WSJ chỉ ra lý do cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc chưa đến thời kỳ tồi tệ nhất

Ngành bất động sản Trung Quốc đang bị cuốn vào một cuộc khủng hoảng mới mà có thể còn chưa phải cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất.

Hai năm trước đây, tập đoàn bất động sản Trung Quốc đang ngập trong nợ nần Evergrande mất khả năng thanh toán một số khoản nợ. Bong bóng bất động sản Trung Quốc vì vậy "xì hơi" dẫn đến hàng loạt vụ việc vỡ nợ của nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng như thua lỗ doanh nghiệp chồng chất. Những khó khăn của ngành kéo lùi tăng trưởng kinh tế Trung Quốc.

Giờ đây, doanh nghiệp bất động sản tư nhân lớn nhất tại Trung Quốc – Country Garden đang chật vật để tồn tại. Không giống như Evergrande vốn đã rơi vào khủng hoảng do chính những sai lầm của doanh nghiệp này, rắc rối mà Country Garden gặp phải đến từ việc nhà đầu tư và người mua nhà rút lui khỏi ngành bất động sản.

So với Evergrande trước đây, khó khăn tài chính mà Country Garden đang đương đầu có thể tạo ra nhiều vấn đề lớn hơn với nền kinh tế và các nhà hoạch định chính sách nước này. Country Garden phục vụ nhiều hơn cho phân khúc người mua nhà ở các khu vực nông thôn cũng như khu công nghiệp, vốn là động lức của tăng trưởng kinh tế Trung Quốc trong điều kiện nền kinh tế bình thường.

Tuy nhiên giờ đây, nhóm đối tượng mua nhà trong phân khúc này đang chật vật với tình trạng nguồn tài chính của chính phủ căng thẳng cũng như việc nhiều người dân rút khỏi thị trường nhà đất, chính vì vậy họ khó chịu đựng được tác động từ sự sụp đổ của một doanh nghiệp bất động sản lớn.

Kinh tế Trung Quốc đồng thời cũng đang khó khăn trên nhiều phương diện sau khi phục hồi từ khoảng thời gian đóng cửa do COVID-19.

Các chuyên gia kinh tế dự đoán những vấn đề trên thị trường nhà đất Trung Quốc sẽ tạo ra cú sốc lớn với niềm tin người tiêu dùng và kéo dài tình trạng suy giảm trên thị trường bất động sản. Ngành bất động sản và nhiều ngành liên quan đóng góp khoảng 25% vào GDP Trung Quốc.

"Cả ngành bất động sản hiện đang gặp khó. Làm sao ngăn được người dân Trung Quốc hoảng sợ khi mà phần lớn tài sản của họ có thể sụp đổ? Điều này thực sự không dễ dàng", chuyên gia kinh tế tại đại học Harvard – ông Kenneth Rogoff. Nhiều năm xây dựng tràn lan đã dẫn đến việc nguồn cung nhà dư thừa quá mức, chính vì vậy sẽ cần đến sự điều chỉnh trên thị trường bất động sản, ông Rogoff phân tích.

Tính đến ngày 30/6/2023, tập đoàn Country Garden đã tham gia vào khoảng hơn 3.000 dự án bất động sản với hàng triệu căn nhà. Tập đoàn có tổng nợ ước tính 186 tỷ USD, trong đó có bao gồm nợ liên quan đến các căn nhà đã xây xong nhưng chưa bàn giao, tiền nợ nhà cung cấp, nợ ngân hàng và trái phiếu. Phần lớn các nghĩa vụ nợ này sẽ đáo hạn trong vòng 1 năm tới.

Nửa đầu năm 2023, Country Garden công bố thua lỗ đến 7 tỷ USD sau khi tính toán đến giá trị của một số các dự án bất động sản và tài sản khác.

Tháng trước, Country Garden đã không thể trả được đúng hạn khoản tiền lãi suất 22,5 triệu USD của hai đợt trái phiếu bằng đồng USD, tuy nhiên sau đó đã xoay xở được tiền trước thời hạn ân hạn nhằm tránh khả năng vỡ nợ. Các chủ nợ của Country Garden tại Trung Quốc đại lục đã chấp nhận gia hạn trả nợ một số khoản trái phiếu đồng nhân dân tệ cho doanh nghiệp này, chính vì vậy họ có đủ thời gian giải quyết những vấn đề thanh khoản.

Doanh thu bán nhà mới của Country Garden tháng 8/2023 giảm đến 70% so với cùng kỳ năm trước xuống còn tương đương khoảng 1,1 tỷ USD. Nếu doanh thu bán nhà không phục hồi, Country Garden sẽ vỡ nợ, các chuyên gia phân tích nhận định.

