Đất nền vùng ven lại "nóng"

Dù không "sốt" trên diện rộng như thời điểm đầu năm 2021 nhưng ghi nhận cho thấy, hoạt động mua bán đất nền vẫn âm thầm diễn ra tại các địa phương hưởng lợi thế về hạ tầng, quy hoạch. Thậm chí, những huyện ngoại thành TP như Củ Chi, Bình Chánh… cũng rộ lên các đợt săn lùng đất nền trước thông tin quy hoạch lên quận, thành phố.

Giá đất nền tăng mạnh

Theo báo cáo của DKRA Vietnam, phân khúc đất nền tại thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận tăng mạnh về giá do nguồn cung khá ít ỏi.

Cụ thể, tính đến quý cuối năm 2021, bình quân giá chào bán đất nền cao nhất tại Long An đạt 52,7 triệu đồng/m2; Đồng Nai ghi nhận 45 triệu đồng/ m2; còn Tây Ninh và Bình Dương đạt 15-25 triệu đồng/m2. Khảo sát này dựa trên giá chào bán của nguồn cung đất nền mới công bố tại các tỉnh phía Nam.

Riêng thị trường TP.HCM, trong năm 2021 chỉ có 2 dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường khoảng 98 sản phẩm, bằng 17% so với năm 2020. Tỷ lệ tiêu thụ khoảng 52% (tương đương 51 sản phẩm), bằng 15% so với năm trước.

Các dự án đất nền tại TP.HCM có quy mô nhỏ lẻ, tập trung chủ yếu ở huyện ngoại thành như: Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè... Phân khúc đất nền tại TP.HCM chủ yếu ghi nhận tại dự án cũ, đã có từ những năm trước.

Giá chào bán đất nền tại thành phố tính đến cuối năm 2021 ghi nhận mức cao nhất 97 triệu đồng/m2 và thấp nhất 48 triệu đồng/m2.

Trực tiếp "ăm dầm nằm dề" để "săn" đất nền tại các huyện vùng ven như Bình Chánh, Hóc Môn,… anh Nguyễn Quang Tuyến – một nhà đầu tư với tài chính tầm 4-5 tỷ đồng - không mua được sản phẩm nào ưng ý.

Theo chia sẻ của nhà đầu tư này, so với thời điểm trước Tết, giá các mảnh đất nền ở khu vực Bình Chánh (xã Vĩnh Lộc A, B) đã biến động tăng từ 10 - 20%.

"Thông tin giá đất khu vực này tầm 45-48 triệu đồng/m2 tràn lan các diễn đàn nhà đất, các trang mạng nhưng thực tế không hề có giá này. Tôi đi một vòng quanh Vĩnh Lộc B, giá đất nền ở đây đều đòi từ mức 60-65 triệu đồng/m2. Một số chỗ đòi 58-60 triệu đồng/m2 thì vẫn còn… đồng không mông quạnh" – anh Tuyến nói.

Khảo sát của Dân Việt, tại một số tuyến đường khu dân cư Phạm Văn Hai (xã Vĩnh Lộc B, H.Bình Chánh), nhiều nền đất được rao bán với giá từ 60-65 triệu đồng/m2. Một số tuyến đường lớn, hạ tầng đầy đủ còn được hết giá trên 70 triệu đồng/m2. Tăng khoảng 15-20% so với thời điểm cuối năm 2021.

Dù sự biến động tăng giá đất nền phụ thuộc vào từng khu vực, nhưng có điều dễ nhận thấy là mức độ biến động giá của phân khúc này nhanh hơn các phân khúc khác trên thị trường.

Đặc biệt, với đất lẻ, ở các khu vực ăn theo hạ tầng, quy hoạch mức tăng có thể biến động tăng 50 - 70%/năm. Đây cũng là loại hình mà nhà đầu tư có kinh nghiệm thường "săn đón", trong khi đất dự án có tỷ lệ tăng giá chậm hơn.

Vì sao đất nền dễ "sốt"?

Dự báo của các chuyên gia, đất nền vẫn là phân khúc được giới đầu tư ưa chuộng. Năm 2022 sẽ hình thành các cơn sóng cục bộ ở một số khu vực. Tuy vậy, khó diễn ra cơn sốt nóng diện rộng như thời điểm đầu năm 2021, bởi các địa phương đã có những biện pháp ngăn chặn sốt đất, gây nhiễu thị trường suốt thời gian qua.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, cho hay, năm 2022, theo dự báo của DKRA Vietnam, đất nền các tỉnh giáp ranh/lân cận TP.HCM (hoặc các tỉnh thành lớn) vẫn là kênh ưu tiên hàng đầu mặc dù có thể nguồn cung mới sẽ không bằng như những năm trước do nhiều địa phương đang rà soát và siết chặt lại việc phân lô bán nền.

Cũng theo dự báo của DKRA Vietnam, mặt bằng giá thứ cấp của sản phẩm đất nền sẽ duy trì ổn định, khó có những biến động tăng mạnh trong năm 2022.

Nguồn cung mới có thể tăng so với năm 2021 và tập trung chủ yếu ở những thị trường các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu. Sức cầu thị trường có sự hồi phục so với năm 2021, tuy nhiên xu hướng tăng chủ yếu tập trung vào giai đoạn cuối năm 2022. 

Riêng tại TP.HCM, nguồn cung mới tiếp tục duy trì sự khan hiếm khi không nhiều dự án mới mở bán. Các dự án tập trung chủ yếu ở những khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, quận 9 (nay là TP Thủ Đức)… nhưng phần lớn là những dự án có quy mô nhỏ.