Pháp lý bất động sản: Cởi nút thắt khơi thông dòng vốn

Bất động sản là câu chuyện không của riêng ai

Bất động sản là loại hình tài sản đặc biệt, có tính thanh khoản và có thể định giá theo giá thị trường. Đây được xem là lớp tài sản đảm bảo chủ yếu với các ngân hàng khi cung cấp các khoản vay tín dụng. T

heo thống kê từ Ngân hàng nhà nước (NHNN), đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với ngành bất động sản là 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng.

Bất động sản cũng là một ngành đầu chuỗi và có sự ảnh hưởng tới các ngành dịch vụ cho thuê, xây dựng, vật liệu xây dựng… Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ngành này đóng góp 15% tỷ trọng GDP cả nước và 11% tổng thu ngân sách nhà nước.

Với mối liên hệ chặt chẽ, bất kì sự biến động hay sụt giảm ở thị trường bất động sản đều ảnh hưởng đến hệ thống tài chính, xu hướng lãi suất và các yếu tố vĩ mô.

Những khó khăn của thị trường bất động sản và thị trường vốn là trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt từ qúy 3/2022 trở đi, đã phản ánh vào bảng cân đối kế toán của các ngân hàng thông qua con số nợ xấu tăng nhanh trở lại, đặc biệt là nợ nhóm 2 ở cả các ngân hàng quốc doanh lẫn ngân hàng tư nhân. Tỷ lệ nợ nhóm 2 đạt mức cao nhất kể từ 2017 đến nay, và cao hơn nhiều so với năm 2020 khi có dịch Covid – 19.

Đi kèm đó là tỷ lệ bao phủ nợ xấu cũng sụt giảm đáng kể so với thời điểm cuối năm 2021.

Bối cảnh thị trường tài chính Việt Nam cho tới tháng 3/2023 vẫn chưa thể lưu thông bình thường trở lại khi tăng trưởng tín dụng quý 1/2023 chỉ đạt 2,01%, trong khi kế hoạch của NHNN là 14%. Với xu hướng này, nguy cơ trễ hạn trái phiếu lan sang thị trường tín dụng là hiện hữu. Điều này sẽ động xấu đến tài sản của ngân hàng khi nợ nhóm 2 nhảy lên thành nợ xấu, và gây ra các hậu quả như đã từng xảy ra giai đoạn 2011-2013.

Chính phủ ra tay "gỡ khó"

Pháp lý vẫn là điểm nghẽn của thị trường bất động sản và tài chính hiện nay. Hoàn thiện đầy đủ pháp lý dự án thì các chủ đầu tư mới có thể tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng. Dòng tiền là yếu tố sống còn giúp doanh nghiệp triển khai xây dựng dự án và thu được dòng tiền mới từ công tác bán hàng để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính với ngân hàng, trái chủ.

Vừa qua, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HORE) đã đề xuất tháo gỡ pháp lý 156 dự án. Theo DKRA, từ đầu năm 2023 đến nay, tại TP.HCM và vùng phụ cận chỉ có 1 dự án căn hộ mới, và 2 dự án mở bán tiếp theo cung ứng ra thị trường 669 căn hộ, giảm 56% so với cùng kì.

Trước bối cảnh đó, hàng loạt động thái "gỡ khó" đã được Chính phủ ban hành như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP về phát hành trái phiếu công ty riêng lẻ, Nghị quyết số 33/NQ-CP về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Đất Đai.

"Tháo gỡ" và "thúc đẩy" là 2 từ khóa được nhấn mạnh trong thời gian qua. Những chính sách mới đang tạo kỳ vọng cho thị trường bất động sản từ đó tác động tích cực đến nguồn cung trong tương lai. Bên cạnh đó, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ được xây dựng từ nay đến năm 2030 cũng đang tạo lực đẩy cho thị trường.

Doanh nghiệp bất động sản thích nghi và vượt khó

Bên cạnh sự can thiệp của Chính phủ, các doanh nghiệp cũng phải chủ động cứu lấy mình. Khi thị trường trái phiếu và tín dụng đang bị đóng băng, giải pháp cơ cấu dòng tiền hiệu quả nhất là bán bớt tài sản thu tiền về.

Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (HoSE:PDR) đã từng dứt khoát thực hiện chiến lược này vào cuối năm 2022 và đầu năm 2023, để giải quyết vấn đề thanh khoản dòng tiền. Hành động này không chỉ giúp doanh nghiệp giảm 40% dư nợ trái phiếu (từ 2.846 tỷ xuống còn 1.614 tỷ đồng), mà còn giúp duy trì niềm tin với các trái chủ. Từ đó doanh nghiệp có nguồn lực để duy trì triển khai các dự án hiện hữu.

Dự án Astral City đang hoàn thiện các bước thủ tục pháp lý cuối cùng.

Phát Đạt cũng là công ty hiếm hoi cơ cấu tài sản một cách nhanh chóng để giải quyết cơn khủng hoảng cấp kỳ trong thời gian vừa qua. Cũng như nhiều doanh nghiệp trong ngành, Phát Đạt đang nỗ lực hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án, đặc biệt là dự án Astral City nhằm sớm đưa vào khai thác tạo ra dòng tiền.

Nếu nguồn lực doanh nghiệp là điều kiện cần thì pháp lý chính là điều kiện đủ để thực hiện dự án. Khi chủ đầu tư hoàn thành pháp lý và đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán sẽ thuận lợi cho công tác triển khai bán hàng, giúp nhà đầu tư an tâm. Dự án sẽ có lợi thế tiếp cận các khoản vay lãi suất tốt từ ngân hàng, giúp hỗ trợ khách hàng trong việc vay mua nhà.

Doanh nghiệp cũng cần hướng đến việc cơ cấu giá bán sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Chỉ có triển khai xây dựng và đẩy mạnh công tác bán hàng với các dự án đã hoàn thiện pháp lý mới là cách giúp doanh nghiệp bất động sản chủ động vượt qua khủng hoảng của thị trường.