư. Về thuế suất, với nhà chung cư, giá tính thuế được xác định bao gồm cả giá trị đất và giá trị nhà.

Tuy nhiên, một số chuyên gia nhận định thị trường bất động sản hiện nay ghi nhận mức giá trên 50 triệu đồng/m2 không thể coi là phân khúc cao cấp vì giá chung cư, căn hộ đã liên tục tăng trong thời gian vừa qua. Nhiều phân khúc trung cấp hiện nay đều tăng giá mạnh, nhất là khu vực nội thành giá căn hộ chung cư mức giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn.

Theo Savills Việt Nam, trong 6 tháng cuối năm 2022, giá bán sơ cấp trung bình đối với căn hộ tại Hà Nội đạt 47 triệu đồng/m2 và tại TP.HCM đạt mức 55 triệu đồng/m2. Đặc biệt tại TP.HCM, ở khoảng giá của hạng C đã là từ 40-60 triệu đồng/m2, trong đó tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng C trong tổng nguồn cung chỉ có là 20%-30%.

Trong khi đó, năm 2022, GDP bình quân đầu người theo giá hiện hành khoảng 95,6 triệu đồng một người, tương đương hơn 4.100 USD, tăng gần 400 USD so với 2021. Chính phủ đưa ra kịch bản tốc độ tăng trưởng GDP đạt khoảng 6,5 - 7,5% một năm vào giai đoạn sau 2030, đến 2050. Cùng với đó, thu nhập bình quân đầu người đến 2050 đạt 27.000 - 32.000 USD. Như vậy, mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam tới 2030 sẽ gấp gần 2 lần và tới năm 2050 gấp 8 lần so với thu nhập hiện nay.

Do đó, các chuyên gia nhận định việc tăng thu nhập bình quân đầu người so với mốc giá nhà trên 50 triệu đồng/m2 là không đáng kể, nếu người dân muốn sở hữu căn hộ đó. Đặc biệt, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu mua nhà trong nội thành là rất cao, trong đó giá nhà tại các khu vực này đa phần giao động đều trên dưới mốc đánh thuế giá nhà trên 50 triệu đồng/m2 mà Bộ Tài chính đưa ra.

Đánh thuế căn hộ mức giá trên 50 triệu đồng/m2 không hợp lý, cần xác định theo tổng giá trị tài sản

Nhận định về việc đánh thuế căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính cho rằng cần phải có quá trình thống kê, nghiên cứu về giá cả của thị trường bất động sản. Ngoài ra, cũng phải xem mức thu nhập của người dân và chỉnh sửa các luật thuế cho phù hợp.

"Cơ quan chức năng cần xem xét diện tích căn hộ đó là bao nhiêu. Từ đó mới có thể tính ra được giá trị tài sản đó là bao nhiêu và có phương án đánh thuế cho phù hợp. Ví dụ đánh thuế với căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2 và 30 triệu đồng/m2 nhưng có tổng giá trị tương đương thì không thể có mức đánh thuế khác nhau được", ông Thịnh nhận định.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng việc đưa ra mức giá nào để đánh thuế, đánh thuế như thế nào, lộ trình ra sao cần phải được điều tra xã hội học, nghiên cứu kỹ trước khi đề xuất, ban hành để tránh tình trạng khi ban hành thì không còn phù hợp thực tế cuộc sống, không áp dụng được.

"Phải tính làm sao cho công bằng bởi có người mua nhiều căn nhà hàng chục tỉ đồng nhưng chịu thuế cũng giống như người mua nhà 2 tỷ đồng là không ổn. Đồng thời đánh thuế làm sao để những người tích lũy tài sản cần suy nghĩ lại, tính toán lại khi họ muốn ôm nhiều nhà đất", ông Châu chia sẻ.

Còn ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam, lại cho rằng đề xuất đánh thuế nhà có giá trên 50 triệu đồng/m2 là không hợp lý, bởi hiện nay nhà nước đã đánh thuế đối với chủ đầu tư lên đến 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế này đã cộng vào giá bán. Nếu đánh thuế thì nên áp dụng với căn thứ hai trở lên như các nước khác đang áp dụng.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI nhận định trong khi đa số người dân có thu nhập thấp và đời sống còn nhiều khó khăn, chỉ nên đánh thuế quyền sử dụng đất và sở hữu nhà đối với những tài sản có giá trị cao, tức là đánh thuế đối với người giàu. Ngưỡng tính thuế có thể trên 5 tỉ đồng, còn trị giá dưới mức này thì không chịu thuế. Tuy nhiên, mức giá trên 50 triệu đồng/m2 thì Bộ Tài chính cần tính toán nghiên cứu thận trọng cân đối rất nhiều yếu tố như an sinh xã hội… và đưa ra lấy ý kiến rộng rãi cơ quan, bộ ngành, địa phương và người dân.

Một số chuyên gia khác cũng lo ngại với khoảng giá trên 50 triệu đồng/m2, khi đánh thuế cao sẽ làm cho tổng giá trị một căn hộ trở nên cao hơn mức hiện nay. Việc này sẽ khiến những người có nhu cầu mua ở thực hay thậm chí là mua để đầu tư cũng rất khó, khi hiện nay điều kiện tài chính đang bị siết chặt, cộng thêm khó khăn trong việc tiếp cận được nguồn tín dụng, nguồn hỗ trợ từ ngân hàng. Hơn nữa, việc tăng thuế lên cũng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người mua. Đặc biệt cần chú ý tới việc trong tương lai nguồn cung đối với các sản phẩm này ngày càng hạn hẹp tại TP.HCM, việc này có thể ảnh hưởng đến lượng giao dịch của các dự án trong tương lai.