Định vị lại thị trường bất động sản vào năm 2022?

"Sốt đất" ảo, mất cân đối nguồn cung căn hộ

Đánh giá chung về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho rằng, cùng với sự phát triển và những biến động về kinh tế, xã hội,... lớn trong 5 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và khu vực TP.HCM nói riêng cũng đã phát triển mạnh mẽ.

Trong đó, thị trường đã thể hiện nhiều đặc điểm tích cực như: Sự sôi động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế và đô thị;

Về cơ chế, chính sách, có thể thấy Luật Kinh doanh bất động sản đã "cởi mở" hơn khi người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh đó, thị trường ghi nhận sự phát triển của các loại hình mới như condotel, officetel...

Đáng chú ý, chịu ảnh hưởng đáng kể từ dịch Covid-19 và các đợt giãn cách toàn xã hội trong năm qua, hình thức bán hàng trực tuyến được ứng dụng trên nhiều nền tảng. Thị trường cũng bắt đầu xuất hiện mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ qua công nghệ.

Bên cạnh tín hiệu lạc quan, theo chuyên gia DKRA Việt Nam Nguyễn Hoàng, thị trường cũng tồn tại các bất cập không nhỏ. Đơn cử như là sốt đất ảo xuất phát từ những thông tin vô căn cứ.

Mặc dù các tác động từ dịch Covid-19 làm nguồn cung mới và sức mua sụt giảm đáng kể, nhưng lại hình thành nghịch lý trên thị trường khi giá bán thứ cấp có xu hướng giảm trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, còn giá bán sơ cấp tăng. Trong đó, bất động sản hạng sang liên tục xác lập mặt bằng giá mới.

Tiếp đến là sự bất cân đối nguồn cung căn hộ ở các phân khúc. Cụ thể, căn hộ hạng sang và hạng A chiếm đa số, trong khi loại hình căn hộ vừa túi tiền thiếu vắng. Tính đến năm 2021, thị trường đã vắng bóng căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 trong 2 năm liên tục.

Định vị lại thị trường bất động sản

Trên nền tảng của các tiền đề hiện hữu, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam Nguyễn Hoàng cho rằng, năm 2022 là thời điểm phù hợp để định vị lại thị trường bất động sản, đưa thị trường phát triển tương xứng với tầm vóc quốc gia và bắt kịp xu hướng các nước lân cận như Thái Lan, Malaysia, Singapore…

Trong quá trình nâng cấp, định vị lại, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động của thị trường. Cụ thể, khung giá phù hợp để xác định căn hộ hạng C là dưới 35 triệu đồng/m2, căn hộ hạng B từ trên 35 - 60 triệu đồng/m2, căn hộ hạng A từ trên 60 - 100 triệu đồng/m2 và hạng sang từ trên 100 triệu đồng/m2.

Song song đó, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản Nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường, nhất là sự phát triển của các loại hình bất động sản mới.

Quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường.

Đối với hình thức đầu tư mới, nên sớm có khung pháp lý chắc chắn, một mặt thúc đẩy sự tăng trưởng của hình thức đầu tư này, mặt khác có thể đảm bảo quyền lợi của khác hàng và nhà đầu tư.

Về phía cơ quan Nhà nước, ông Nguyễn Hoàng cho rằng, việc ban hành các chương trình nhà ở quốc gia mang tính lâu dài như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân người lao động… phải gắn liền với vấn đề tài chính cho người mua nhà lần đầu.

Đối với phía doanh nghiệp, vị chuyên gia DKRA Việt Nam cho biết, những tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí. Đồng thời, tăng cường áp dụng các bộ quy tắc, chuẩn mực nghề nghiệp nhằm nâng cao chất lượng, trình độ của đội ngũ tư vấn viên trong lĩnh vực bất động sản.