Đề xuất bỏ bảng giá đất khi sửa Luật Đất đai 2024

Trình bày tham luận “Quản lý Nhà nước về giá đất” tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” do Tạp chí Viettimes phối hợp cùng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường tổ chức ngày 20/8, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua đầu năm 2024, nhưng đến nay đã phải đưa ra bàn thảo sửa đổi tiếp.

Nguyên nhân là vì vẫn còn tồn tại những vướng mắc cơ bản, "đụng chạm" đến những nguyên tắc cốt lõi của quản lý đất đai, đặc biệt là vấn đề định giá và quản lý nhà nước về giá đất.

Luật Đất đai cần xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp

Thứ nhất, về thu hồi đất, ông Ánh cho rằng nguyên tắc cơ bản phải được khẳng định rõ: Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thực sự cần thiết để phục vụ dự án công, phi thương mại. Còn lại, tất cả các dự án mang tính thương mại, dù là của Nhà nước hay của tư nhân thì việc tiếp cận đất phải dựa trên cơ chế thỏa thuận, đàm phán tự nguyện giữa nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất, dưới sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước.

Thứ hai, về mục đích sử dụng đất: Đây là nội dung cốt lõi trong toàn bộ quản lý đất đai, từ quy hoạch, kế hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích cho đến nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, dự thảo hiện chưa hề đề cập đến vấn đề “đất đa mục đích” hay “đất hỗn hợp”. Trong khi trên thực tế, các loại đất hỗn hợp là xu thế tất yếu trong phát triển đô thị.

“Điều này đòi hỏi một cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, nhất là khi giá trị đất tăng lên nhờ đầu tư hạ tầng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng”, ông Ánh phân tích.

Thứ ba, về giá đất và định giá đất, ông Ánh nhấn mạnh nếu vẫn giữ quan điểm “định giá đất sát với giá thị trường” thì sẽ không bao giờ giải quyết được căn cơ vấn đề. Thay vào đó, cần khẳng định nguyên tắc: Định giá đất phải theo cơ chế thị trường, đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

Ông kiến nghị loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn đã gây ra nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ còn lại giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) thì cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.

Về quản lý nhà nước đối với giá đất đang bị phân tán trong nhiều luật khác nhau - từ Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản… dẫn đến chồng chéo và thiếu nhất quán. Giá đất không thể chỉ hiểu đơn giản là giá trị tính theo đơn vị m2. Giá đất phải là giá trị gắn với từng thửa đất cụ thể, bao gồm các yếu tố pháp lý, kinh tế, lịch sử, văn hóa, thậm chí cả yếu tố tâm linh.

Cuối cùng về khái niệm định giá và thẩm định giá. Được biết, định giá và thẩm định giá trong thực tế có mối quan hệ mật thiết, không thể tách rời tuyệt đối. Nếu không làm rõ, sẽ dẫn đến tình trạng lẫn lộn giữa yếu tố chủ quan và khách quan, không xác định được rõ trách nhiệm giữa bên ra quyết định và bên tư vấn thẩm định.

Cũng cùng quan điểm, theo PGS. TS Nguyễn Đình Thọ: Bộ Tài chính cần xác định hệ số phù hợp để tính nghĩa vụ tài chính của người dân. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi thực tế cho thấy có sự sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất thị trường và giá đất trong khung giá Nhà nước quy định.

Đơn cử, năm 2011, giá đất cao nhất tại Hà Nội và TP. HCM được xác định ở mức 160 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến thời điểm khảo sát năm 2019, giá thị trường tại khu vực quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) đã lên tới khoảng 1,12 tỷ đồng/m2, trong khi tại một số khu vực trung tâm TP. HCM giá khoảng 1,18 tỷ đồng/m2.

Cùng thời điểm, khảo sát tại các khu vực khác cũng cho thấy giá đất thực tế dao động từ 780 - 820 triệu đồng/m2. Mặc dù vậy, khi ban hành khung giá đất năm 2019, Chính phủ cân nhắc nhiều yếu tố như lạm phát, tốc độ tăng lương, thu nhập bình quân đầu người và GDP, nên quyết định mức điều chỉnh không vượt quá 20% so với năm 2011. Vì vậy, giá đất tối đa của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh được nâng lên khoảng 192 triệu đồng/m2. Con số này vẫn thấp hơn 5 - 6 lần so với giá thị trường thực tế.

Sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường đã ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp. Thực tế thời gian qua, tại Hà Nội và TP. HCM nhiều hộ dân gặp khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bởi nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá đất quá cao. Điều này cũng gây áp lực lên chi phí sản xuất - kinh doanh, ảnh hưởng tới sinh kế và môi trường đầu tư.

Vì vậy, ông Thọ nhấn mạnh rằng cần đặc biệt quan tâm đến chính sách tài chính đất đai, bảo đảm nghĩa vụ tài chính của người dân ở mức hợp lý, đồng thời có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp. Một trong những điểm mới dự kiến là việc điều chỉnh các khoản nợ thuế, bảo đảm không vượt quá khả năng chi trả và phù hợp với điều kiện sản xuất - kinh doanh.

×