Triển vọng tươi sáng cho thị trường nhà giá thấp (?)

Sáng 15.11, tại Hà Nội, Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức Hội thảo Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều-cung ít, vì sao.

Nhà giá thấp, thị trường nhà giá thấp đang được chú ý của các bên hữu quan: Nhà nước - doanh nghiệp – người dân- xã hội và thị trường. Đối tượng sử dụng nhà ở giá thấp rất đông đảo nhưng cung về nhà giá thấp còn rất hạn. Có rất nhiều nguyên nhân hạn chế sự phát triển của nhà giá thấp và thị trường nhà giá thấp như chính sách không xây nhà diện tích nhỏ; quỹ đất 20% hạn chế; tín dụng ngân hàng ít và điều kiện khó khăn…

Cung thấp - cầu cao

Phát biểu tham luận tại Hội thảo, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho biết hiện nay nhu cầu căn hộ bình dân rất bức thiết bởi sự phát triển của các giai đình trẻ, nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn, di dân đô thị hóa, mong muốn có nhà ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh của người dân các địa phương cũng như các học sinh, sinh viên cả nước về đô thị.

Nhu cầu diện tích căn hộ theo các thập niên tuổi tác có khả năng thanh toán. Nguồn PGS.TS Trần Kim Chung

Đặc điểm căn hộ được xây dưng qua các thập kỷ phát triển của Hà Nội. Nguồn PGS.TS Trần Kim Chung

Song song với đó, phía cung cũng đa dạng như một số dự án nhà ở xã hội, một số dự án nhà ở thương mại giá thấp, một số đất nền địa bàn đô thị hóa vùng ven đô, một số căn hộ ở các khu chung cư cũ, đặc biệt có sự tham gia của một số doanh nghiệp lớn vào thị trường nhà giá thấp.

PGS.TS Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương phát biểu tham luận tại Hội thảo Thị trường căn hộ bình dân: CẦU NHIỀU-CUNG ÍT, VÌ SAO? do báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức. Ảnh: Đàm Duy

Tin liên quan

Có nhà giá rẻ, dân nghèo thành thị được đảm bảo an sinh thế nào?

Nhà ở bình dân: Nhu cầu ngày càng bức thiết

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, có 4 đặc tính chủ yếu của nhà giá thấp. Thứ nhất, về giá, những bất động sản giá thấp có giá trị giao dịch khoảng 500 triệu đến dưới 2 tỷ đồng hoặc những thửa đất có giá từ 10-15 triệu/m2 đang được quan tâm của giới đầu tư. 

Thứ hai, về chủng loại- đây là những căn chung cư cũ (thuộc những khu tập thể xây trước những năm 1990) hoặc những lô đất trong các ngõ nhỏ hoặc các dự án nhà xã hội, hoặc những dự án nhà thương mại giá thấp.

Thứ ba, về địa bàn- các bất động sản này nằm tại các quận, huyện vùng ven, những địa bàn mới lên quận nội thành,một số huyện mới lên thị xã,thành phố…

Thứ tư, về chủ thể sử dụng- nguồn cầu có khả năng chi trả cho phân khúc chung cư bình dân chính là tầng lớp trung lưu mới nổi, đặc biệt là những gia đình trẻ, đang ngày càng tăng lên tại các thành phố lớn.

Về thực trạng thị trường nhà giá thấp, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đánh giá phân khúc này có nhu cầu lớn nhất, chiếm tới 60-70% tổng nhu cầu thị trường. Đồng thời, nguồn cung nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng/căn) rất khan hiếm. “Năm 2018, cung phân khúc nhà giá rẻ ít hơn trung và cao cấp. Phân khúc giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20%; loại căn hộ có diện tích chỉ 60m2 và giá bán 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%”, PGS.TS Trần Kim Chung nói.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 4.2014, cả nước có 98 dự án xã hội; đã có 63 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 42.370 căn hộ; Có 96 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích) với số lượng ban đầu là 44.700 căn hộ điều chỉnh thành 60.000 căn hộ.

Đến cuối năm 2018, Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ hoàn thành giải ngân 1.000 tỉ đồng. Chính phủ bố trí nguồn vốn đến năm 2020 là 2.316 tỉ đồng, riêng năm 2018, Chính phủ bố trí 1.000 tỉ đồng. Bên cạnh đó, 80% người dân thành thị không thể mua nhà ở những dự án nhà ở thương mại có chất lượng vào hàng tối thiểu và mức giá bán thấp nhất trên thị trường. Chỉ xét riêng loại nhà ở có giá phải chăng tại Việt Nam cũng đã cao gấp gần 8-9 lần mức thu nhập của hộ gia đình trung lưu mỗi năm.

