Tiền sử dụng đất có thể tăng gấp đôi, người dân lo lắng

Vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đang trình Chính phủ dự thảo về khung giá đất, dự kiến sẽ tăng đột biến.

Theo quy định hiện nay, khi Chính phủ ban hành khung giá đất, căn cứ vào đây các tỉnh thành sẽ ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất của người dân, doanh nghiệp (DN). 

Tại TP.HCM, bảng giá đất ở 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ của quận 1 đang có mức cao nhất là 162 triệu đồng/m2 (bằng mức giá đất tối đa của khung giá đất). Tại Hà Nội, bảng giá đất cao nhất cũng là 162 triệu đồng/m2. Theo tờ trình, mức tăng giá dự kiến sẽ tăng gấp đôi so với khung giá đất cũ.

Tiền sử dụng đất dự kiến tăng cao khiến nhiều doanh nghiệp, người dân lo lắng. Ảnh: V.D

Nếu dự thảo được được thông qua, khung giá tối thiểu đối với đất tại các khu vực nói trên của TP.HCM có giá tối đa là 330 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, căn cứ Nghị định 44, TP.HCM có thể quy định bảng giá đất với mức giá đất cao hơn, nhưng không quá 30% so với khung giá đất. Nghĩa là giá đất ở cao nhất lên tới 429 triệu đồng/m2.

Đồng thời, TP.HCM còn áp dụng hệ số K hằng năm. Ví dụ hệ số K khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần, giá đất tương ứng để người dân có đất ở khu vực này thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước lên tới 1,072 tỷ đồng/m2.

Sở TNMT TP.HCM cho biết, hiện nay trên địa bàn thành phố còn khoảng hơn 17.000 trường hợp chưa được cấp sổ đỏ, trong đó có trường hợp người dân có đất, nhưng không đi làm do khó khăn về tài chính. Do vậy, việc tăng giá đất sẽ tiếp tục làm cho những trường hợp này gặp khó khăn hơn trong việc hợp thức hóa nhà đất, tạo lập nhà ở.

Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, mức giá này quá cao, không phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên cao, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân. 

Đặc biệt, khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình. Khung giá đất tăng, kéo theo bảng giá đất tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình tăng. Điều này có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ, giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của nhà nước. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

“Việc tăng giá đất quá cao, đồng nghĩa với việc người dân gần như phải đóng tiền sử dụng đất gấp đôi so với trước, dẫn đến việc người dân phải mua lại chính mảnh đất của mình với mức giá quá cao”, Chủ tịch HoREA nhận định.

Về góc độ pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, trong năm 2018 và từ tháng 1 đến 10/2019, TP có 10 quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng đối với những dự án công do nhà nước làm chủ đầu tư với hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn 13 lần so với bảng giá đất. Như vậy, việc giải phóng mặt bằng cho từng dự án gần như đã theo giá thị trường. Khung giá đất, bảng giá đất không phải dùng để áp dụng cho giải phóng mặt bằng, mà khi đó áp dụng phương pháp định giá đất theo giá thị trường hoặc bằng các quyết định hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, khung giá đất tăng kéo bảng giá đất tăng theo không chỉ làm cho tiền sử dụng đất của người dân khi hợp thức hóa tăng lên mà còn làm cho giá nhà đất tăng đột biến, từ đó khiến cho việc tạo lập nhà ở của người dân càng trở nên khó khăn, xa vời.

Đồng quan điểm trên, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường (TNMT) Đặng Hùng Võ cho rằng, khung giá đất tăng gấp đôi cũng không ảnh hưởng gì đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư hiện nay. Bởi việc bồi thường của DN hay của nhà nước đều phải theo giá thị trường. Nhưng nếu giá đất tăng quá cao, ảnh hưởng đến việc đóng tiền sử dụng đất của người dân, thì nên có chính sách điều chỉnh giảm xuống, để không làm ảnh hưởng, xáo trộn cuộc sống của người dân. Nhưng về cơ bản khung giá đất làm sao phải tiệm cận hoặc bằng với giá thị trường để không tồn tại cơ chế hai giá như hiện nay.

“Hiện nay khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường, dù luật Đất đai luôn quy định giá đất của nhà nước phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Nguyên nhân chủ yếu do các địa phương vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của dân. Tuy nhiên, các địa phương nếu thấy mức thuế, phí về đất đai cao, thì giảm tỷ suất thuế không phải giảm giá đất để hỗ trợ người dân”, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT phân tích.