TP.HCM: Mặt bằng cho thuê dù ế như "chợ chiều"

Mặt bằng cho thuê tăng giá

Chỉ còn 1 tuần nữa là đến Tết Nguyên đán, trên các tuyến đường vốn sầm uất tại trung tâm TP.HCM như Hai Bà Trưng, Võ Thị Sáu, Lê Văn Sỹ (quận 3), Phan Đình Phùng (quận Phú Nhuận), Nguyễn Trãi (quận 5)… nhiều cửa hàng vẫn đóng cửa, treo bảng cho thuê mặt bằng.

Đặc biệt là các tuyến đường chuyên thời trang, ẩm thực, giải trí… không khí vẫn trầm lắng dù TP.HCM đã có chủ trương mở cửa, khôi phục hoạt động kinh tế khi dịch Covid-19 cơ bản đã được kiểm soát. Trong các trung tâm thương mại lớn, nhiều gian hàng cũng đóng cửa, trả mặt bằng.

Trước đó, bước vào quý 4/2021, sau ảnh hưởng của dịch, để nhanh chóng tìm khách thuê, nhiều chủ nhà phố ở trung tâm TP.HCM đăng quảng cáo cho thuê mặt bằng hoặc treo biển trước nhà với nhiều ưu đãi hấp dẫn như giảm giá thuê, miễn phí tiền thuê nhà tháng đầu, giảm tiền cọc…

Tuy nhiên, khi hoạt động kinh doanh vẫn chưa khôi phục, còn ế ẩm thì không ít người buôn bán phải "dở khóc dở cười" khi kinh doanh vẫn ế ẩm nhưng chủ nhà đã đòi tăng lại tiền cho thuê sau khi giảm, thậm chí còn muốn tăng thêm tiền cho thuê.

Chị Nguyễn Thị Quỳnh (32 tuổi, kinh doanh quần áo) cho biết: "Tôi vừa trả mặt bằng bán quần áo tại quận Phú Nhuận vì trước Tết chủ nhà bất ngờ thông báo tăng tiền thuê từ 15 triệu lên 20 triệu/tháng. Năm nay ảnh hưởng dịch bệnh, buôn bán ế ẩm mà chi phí thuê mặt bằng còn tăng nữa thì tôi không "gồng" nổi. Vì vậy tôi đã trả mặt bằng để chuyển sang bán online".

Theo báo cáo gần đây của Savills, trong quý 4/2021, tổng nguồn cung bán lẻ TP HCM xấp xỉ 1,5 triệu m2, tương đối ổn định theo quý và theo năm, mặc dù dự án Lucky Plaza ở quận 1 với diện tích 1.000 m2 sàn đóng cửa.

Nguồn cung tiếp tục phát triển ở các khu vực ngoài trung tâm. Trong 5 năm qua, nguồn cung tại khu vực vùng ngoại ô đã tăng 7% mỗi năm, trong khi đó giá chào thuê giảm 1% mỗi năm. Ba tháng cuối năm, 70% các dự án tương lai gần như hoàn thành hoặc đang xây dựng. Tới năm 2024, nguồn cung tương lai sẽ có 470.000 m2 sàn từ 24 dự án, khu vực ngoại ô chiếm 40% tổng nguồn cung dự án tương lai. 

Kể từ năm 2019, công suất cho thuê giảm nhẹ 1 điểm phần trăm mỗi năm, tuy nhiên vẫn duy trì ở mức cao 94% trong năm 2021. Trong quý IV/2021, công suất trung bình giảm 1 điểm phần trăm theo quý và theo năm xuống còn 93%, khi mà công suất của phân khúc khối đế bán lẻ và trung tâm mua sắm giảm 1 điểm phần trăm theo quý.

Việc giảm công suất này đến từ việc một số khách thuê kết thúc hợp đồng sớm hoặc không tái ký đối với các khách thuê có hiệu quả kinh doanh kém. 40% các khách thuê rời đi thuộc ngành ẩm thực.

Những tháng cuối năm, các hoạt động kinh tế và thương mại mở cửa trở lại. Các chủ cho thuê không còn áp dụng các chính sách hỗ trợ như giảm giá trực tiếp vào giá chào thuê, hoặc giảm giá thuê lên 50% trong tháng thuê đầu tiên. Giá chào thuê trung bình đạt 1.150.000 đồng/m2 /tháng, tăng 2% theo quý và tăng 1% theo năm.

Trả mặt bằng cho thuê, chuyển hướng bán online 

Trái với xu hướng tại khu vực trung tâm thành phố, một số chủ cho thuê tại khu vực ngoài trung tâm (đặt biệt là khu vực ngoại ô) vẫn áp dụng một số chỉnh sách kích cầu bao gồm không tăng giá thuê, kéo dài thời gian thi công. Một số khác thì không tính tiền thuê hoặc tiền phí dịch vụ trong thời gian thi công với mục đích là để thu hút, giữ chân khách thuê.

Mặt khác, do áp lực chi phí thuê mặt bằng và đảm bảo an toàn mùa dịch, nên nhiều doanh nghiệp đã chuyển dần hình thức kinh doanh từ trực tiếp sang trực tuyến.

Cụ thể, theo đánh giá Savills Việt Nam, do ảnh hưởng của thương mại điện tử, các doanh nghiệp đang chú trọng hơn vào kênh trực tuyến và giảm quy mô cửa hàng vật lý.

Dẫn đầu xu hướng này là các doanh nghiệp thuộc ngành ẩm thực như Starbucks, The Coffee House, và Phúc Long đã giảm không gian cửa hàng vật lý.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM cho rằng trong ngắn hạn, thị trường nhà phố cho thuê có thể tiếp tục đối mặt với việc trả hoặc giảm bớt diện tích thuê và khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới. 

Chủ nhà sẽ không còn ở thế thượng phong. Khách thuê sẽ chiếm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn để đuổi kịp xu hướng thay đổi hành vi của người tiêu dùng. Đó là mở cửa hàng ở trung tâm thương mại hoặc mở rộng tiếp thị và bán hàng trực tuyến. 

Trong dài hạn, bà Trang vẫn lạc quan cho rằng thị trường mặt bằng bán lẻ nói chung và thị trường nhà phố cho thuê nói riêng sẽ có nhiều tín hiệu tích cực. Đến năm 2025, giá trị bán lẻ ngoài cửa hàng được kỳ vọng sẽ tăng 15% mỗi năm, trong khi giá trị bán lẻ tại cửa hàng sẽ chỉ tăng 5% mỗi năm.