“Hiện nay, nguồn cung rất thấp thấp mà cầu rất cao dẫn đến mất cân đối cung cầu. Doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá thấp không nhiều. Luật pháp hạn chế phát triển nhà diện tích nhỏ. Tăng sức ép cơ sở hạ tầng; Tăng sức ép đảm bảo quy hoạch. Gây sức ép mất cân đối các vấn đề xã hội: Điện, nước, trường học; Gây những hệ lụy về an toàn môi trường, phòng chống cháy nổ và ô nhiễm”, PGS.TS Trần Kim Chung nhấn mạnh.

Thuận lợi - khó khăn

Phân tích về tình hình quốc tế, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng các nền kinh tế mới nổi đã thoát đáy, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung diễn ra nhưng rất khó lường. “Tháng 9 năm 2018, Trung Quốc tăng trưởng chậm nhất 10 năm, chứng khoán Trung Quốc lập đáy trong vòng 4 năm. Mỹ cũng đang được dự báo khó thoát khỏi suy thoái trong 1-3 năm tới”, ông Chung nhận định.

Quang cảnh Hội thảo Thị trường căn hộ bình dân: CẦU NHIỀU-CUNG ÍT, VÌ SAO?. Ảnh: Đàm Duy

Trong khi đó, đối với tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam có nhiều thuận lợi như kinh tế vĩ mô tăng trưởng dự báo tốt; đầu tư nước ngoài được kì vọng ổn định theo hướng tăng trưởng; Xuất khẩu tăng trưởng vững chắc; thâm hụt ngân sách có dấu hiệu tăng nhưng ngân sách đã được quản lý tốt hơn; đồng đôla Mỹ có biểu hiện tăng giá so với VNĐ, hay nói khác đi, VNĐ đang có biểu hiện giảm giá; ngân hàng đã cảnh báo kiểm soát tín dụng bất động sản từ hệ thống ngân hàng thương mại; lãi suất ngân hàng có dấu hiệu tăng; kiều hối chưa được thống kê đầy đủ nhưng vẫn tương đối ổn định; vốn nước ngoài được cho là có thể vận hành vào bất động sản Việt Nam.

Đặc biệt, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng, trong 11 tháng đầu năm 2018, tình hình thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều chuyển biến mạnh. “Bốn tháng đầu năm tăng trưởng mạnh do có những yếu tố nội sinh và ngoại sinh gắn với sự bùng phát của thị trường chứng khoán cũng như các yếu tố khác. Bốn tháng tiếp theo điều chỉnh do sự điều chỉnh về nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, đặc biệt là sự điều chỉnh của thị trường chứng khoán.Ba tháng tiếp theo phát triển bình ổn đi vào giai đoạn tìm xu hướng mới. Luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản tương tác rõ nét với biến động của thị trường.  Sản phẩm trung và cao cấp chiếm ưu thế rõ nét trên tổng thể thị trường bất động sản”, ông Cung phân tích.

Mặc dù, cho rằng tình hình bất động sản Việt Nam cuối năm 2017 và năm 2018 có nhiều thuận lợi, song Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng chỉ ra một số tình huống không thuận lợi như vẫn đang ổn định, đặc biệt là thị trường giao ngay; Thị trường condotel, officetel, hometel đang điều chỉnh xuống – không còn sôi động như 2015-2017; các địa bàn mới đô thị hóa vẫn đang có giao dịch tốt; các địa bàn mới nổi không còn sôi động; các bên hữu quan đang rất quan tâm đến diễn biến và xu hướng cũng như có hay không chu kì thị trường bất động sản.

Triển vọng thị trường nhà giá thấp

Cũng tại Hội thảo, đánh giá về triển vọng thị trường nhà giá thấp, PGS.TS Trần Kim Chung đưa ra 5 nhận định.

Thứ nhất, chiến lược phát triển nhà nhà ở quốc gia là đến năm 2020, xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại đô thị, hiện đáp ứng được 28% nhu cầu của toàn xã hội, CBRE Việt Nam cho rằng 8 - 9 năm tới (tức năm 2027) nhưng vẫn thiếu nhà giá rẻ. 

Thứ hai, nhà nước đã thực sự coi thị trường nhà giá thấp; một số rào cản đã được gỡ bỏ, các ưu đãi đã được ban hành. 

Thứ ba, nhiều địa phương đã chấp thuận việc phát triển nhà giá thấp. 

Thứ tư, một số tập đoàn lớn đã tuyên bố tham gia thị trường nhà giá thấp; một số dự án lớn chuyển hướng từ nhà ở thương mại sang nhà giá thấp. 

Thứ năm, bối cảnh thị trường đang nâng đỡ thị trường nhà giá thấp.

Đồng thời, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương kiến nghị cần nghiên cứu, chuẩn hóa, định danh nhà giá thấp; Cần có chính sách thỏa đáng đối với nhà giá thấp – như đối với nhà ở xã hội: Đất, Thuế, lãi suất, tín dụng, thế chấp; Cần lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà giá thấp – như gói 30 nghìn tỷ; Cần tuyên truyền, vận động các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá thấp;  Cần đa dạng hóa diện tích căn hộ phù hợp nhu cầu xã hội.