Bất động sản khu công nghiệp sẽ chuyển mình, chuyển dịch ra khỏi Trung Quốc

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam rất sôi động với sự gia tăng yêu cầu thuê đất và nhà máy từ cả khách thuê hiện hữu lẫn khách thuê mới. Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn nhất để trở thành một trung tâm sản xuất mới của thế giới. Hoạt động sản xuất sẽ tiếp tục xu hướng chuyển dịch ra khỏi Trung Quốc do chi phí tăng; xung đột thương mại với Hoa Kỳ và chiến lược của các nhà sản xuất nhằm giảm thiểu sự phụ thuộc vào một thị trường duy nhất, đặc biệt là sau Covid-19.

Theo nghiên cứu của CBRE, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các thành phố và tỉnh sản xuất lớn đã tăng cao trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp bị hạn chế.

Bên cạnh những thuận lợi, các chuyên gia vẫn còn nhiều quan ngại về khả năng hấp thụ làn sóng di dời sản xuất mới này. Trong khi vẫn tồn tại nhiều thách thức như rủi ro chuyển tải, nguy cơ bị áp thuế cao do mất cân bằng thương mại, hạn chế về cơ sở hạ tầng và hệ sinh thái các nhà sản xuất thiết bị gốc.

Đất khu công nghiệp cho thuê vẫn là sản phẩm phổ biến và được ưa chuộng nhất trên thị trường. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, mức tăng trưởng của nguồn cung đất công nghiệp tại các tỉnh và thành phố lớn đang chậm lại.

Thời gian và chi phí vẫn là các yếu tố chính được xem xét. Đối với các nhà doanh nghiệp mới hoạt động tại Việt Nam, nguồn vốn, chi phí và thời gian cho việc xây dựng một nhà xưởng tiêu chuẩn ở một đất nước mới có thể sẽ cao hơn nhà xưởng được xây dựng sẵn và tích hợp với các tiện ích hỗ trợ.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam đánh giá, những nỗ lực xoa dịu căng thẳng thương mại và các chính sách ngăn ngừa thuế quan có thể làm suy yếu nguồn cầu, đặc biệt từ Trung Quốc, Đài Loan, Hàn Quốc và Hồng Kông trong ngắn hạn.

Những lợi ích từ các hiệp định thương mại mới là động lực bền vững hơn cho nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh nguồn cầu tăng từ các doanh nghiệp trong ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, loại hình bất động sản công nghiệp xây sẵn đang nhận được phản ứng khá tốt từ thị trường.

Về tính dài hạn, CBRE cho rằng sự phát triển nguồn cung đất khu công nghiệp sẽ dịch chuyển về các tỉnh, thành phố công nghiệp cấp 2 nhờ vào mức giá thuê cạnh tranh hơn cùng với tỷ lệ lấp đầy còn thấp.

Tuy nhiên, nhu cầu bất động sản khu công nghiệp trong ngắn hạn tại các khu vực này vẫn thấp do cơ sở hạ tầng còn yếu kém. Đồng thời, nguồn cung mới dự đoán sẽ đi vào hoạt động trong tương lai sẽ hạn chế sự tăng trưởng mạnh của giá thuê trung bình. Những khu công nghiệp có kết nối tốt với các cụm cảng biển quan trọng sẽ có tỷ lệ lắp đầy tăng nhanh chóng.