Đánh thuế bất động sản theo năm sở hữu: Giảm đầu cơ nhưng khó hãm đà tăng giá nhà

Phương Thảo Thứ sáu, ngày 06/12/2024 11:40 AM (GMT+7)

Nhiều chuyên gia cho rằng, đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu có thể điều tiết hành vi đầu cơ, giá nhà thực tế vẫn có tiềm năng tăng thêm do các chi phí thuế bị chuyển sang người mua cuối cùng.

Mới đây, Bộ Tài chính đề cập có thể đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất theo thời gian sở hữu.

Tại một số quốc gia đang đánh thuế cao đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua qua, bán lại. Nếu thời gian giao dịch diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, ngược lại diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn. Chẳng hạn như tại Singrapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%.

Cụ thể, theo Bộ Tài chính, việc đánh thuế bất động sản theo năm sở hữu nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế.

Bộ Tài chính cho rằng, mức thuế suất cần đánh giá phù hợp thực trạng của thị trường bất động sản.

Đánh thuế bất động sản theo năm sở hữu: Khó làm giảm giá nhà

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, cho biết việc đánh thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ là hướng đi đúng đắn, cần thiết nhưng cần tính toán hợp lý, đảm bảo thực thi hiệu quả.

Nguyên tắc đánh thuế phải phân tách ra chủ thể mua bất động sản để sử dụng hay mua nhằm mục đích đầu tư, đầu cơ. Tuy nhiên, muốn xác định được việc mua đi bán lại các bất động sản phát sinh ngay trong giai đoạn đầu thì dữ liệu phải đầy đủ.

Đáng chú ý, ông Chung cho rằng, hành động này chỉ làm hạn chế được tình trạng đầu cơ nhưng lại không giúp làm giảm giá nhà, thậm chí có thể phản tác dụng.

Người sở hữu bất động sản khi chuyển nhượng sẽ cộng mọi chi phí vào giá bán cuối cùng. Họ không trốn tránh các nghĩa vụ về thuế. Còn người mua vẫn chịu thiệt thòi nhiều nhất.

Ông Lê Đình Chung chia sẻ

"Tôi đồng tình với việc đánh thuế này sẽ làm giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ nhưng chi phí thuế đội lên nhiều có thể khiến giá nhà cao càng thêm cao", ông Chung băn khoăn và phân tích thêm: Đầu tư bất động sản cũng mất nhiều chi phí gồm 2% thuế thu nhập cá nhân, 0,5% lệ phí trước bạ, khoảng 2% môi giới và các chi phí về vốn vay khác. Trong khi đó, giá nhà, đất tăng bình quân 10 - 12%/năm.

Khi các khoản thuế phí này tăng lên, thì nhà đầu tư cũng cộng thêm vào giá nhà rao bán khiến người dân có nhu cầu mua ở thực hay kinh doanh sẽ phải "đội" thêm các loại chi phí vào giá nhà.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ, cho rằng cũng có trường hợp chủ nhà vay ngân hàng mua bất động sản để kinh doanh. Trường hợp thua lỗ, không thanh toán được, phải bán bất động sản sớm. Điều này khiến chủ nhà chịu "thiệt kép" khi "hứng" thêm cả thuế bất động sản theo năm. Chính vì vậy, chủ nhà bắt buộc phải "đội" thêm khoản thuế này vào giá nhà chứ không thể chịu "lỗ chồng lỗ".

Ông Toản cho rằng, chính sách thuế phải "gãi đúng chỗ ngứa" chứ không nên gây khó khăn cho thị trường, thêm gánh nặng cho người dân có nhu cầu thực. Thực tế, giá nhà tăng phi mã tập trung ở đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM, các địa phương khác có nhích nhưng không đáng kể, nhiều nơi vẫn chững giá.

Phải "gãi đúng chỗ ngứa" thì mới giúp giá nhà "hạ nhiệt"

Một số chuyên gia nhận định, so với việc đánh thuế bất động sản thứ 2 thì đánh thuế theo thời gian sở hữu có thể sẽ công bằng hơn.

Không thể nói căn nhà thứ nhất là để an cư lạc nghiệp còn căn nhà thứ hai là dư thừa được. Những căn nhà không để ở nhưng vẫn là nơi kinh doanh buôn bán thì vẫn là an cư lạc nghiệp.

Anh Duy chia sẻ

Chia sẻ với Dân Việt, anh Lưu Viết Duy (35 tuổi, nhân viên kinh doanh trên địa bàn quận Thanh Xuân) tâm sự: Khi nghe có thông tin đánh thuế bất động sản thứ 2 bản thân anh đã rất bức xúc vì anh sở hữu 5 căn nhà nhưng đều dùng để làm mặt bằng kinh doanh, nhà xưởng thì đây không phải hành vi đầu cơ. Trong khi đó, người chỉ có một bất động sản nhưng mua đi bán lại liên tục mới là đối tượng.

Ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, cho rằng mặt giá chung cư đang phổ biến 60 - 80 triệu đồng/m2 là quá cao so với thu nhập số đông người dân. Không ít người mua nhà chung cư chịu giá cao nhưng không phải là người mua đầu tiên và có thể là người nhận chuyển nhượng đến lần thứ 10. Tuy nhiên, nhiều người mua nhà không phải để ở mà với mục đích kinh doanh buôn bán không nên coi là đầu cơ. Rõ ràng, việc đánh thuế không phải là giải pháp tốt cho thị trường bất động sản hiện nay dù đánh thuế bất động sản thứ 2 hay theo thời gian nắm giữ.

Ông Nghĩa cho rằng, vấn đề đặt ra phương pháp đánh thuế nào cũng sẽ có cả mặt lợi và mặt hại. Điều cần "nắn" bây giờ nhất chính là giá nhà đang tăng phi lý. Liệu sắc thuế mới có giúp bình ổn giá thị trường hay giảm giá nhà không vẫn là một "bài toán" vô cùng khó.

Theo ông Nghĩa, để hạ giá nhà đất lúc này, các cơ quan quản lý cần tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho dự án bất động sản, cân bằng cung - cầu trên thị trường. Việc phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội tại các thành phố lớn sẽ mang lại kết quả tốt hơn.