"Rào cản" pháp lý nào trong Luật Đất đai khiến bất động sản du lịch gặp khó?

Vướng mắc trong phát triển hạ tầng du lịch cần tháo gỡ từ Luật Đất đai

Tại hội thảo "Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch" do Báo Đầu tư tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, chính sách ưu tiên, tăng cường đầu tư cho cơ sở hạ tầng du lịch đã được chỉ đạo xuyên suốt trong nhiều văn bản của Đảng và Nhà nước cũng như của ngành. Tuy nhiên, các chính sách này vẫn chưa được hiện thực hóa thành các giải pháp thống nhất, đột phá và cụ thể để phát triển hạ tầng du lịch một cách đồng bộ và bền vững.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết hiện nay, có 3 vướng mắc trong thu hút vốn đầu tư hạ tầng du lịch Việt Nam. Thứ nhất, chính sách ưu đãi đối với ngành du lịch chưa được cụ thể hóa rõ trong một số luật, quy định liên quan.

Trong đó, du lịch chưa thuộc danh mục ngành nghề khuyến khích đầu tư theo Luật Đầu tư 2020, chưa thuộc danh mục lĩnh vực được thực hiện đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020; việc thực hiện các chính sách phát triển kinh tế đêm gắn với thu hút khách du lịch còn vướng các quy định của pháp luật về an ninh trật tự, bảo vệ môi trường, lao động...

Thứ hai, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập. Mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này. Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất. 

Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách của địa phương và khả năng thỏa thuận đền bủ giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại.

Tại Điều 79 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất. Ngành du lịch nên được xem xét là ngành góp phần phát triển kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa như tiêu chí nêu tại Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, cần có cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất và thực hiện đấu thầu hay đấu giá các dự án du lịch hoặc các dự án nhà ở, khu đô thị kết hợp với du lịch, thương mại dịch vụ để thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực du lịch.

Thứ ba, các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ du lịch (condotels, shophouse, ….) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ. Hiện dự thảo Luật đất đai sửa đổi đang quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau (Điều 144) mà chưa quy định chi tiết việc cấp giấy chứng nhận đối với đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất du lịch và các loại hình bất động sản du lịch hình thành trên đất du lịch. 

"Nên xem xét bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch tại Điều 121 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm góp phần tháo gỡ điểm nghẽn của lĩnh vực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, từ đó tạo điều kiện để thu hút hơn nữa nguồn lực cho đầu tư cơ sở hạ tầng du lịch cũng như góp phần tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này", ông Lực kiến nghị.

Thiếu động lực cho phát triển hạ tầng du lịch, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của Covid-19 thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch. Đặc biệt, việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý để khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn.

Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu trên cho thấy những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.

Trong khi đó, Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2473/QĐ-TTg và Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được phê duyệt tại Quyết định số 201/QĐ-TTg đều khẳng định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn có tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và mục tiêu đến năm 2020, du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có tính chuyên nghiệp. Đến năm 2030, Việt Nam trở thành quốc gia có ngành du lịch phát triển.

Nghị quyết 08/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn cũng nêu rõ một trong những nhiệm vụ & giải pháp quan trọng: Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn và đến năm 2030, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt 47-50 triệu lượt, du lịch đóng góp khoảng 14-15% và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50% thì cần phải đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch.

Hạ tầng du lịch phát triển sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế, xã hội địa phương, nâng tầm diện mạo đô thị, tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người dân…Trong khi đó thực tế hệ thống văn bản pháp luật hiện hành chưa thực sự tạo động lực cho phát triển hạ tầng du lịch, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư cho lĩnh vực này. Nếu Luật Đất đai sửa đổi không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ sẽ không khuyến khích phát triển hạ tầng du lịch và điểm đến.

×