Sang tên sổ đỏ sau 1/7/2025: Trường hợp nào phải đo đạc lại đất?

Câu hỏi:

Ông Hoàng Ngọc Hưng (quận Hà Đông, Hà Nội) cho biết đang dự định sang tên toàn bộ thửa đất hơn 100 m² cho một người bạn. Ông Hưng băn khoăn: Khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ, có bắt buộc phải đo đạc lại đất đai hay không? Ngoài ra, điều kiện cụ thể để được sang tên sổ đỏ là gì?

Trả lời:

Luật sư Ma Văn Giang (Văn phòng Luật sư Nam Hồng - Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, hiện nay, không có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể khái niệm sổ đỏ. Tuy nhiên, sổ đỏ là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa trên màu sắc của bìa Giấy chứng nhận.

Khi sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), việc đo đạc lại không phải lúc nào cũng bắt buộc.

Sang tên sổ đỏ có bắt buộc phải đo đạc lại đất?

Cụ thể, theo Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc đo đạc lại sổ đỏ chỉ áp dụng trong các trường hợp sau:

Trường hợp sang tên sổ đỏ đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không yêu cầu đo đạc lại, trừ khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu.

Trường hợp sang tên sổ đỏ mà sổ đỏ đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính của thửa đất; hoặc khi người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới sổ đỏ, hoặc thuộc diện bắt buộc phải cấp mới sổ đỏ, thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc lại, xác định diện tích thửa đất.

Người sử dụng đất sẽ được công nhận theo kết quả trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính và phải nộp chi phí đo đạc theo quy định.

Trường hợp sau khi đo đạc lại, diện tích thửa đất thực tế lớn hơn diện tích đã ghi trên sổ đỏ cũ, và ranh giới thửa đất không thay đổi so với thời điểm cấp sổ, thì người sử dụng đất phải nộp thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở tăng thêm vượt hạn mức, hoặc tiền thuê đất theo quy định pháp luật tại thời điểm cấp sổ đỏ trước đây.

Trường hợp diện tích thửa đất bị giảm do thiên tai, sạt lở tự nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đo đạc, xác định lại diện tích, chi phí đo đạc sẽ do Nhà nước chi trả.

Như vậy, theo luật sư Giang, nếu chỉ thực hiện sang tên toàn bộ thửa đất đã có sổ đỏ mà không có thay đổi về diện tích, ranh giới hoặc mục đích sử dụng thì thường sẽ không bắt buộc phải đo đạc lại thửa đất.

Những điều kiện bắt buộc khi sang tên sổ đỏ là gì?

Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định, người sử dụng đất muốn sang tên sổ đỏ (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất) phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ các trường hợp: thừa kế quyền sử dụng đất; chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; và các trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Đất không có tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết xong và có bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.

Vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất cũng phải thuộc một trong các trường hợp được pháp luật cho phép theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, cụ thể:

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã phê duyệt.

Cá nhân không cư trú tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở hoặc loại đất khác nằm trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi hệ sinh thái của rừng đặc dụng.

Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc các trường hợp pháp luật cấm cũng không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

×