Country Garden được sáng lập vào thập niên 1990 bởi ông Yeung Kwok Keung 68 tuổi. Ông có tuổi thơ vất vả. Ông sống trong gia đình có tám người con ở tỉnh Quảng Đông – Trung Quốc. Tại trụ sở chính của Country Garden, người ta nhìn thấy một ngôi nhà nhỏ xây bằng gạch với bảng kim loại treo trên cây trước nhà, mô phỏng cho văn phòng đầu tiên của Country Garden. Một tấm bảng gần đó có dòng chữ: "Nếu không có một Trung Quốc hung mạnh, sẽ không có Country Garden của ngày nay.

Đến giữa thập niên 2000, công ty xây dựng nhiều dự án bất động sản nhà ở trong đó có nhà ở các khu vực nông thôn, tòa nhà căn hộ và các dự án phức hợp trên khắp đất nước Trung Quốc. Country Garden đồng thời sở hữu và vận hành căn hộ.

Country Garden đã mở rộng được quy mô công việc kinh doanh với trọng tâm vào các thành phố nhỏ. Các nhóm nghiên cứu về Trung Quốc đã chia khoảng hơn 600 thành phố tại Trung Quốc thành các cấp khác nhau dựa trên quy mô GDP, dân số, mức độ tập trung dân cư và nhiều yếu tố khác. Nhóm các thành phố giàu có nhất ví như Bắc Kinh, Thượng Hải hay Thâm Quyến thuộc nhóm cấp 1, nhóm các thành phố cấp 5 được coi là nghèo nhất.

Country Garden hưởng lợi từ chương trình tái thiết Trung Quốc tại các thành phố nhỏ được khởi động vào năm 2015, nhờ vậy người dân có nhà mới hoặc có điều kiện thuận lợi để mua nhà. Đồng thời Country Garden bán nhà cho những người ở khu vực thành thị giàu có muốn mua nhà ở nông thôn.

Năm 2016, doanh thu từ bán bất động sản của Country Garden tăng hơn gấp đôi đạt ngưỡng khoảng hơn 500 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 69 tỷ USD ở mức tỷ giá hiện tại.

Trong thập kỷ qua, Country Garden mua hơn 3.000 lô đất để xây nhà. Các lô đất này chủ yếu ở các thành phố cấp thấp của Trung Quốc, Country Garden có hiện diện ở khoảng 86% thành phố cấp bốn của Trung Quốc và khoảng 44% các thành phố cấp năm, theo phân tích của công ty dữ liệu bất động sản Wind. Evergrande trong khi đó có đất ở khoảng 30% các thành phố cấp 4 của Trung Quốc và khoảng 12% các thành phố cấp năm.

Thành phố Thiều Quan, thành phố cấp bốn thuộc tỉnh Quảng Đông – Trung Quốc là nơi sinh sống của khoảng 3,4 triệu dân. Ở đây, Country Garden có bốn dự án bất động sản nhà ở trong nhóm 100 dự án bất động sản lớn nhất Trung Quốc.

Dự án lớn nhất có hàng nghìn đơn vị căn hộ, khách sạn, trường mầm non và một số phòng khám bệnh. Căn hộ ba phòng ngủ tại dự án này gần đây được bán với giá khoảng 100.000USD.

Chính quyền nhiều tỉnh và thành phố trước đây có được khá nhiều nguồn thu từ việc bán đất cho Country Garden và nhiều doanh nghiệp bất động sản tư nhân khác. Tuy nhiên giờ đây tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều đang khó khăn khi giao dịch bất động sản giảm sút.

Một số tỉnh và thành phố hiện đang chật vật với những khối nợ lớn. Tại nhiều thành phố nhỏ, thu nhập của người dân thấp và kém ổn định hơn, ngân sách và tài chính các địa phương vì vậy khó khăn hơn. Doanh số cũng như giá bán nhà tại nhiều khu vực khó khăn của Trung Quốc giảm sâu hơn so với tại các thành phố giàu có như Bắc Kinh hay Thượng Hải.

"Cái tên Country Garden được coi như đồng nghĩa với quá trình phát triển nhà ở trên quy mô lớn và câu chuyện đô thị hóa của Trung Quốc", các chuyên gia phân tích thuộc ngân hàng Barclays nhấn mạnh trong nghiên cứu công bố vào tháng 9/2023. Dù rằng nợ của Country Garden không lớn như Evergrande và từng được kỳ vọng sẽ vượt qua sự suy giảm trên thị trường bất động sản, thế nhưng đến tháng trước khi mà doanh nghiệp này không trả được nợ, nó làm tổn thương đến chút niềm tin còn lại trên thị trường, chuyên gia Barclays phân tích.

