Hà Nội có bao nhiêu chung cư mini và quản lý thế nào?

Khó kiểm soát việc chung cư mini xây vượt tầng?   

Sau sự việc cháy chung cư mini ở Hà Nội đầy thương tâm khiến 56 người tử vong, PV Dân Việt đã làm cuộc khảo sát và nhận thấy hàng loạt chung cư mini, đặc biệt là phân khúc cho thuê đang "mọc lên như nấm" tại các quận, huyện thuộc địa bàn Hà Nội. Trong đó, tại những quận tập trung đông dân cư, loại hình này được đa số sinh viên, người mới đi làm,... ưa chuộng vì có vị trí đắc địa và giá rẻ hơn so với các phân khúc khác. Trên các trang web, mạng xã hội, những thông tin rao bán, cho thuê chung cư mini cũng dễ dàng tìm thấy và có sức lan tỏa rất lớn.

Khảo sát tại một số khu vực trên địa bàn Thủ đô, nhiều căn hộ mini được các môi giới bất động sản rao bán với giá chỉ khoảng 1 tỷ đồng tùy diện tích và vị trí của căn hộ. Mức giá này rẻ hơn rất nhiều so với các căn chung cư hiện nay, khi giá chung cư nội thành Hà Nội dao động từ 2,5 - 3 tỷ đồng/căn. 

Đơn cử, với các khu vực trong trung tâm thành phố như: Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy,... giá chào bán mỗi căn hộ mini khoảng 900 triệu đồng - 1,2 tỷ đồng tùy diện tích. Các khu vực ngoại thành như: Nam Từ Liêm, Mỹ Đình, Hà Đông…, giá chào bán mỗi căn hộ tại chung cư mini khoảng 800 triệu đồng - 1 tỷ đồng tuỳ diện tích và vị trí từng căn.

Với giá thành bằng khoảng 70% so với chung cư đạt chuẩn, cộng với diện tích nhỏ và giá chỉ bằng 80% so với chung cư đạt chuẩn, chung cư mini đã từng tạo ra một làn sóng đầu tư và tìm kiếm mua mạnh mẽ ở Hà Nội. Chỉ với chi phí khoảng 900 - 1 tỷ đồng, người dân có thể sở hữu 1 căn chung cư mini làm tài sản riêng cho mình. Số tiền này rất phù hợp với người mới ra trường, vợ chồng trẻ hay là từ nông thôn lên. Tuy nhiên, hiểm hoạ từ chung cư mini là một hiện hữu và vụ chạy chung cư mini ở Khương Hạ gây ra cái chết thương tâm cho 56 người là một hệ luỵ. 

Điều đáng nói, hiện Hà Nội có lẽ cũng khó nắm hết được hiện có bao nhiêu chung cư mini và đang quản lý nó thế nào? Đây là vấn đề người dân đặt ra và cần sớm có câu trả lời cũng như giải pháp cho nó. 

Trước tình trạng các loại hình chung cư mini xây dựng ngày một gia tăng, năm 2020, Bộ Xây dựng đã từng có văn bản gửi UBND các địa phương tăng cường thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng, kiểm soát trật tự xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở. Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị cần siết chặt việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ, lấn chiếm không gian. Đồng thời, kiểm tra, xử lý các chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép.

Bộ Xây dựng đánh giá, hiện nay tại một số địa phương xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, chia thành nhiều phòng như một căn hộ riêng biệt để kinh doanh và bán căn hộ, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng. Đặc biệt, kiểu xây dựng này dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị,... 

Trước những bất cập trong công tác quản lý xây dựng chung cư mini, dư luận đặt ra câu hỏi mặc dù những rủi ro trong việc xây dựng chung cư mini "đội lốt" nhà ở riêng lẻ có thể khiến mất an toàn PCCC nhưng chính quyền địa phương vẫn xử lý hời hợt, thậm chí có hay không việc tiếp tay cho cá nhân xây dựng trái phép? 

Chung cư mini "cực hot" nhưng là "vấn nạn" của các đô thị

Trao đổi với PV Dân Việt, liên quan đến vụ cháy chung cư mini ở phố Khương Hạ, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản lo ngại, loại hình chung cư mini này "cực hot" tại các đô thị lớn vì diện tích vừa phải, giá bán phù hợp túi tiền của các hộ gia đình trẻ, người lao động và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, làm việc, cho con học... nhưng lại là một “vấn nạn” của các đô thị.

"Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại đề xuất “luật hóa” loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”. Tức là nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở vài trăm mét vuông thì có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản? (Gồm các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp GPXD, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành...)”, ông Đỉnh đặt vấn đề.

Bên cạnh đó, ông Đỉnh cho biết, Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bản mới nhất (trình Hội nghị Đại biểu chuyên trách cuối tháng 8.2023) lại cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ.

"Một hộ gia đình trẻ với 700 - 800 triệu đồng cũng có thể mua một căn hộ chung cư mini diện tích 30m2 và được cấp “sổ hồng” giống hệt như mua căn hộ trong dự án. Nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn sẽ dẫn đến chung cư mini “đã hot ngày càng hot hơn”, người dân sẽ càng đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ. Không chỉ vấn đề an toàn PCCC thì việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho các hộ gia đình mua chung cư mini sẽ chồng chất thêm cho chính quyền các đô thị lớn nếu “luật hóa” chung cư mini", ông Đỉnh nhấn mạnh.

Do đó, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị không “luật hóa” chung cư mini, trái lại cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình này, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Nếu hộ gia đình, cá nhân nào có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.