Quyền sở hữu chỗ để xe ô tô của nhà chung cư được đưa vào án lệ

Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thông đã thông qua 9 án lệ, việc xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư là 1 trong 9 án lệ mới được Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao ký quyết định công bố.

Đó là án lệ số 51/2021, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thông qua ngày 25/11/2021.

Nguồn án lệ từ bản án số 82/2020/DS-PT ngày 6+23/3/2020 của Tòa án nhân dân TP.Hà Nội về vụ án "Yêu cầu tuyên bố hợp đồng dịch vụ vô hiệu, yêu cầu công nhận quyền sở hữu tầng hầm", giữa nguyên đơn là Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng và phát triển đô thị S, bị đơn là Ban Quản trị tòa nhà hỗn hợp H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 3 người.

Tình huống án lệ ở đây là khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn, không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, Tòa án phải xác định khu vực để xe ô tô của chung cư thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Một tranh chấp liên quan đến chỗ để xe ô tô tại chung cư đã được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thông qua, đưa vào án lệ. Ảnh chỉ mang tính minh họa/phugiathinhcorp

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ: Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005; điểm b, Khoản 1 và điểm c, Khoản 2, Khoản 3, Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Về nội dung vụ án, Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị S được cơ quan có thẩm quyền cấp phép làm chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H (đường A, phường B, quận C, TP.Hà Nội).

Theo hồ sơ pháp lý, tòa nhà gồm 34 tầng nổi, 2 tầng hầm, trong đó khu thương mại dịch vụ, văn phòng từ tầng 1 đến tầng 8 do Công ty S trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh.

Khu vực 2 tầng hầm và các tầng thương mại dịch vụ của tòa nhà thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty S, được đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khẩu hao theo quy định.

Chi phí xây dựng khu tầng hầm và khu dịch vụ thương mại được tính riêng, không phân bổ vào giá bán khu căn hộ của tòa nhà. Cuối năm 2010, tòa nhà chính thức đi vào sử dụng.

Sau khi đi vào hoạt động, Công ty S đã thuê 1 đơn vị chuyên nghiệp quản lý, vận hành tòa nhà, sau đó giao cho Ban quản lý dự án nhà ở H một đơn vị trực thuộc Công ty S thực hiện.

Từ tháng 8/2016, Ban quản lý dự án nhà ở H đã chuyển thành Công ty TNHH MTV quản lý và kinh doanh dịch vụ D để đáp ứng yêu cầu về công tác quản lý, vận hành tòa nhà theo đúng quy định của Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng.

Theo án lệ đã được thông qua, khu vực để xe ô tô của chung cư không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì Tòa án phải xác định khu vực để xe ô tô của chung cư thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư. Ảnh: Minh Khôi

Ngày 26/9/2016, Công ty S và các chủ sở hữu tại tòa nhà đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị tòa nhà, ban hành quy chết hoạt động của Ban quản trị tòa nhà hỗn hợp H.

Theo đó, thành viên Ban quản trị tòa nhà có 5 người, gồm 3 người đại diện cho khối cư dân, 1 người đại diện cho khối thương mại, văn phòng và 1 người đại diện cho phía Chủ đầu tư.

Sau khi Ban quản trị tòa nhà được thành lập, Công ty TNHH MTV quản lý và kinh doanh dịch vụ D vẫn tiếp tục là đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà.

Tuy nhiên, đến ngày 24/8/2017, Ban quản trị tòa nhà, đại diện là ông Đỗ Thái S – Trưởng Ban quản trị đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01 với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới là Công ty cổ phần G nhưng không tuân theo quy định của pháp luật.

Cụ thể, Ban quản trị tòa nhà chưa tổ chức họp và lập biên bản để đạt được sự nhất trí, đồng thuận của ít nhất 75% thành viên Ban quản trị; Ban quản trị tòa nhà chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để đạt được sự đồng thuận ít nhất trên 50% đại diện chủ sở hữu của tòa nhà về việc đồng ý thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành.

Đáng chú ý, nội dung hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành giữa ông Đỗ Thái S và Công ty cổ phần G có điều khoản xâm phạm đến quyền sở hữu của Chủ đầu tư.

Theo án lệ, Ban quản trị tòa nhà đã tự định đoạt phần tài sản thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty S khi chưa được sự đồng ý của công ty này.

Tại điểm n, Khoản 1, Điều 2 của hợp đồng, hai bên đã tự thỏa thuận dịch vụ trông giữ xe tại 2 tầng hầm của tòa nhà, nơi thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty S.

Công ty S đề nghị Tòa án công nhận phần diện tích trông giữ xe theo hồ sơ hoàn công tại tầng hầm 1 với diện tích là 2.330m2, tầng hầm 2 với diện tích là 2.050m2 thuộc quyền sở hữu của Chủ đầu tư.

Buộc Ban quản trị tòa nhà và Công ty cổ phần G trả lại phần diện tích này cho Công ty S; tuyên bố hợp đồng ký ngày 24/8/2017 vô hiệu…

Vụ án sau đó đã đến cấp phúc thẩm, HĐXX phúc thẩm tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của công ty S về việc công nhận diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1, tầng hầm 2 của Tòa nhà hỗn hợp H thuộc quyền sở hữu của Công ty S.

Tòa cũng tuyên hợp đồng được ký ngày 24/8/2017 là vô hiệu…