"Các hộ gia đình Trung Quốc giờ đây đã không còn coi nhà đất như công cụ đầu tư an toàn", chuyên gia kinh tế tại ngân hàng Société Générale – bà Michelle Lam phân tích. Bà nhấn mạnh đến con số các doanh nghiệp bất động sản tư nhân hiện chiếm khoảng 30% tổng doanh số bán bất động sản tại Trung Quốc.

Năm 2022, vụ vỡ nợ của Evergrande đã khởi động cho chuỗi phản ứng dây chuyền trên thị trường bất động sản đã gây tổn hại đến nhiều doanh nghiệp bất động sản khác trong đó có Sunac China, một trong ba doanh nghiệp bất động sản tư nhân lớn nhất.

Nhà đầu tư và các ngân hàng không khỏi dè chừng, cuộc khủng hoảng niềm tin bắt đầu lây lan khắp thị trường. Vào đầu năm nay, Country Garden là một trong số những công ty bất động sản nhỏ vẫn có thể phát hành trái phiếu bằng đồng USD. Vị thế tài chính khi đó của doanh nghiệp vẫn vững vàng, doanh nghiệp cũng thể hiện niềm tin về việc có thể vững vàng vượt qua khó khăn của thị trường.

Khi cuộc khủng hoảng bất động sản trở nên tồi tệ hơn, giới chức Trung Quốc vào giữa năm ngoái đã đưa ra chính sách hỗ trợ cho Country Garden và một số doanh nghiệp bất động sản tư nhân nhằm giúp họ bảo đảm nguồn vốn và hỗ trợ cho việc phát hành trái phiếu. Đến mùa thu năm nay, nhà đầu tư lại trở nên bi quan và giá trái phiếu của Country Garden rơi xuống ngưỡng thấp tệ hại.

Tháng trước, doanh nghiệp bất động sản này nói với nhà đầu tư rằng hiện đang có những yếu tố bất ổn liên quan đến khả năng của Country Garden trong việc tiếp tục hoạt động, tuy nhiên doanh nghiệp không từ bỏ. Country Garden cho biết cũng đang ưu tiên đến việc hoàn thiện và giao nhà đã bán từ trước đó. Điều này nếu làm được sẽ giúp doanh nghiệp có thêm tiền để trả các khoản nợ cũ.

Tuy nhiên đến thời điểm giữa tháng 8/2023, tập đoàn Evergrande đã nộp hồ sơ xin phá sản theo chương 15 Luật Phá sản Mỹ và như vậy trải qua một trong những đợt tái cấu trúc nợ nần lớn và phức tạp nhất thế giới. Cổ phiếu Evergrande nối lại giao dịch vào ngày 28/8/2023 sau khi bị ngưng lại trong 17 tháng. Cổ phiếu Evergrande hạ đến 79% trong ngày giao dịch đó.

Gần đây, giới chức Trung Quốc đã nỗ lực có những chính sách giúp người mua nhà nhằm hỗ trợ tăng doanh số bán nhà. Họ mở rộng định nghĩa về người mua nhà lần đầu, đồng thời giảm tỷ lệ thanh toán với người mua căn nhà thứ nhất và thứ hai.

Động thái mới nhất đã giúp cho nhiều người mua nhà tiềm năng trở lại các buổi chào bán nhà tại Bắc Kinh, Thượng Hải và nhiều thành phố cấp một tại Trung Quốc. Chuyên gia kinh tế phụ trách Trung Quốc tại Nomura Holdings, ông Ting Lu, khẳng định: "Ở thời điểm cuối của chu kỳ này, doanh số bán nhà tại các thành phố lớn sẽ ổn định và phục hồi, tuy nhiên kịch bản tốt nhất của các thành phố quy mô nhỏ và trung bình sẽ là doanh số bán bất động sản không giảm sâu hơn nữa".

Tuy nhiên, ngay cả nếu Country Garden tránh được rủi ro vỡ nợ, Country Garden sẽ phải hoạt động với quy mô nhỏ hơn rất nhiều, nhà sáng lập của công ty xếp hạng YY Rating – ông Yao Yu phân tích. Ông Yu cho rằng kỷ nguyên của những công ty bất động sản tư nhân Trung Quốc đã chấm dứt.