Từ vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội: Ai đang quản lý chung cư tự phát?

Gọi là "chung cư mini" có đúng?

Trao đổi với PV Dân Việt, Tiến sĩ luật Đặng Văn Cường cho biết: Luật nhà ở 2014 chưa quy định khái niệm cụ thể về "Chung cư mini" là gì nhưng một số văn bản dưới luật như Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội đã sử dụng khái niệm chung cư mini và căn hộ chung cư mini, mô tả đặc điểm của chung cư mini và quy định điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với căn hộ chung cư mini.

Cụ thể Điều 22, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND quy định cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini như sau: Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật nhà ở 2014).

Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp (thường là cấp quận), đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.

Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép, hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.

Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini thay mặt người mua căn hộ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

Như vậy, theo quy định pháp luật, để được gọi là nhà chung cư, tòa nhà đó phải đáp ứng các điều kiện tiêu chuẩn về diện tích, kích thước diện tích sử dụng riêng, diện tích sử dụng chung, hành lang, lối thoát hiểm, cầu thang bộ, cầu thang máy, hệ thống điện, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống thiết bị phòng cháy chữa cháy và các điều kiện tiêu chuẩn kĩ thuật khác.

Tuy nhiên, cơ quan chức năng xác định vụ cháy xảy ra tại Thanh Xuân, Hà Nội khiến nhiều người tử vong trong tòa nhà cao tầng là tại ngôi nhà thuộc loại "nhà ở riêng lẻ" của hộ gia đình, cá nhân chứ không phải là chung cư mini.

Theo ông Cường, chung cư mini là cách gọi của người dân đối với các tòa nhà có nhiều căn hộ cỡ nhỏ. Do có sự thay đổi của pháp luật nên các chung cư có ít tầng, ít phòng cũng có thể được công nhận, cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ nếu như đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Từ quy định này của Luật nhà ở 2014 nên khái niệm chung cư mini ra đời và nhiều tòa nhà được xây dựng theo kiểu chung cư nhưng không đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn nên không đủ điều kiện để bán từng căn hộ...

Luật nhà ở 2014 đã đưa ra định nghĩa nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Vì thế, một tòa nhà được gọi là chung cư mini, nhà đó có thể là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên, tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín.

Như vậy, có thể thấy rằng theo Luật nhà ở từ năm 2014, những nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình cá nhân xây dựng mà đáp ứng đầy đủ điều kiện tiêu chuẩn của nhà chung cư cũng có thể được nhà nước cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ để chủ sở hữu nhà ở có quyền bán từng căn hộ.

Nhưng tòa nhà đó phải đảm bảo các tiêu chuẩn điều kiện theo quy định của pháp luật, đảm bảo thiết kế an toàn về phòng cháy chữa cháy. Những tòa nhà như thế này gọi là chung cư mini theo cách gọi của người dân.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, thực tiễn cho thấy, rất hiếm trường hợp nào nhà ở riêng lẻ xây thiết kế thành chung cư mini đủ điều kiện tiêu chuẩn để nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ. Thông thường, các công trình xây dựng này đều không đảm bảo tiêu chuẩn kĩ thuật, đặc biệt là điều kiện về phòng cháy chữa cháy.

Trên thực tế, có rất nhiều tòa nhà như vậy đang tồn tại, có nhiều người ở và nguy cơ mất an toàn về phòng cháy chữa cháy rất cao. Chủ đầu tư công trình này thường lựa chọn hình thức là bán cho các hộ dân bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hoặc văn bản thỏa thuận tài sản chung…

Nhưng dù văn bản hình thức nào chăng nữa nhưng công trình này không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với từng căn hộ thì vẫn không được công nhận là tòa nhà chung cư.

Sau vụ cháy tại quận Thanh Xuân, cần làm rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương

Quay lại vụ cháy ở quận Thanh Xuân, ông Cường cho rằng, rõ ràng trong vụ việc này không chỉ nhìn thấy trách nhiệm của chủ công trình khi xây dựng sai phép, vượt tầng, không đảm bảo điều kiện an toàn về phòng cháy chữa cháy, mua bán chuyển nhượng không đúng thủ tục pháp luật… mà còn thấy sự buông lỏng quản lý của chính quyền sở tại.

Chính vì vậy, ngoài việc xem xét xử lý hình sự với chủ đầu tư công trình, cơ quan chức năng cũng sẽ xem xét làm rõ trách nhiệm của các đơn vị, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan.

Đầu tiên cần xem xét đến việc cấp phép xây dựng, vấn đề quản lý trật tự xây dựng ở trên địa bàn tại thời điểm công trình thi công. Bởi, theo giấy phép xây dựng, ngôi nhà này được cấp phép xây dựng 6 tầng, một tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật.

Chiều cao cho phép của công trình không quá 20,2m. Nhưng trên thực tế, ngôi nhà này được xây dựng 9 tầng và một tầng tum. Vì thế, cơ quan chức năng sẽ làm rõ việc cấp giấy phép xây dựng cho công trình này như vậy có đúng quy định của pháp luật hay không, nếu có dấu hiệu cấp phép xây dựng không đúng pháp luật, sẽ xem xét trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép.

"Chính quyền địa phương, cơ quan quản lý về trật tự xây dựng thời điểm đó có biết về hành vi xây dựng sai phép này hay không, đã xử lý hay chưa, hình thức xử lý như thế nào, vì sao không buộc tháo dỡ công trình vi phạm, có hành vi buông lỏng quản lý hay tiếp tay dung túng cho hành vi sai phạm hay không?

Nếu phát hiện có hành vi thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng hoặc có hành vi tiếp tay dung túng cho sai phạm, phải truy cứu trách nhiệm hình sự để xử lý nghiêm minh" – ông Cường nhấn mạnh.