Cẩn trọng với bất động sản "ăn theo" quy hoạch hạ tầng giao thông

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, sự phát triển của cơ sở hạ tầng có tác động không nhỏ và dường như là yếu tố chính tạo nên cơn "sốt" giá bất động sản thời gian qua.

Sốt đất vì thông tin quy hoạch

Ghi nhận thực tế, khu vực nào có thông tin xây dựng sân bay, mở đường vành đai, mở đường sắt, cao tốc… đi qua thì giá đất tại đó bỗng chốc tăng mạnh. Cá biệt, có nhiều khu vực giá đất tăng lên gấp 5 - 10 lần chỉ sau một đêm có thông tin quy hoạch công trình giao thông trọng điểm.

Đơn cử tại TP.HCM, nhiều trục đường chính như xa lộ Hà Nội, đại lộ Nguyễn Văn Linh, Mai Chí Thọ, Võ Văn Kiệt, Nguyễn Hữu Thọ, Phạm Văn Đồng... sau khi được xây dựng, các dự án bất động sản mọc lên san sát 2 bên đường, giá cũng tăng qua nhiều đợt. Mới đây, việc thành lập Thành phố Thủ Đức đã khiến giá bất động sản tại khu vực trên tăng đến chóng mặt.

Tại một số địa phương lân cận như Bình Dương, dọc mặt tiền QL13, chỉ một đoạn từ TP.HCM đến TP.Thủ Dầu Một đã có hàng chục dự án bất động sản, với tổng số căn hộ được ước tính hàng chục ngàn căn.

Hay như tại tỉnh Đồng Nai - nơi có đường cao tốc đi qua và sân bay quốc tế Long Thành, giá đất cũng  tăng mạnh. Đáng chú ý, khu vực Lâm Đồng với cao tốc Dầu Giây - Liên Khương, các nhà đầu tư chỉ cần nghe thông tin về quy hoạch đã vội đi "săn lùng" đất khiến giá đất, đặc biệt là xung quanh Bảo Lộc tăng mạnh.

Trao đổi về vấn đề này, TS Lê Đỗ Mười - Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển giao thông vận tải (Bộ GTVT) cho biết, việc phát triển hạ tầng giao thông tốt sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và giá trị của khu vực mà dự án giao thông đi qua.

Cụ thể, ông Mười cho hay, quy hoạch đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, vùng TP.HCM tiếp tục được xác định là đầu tàu kinh tế, là trung tâm công nghiệp, cảng biển, hàng không và logistics lớn của cả nước. Chính vì TP.HCM là trung tâm kinh tế, nên việc phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng sẽ tiếp tục được tăng cường, đẩy mạnh.

"Việc phát triển các đô thị vệ tinh sẽ là động lực phát triển kinh tế xã hội, phân bố lại dân cư và việc làm. Trong đó, phát triển giao thông vận tải là nền tảng, có mối quan hệ mật thiết, tương hỗ với phát triển đô thị. Đây là cơ sở thực hiện quy hoạch đô thị, thu hút dân cư từ đô thị trung tâm ra đô thị vệ tinh, thúc đẩy giá trị bất động sản gia tăng", ông Mười nói thêm.

Cẩn trọng khi chạy đua cùng quy hoạch

Giao thông phát triển tới đâu, nhà đầu tư bất động sản chạy đua theo tới đó là thực trạng nhiều năm nay. Nhiều nhà đầu tư nhờ đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm.

Tuy nhiên, việc chạy theo quy hoạch giao thông cũng khiến không ít nhà đầu tư "vỡ mộng". Hiện nay, nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi, bởi thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi khởi công chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được cơn sốt trước đó cộng hết vào. Rất nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh chôn vốn, thậm chí lỗ lớn.

Đơn cử trường hợp sân bay Technique (huyện Hớn Quản, Bình Phước), chỉ vừa mới có thông tin UBND tỉnh này xin khảo sát mở sân bay lưỡng dụng, thì hàng loạt các "cò" đã đẩy thị trường đất ở đây lên một cách chóng mặt. Một hecta đất nông nghiêp (trồng cây cao su) bình thường có giá khoảng 400 - 600tr thì chỉ sau một đêm đã được "thổi" lên 1,5 - 2 tỷ đồng.

Thông tin về đất tại đây nở rộ trên các diễn đàn, xe cộ ở nhiều nơi ùn ùn kéo về khiến chính quyền địa phương phải ra thông báo cảnh giác với các thông tin thất thiệt, mua bán chuyển nhượng đất.

Trường hợp khác, một số nhà đầu tư vì chạy theo các thông tin quy hoạch không chính xác, thời gian xây dựng công trình kéo dài nhiều năm trời như tại Cần Giờ, Nhà Bè… khiến các dự án bất động sản đã hoàn thành không tìm được khách mua.

Ông Lê Đỗ Mười cho hay, ở nước ta, hầu hết những cơn sốt đất gần đây đa phần đều xuất phát từ những thông tin chưa rõ ràng về dự án, quy hoạch. Do đó, trước khi thực hiện đầu tư, các nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương, pháp lý bất động sản, giá trị sử dụng thực của đất.

Ông Mười cũng lưu ý các nhà đầu tư, hiện nay các thông tin quy hoạch hạ tầng nói chung của các dự án trọng điểm đều được công bố rộng rãi trên website và phương tiện thông tin đại chúng. Do đó, các nhà đầu tư nên thận trọng trước thông tin đồn thổi về quy hoạch, tạo dư luận để tăng giá đất, gây bất ổn.

Chia sẻ với PV, bà Nguyễn Hương - Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho hay khi dự án hạ tầng được công bố, mọi người đổ về mua gom đất, chờ tăng giá. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ thời hạn triển khai, những yếu tố có thể cộng vào giá, kể cả mức tăng kỳ vọng để biết mức giá đó còn hấp dẫn hay không, đồng thời căn cứ vào nhu cầu thực tế, tiềm lực của địa phương đó có thể phát triển bất động sản được hay không mới quyết định đầu tư.

Bởi không phải bất cứ dự án hạ tầng nào cũng có thể giúp thị trường bất động sản phát triển, nhất là đối với các địa phương không có tiềm năng.

Do vậy phải tìm hiểu kỹ tình hình, kế hoạch triển khai có khả thi hay không, chứ không phải cứ nghe một dự án hạ tầng được đầu tư mà kỳ vọng rồi vác tiền đi "lướt sóng", sẽ rất dễ "chết chìm" vì lúc này mua thì dễ nhưng bán sẽ vô cùng khó khăn.

"Sốt đất thường mang tính cục bộ và chỉ có một thời điểm nhất định nên các nhà đầu tư cần xem nó có tăng bền vững hay không. Bởi nếu không, khi thông tin hết nóng, nhà đầu cơ rút đi, dự án hạ tầng chưa được triển khai giá chắc chắn sẽ giảm hoặc đứng im một thời gian dài", bà Hương chia sẻ.