"Hồi sinh" dự án bất động sản "đóng băng": Chuyên gia nêu đích danh điểm mấu chốt

Phương pháp định giá đất khiến nhiều dự án bất động sản chậm triển khai

Dự thảo Nghị định sửa đổi về giá đất đã sửa đổi Điều 4 Nghị định 44 liên quan đến phương pháp xác định giá đất. Cụ thể, so với hiện nay, dự thảo đưa ra 4 phương pháp xác định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Bộ Xây dựng cho biết cả nước hiện có 986 dự án bất động sản triển khai xây dựng đang gặp khó khăn. Một phần nguyên nhân khiến các dự án bị chậm còn liên quan đến vướng mắc về thể chế, pháp luật thuộc quy định của luật đang được Chính phủ đề xuất tháo gỡ trong dự thảo các luật trình Quốc hội xem xét thông qua trong thời gian tới.

Đặc biệt, các khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương, trong đó nguyên nhân chủ yếu do địa phương hiểu và áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, chưa đúng. Đơn cử như việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về vấn đề đất đai trong các quy định của Luật Đất đai về phương pháp xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, bảng giá đất, giải phóng mặt bằng...

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục Trưởng Cục Quản Lý Nhà Và Thị Trường Bất Động Sản, Bộ Xây Dựng cho rằng một trong những vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là quy định giá đất.

"Chúng ta phải thoát được khâu định giá đất để tháo gỡ pháp lý. Hiện có rất nhiều dự án không triển khai được là do tắc ở khâu định giá đất, dẫn đến dự án chưa thể tính được nghĩa vụ tài chính, không thể giao đất được. Từ đó làm chậm nhiều quy trình ở phía sau. Chính vì vậy, cần hết sức khẩn trương tháo gỡ câu chuyện định giá đất", ông Khởi nhận định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay hàng nghìn dự án, đặc biệt là những dự án quy mô lớn trên 90 tỷ đồng đang bị ách tắc vì các địa phương không dám định giá đất khiến doanh nghiệp không thể triển khai.

"Hiện có đến 80% các dự án được định giá theo phương pháp thặng dư nhưng do việc áp dụng các đối tượng, cách tính của phương pháp này có nhiều vấn đề cần sửa đổi, điều chỉnh, dẫn tới việc địa phương vẫn chờ", ông Châu cho biết.

Do đó, từ đầu năm tới nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương khẩn trương giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Đặc biệt, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và môi trường trước ngày 25/10 tới đây, trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44, thuận lợi cho người thực hiện và không gây thất thoát ngân sách nhà nước khi thực hiện định giá đất, quyết định giá đất.

Phương pháp định giá đất trong Nghị định 44 cần đồng bộ với Luật Đất đai

Trong phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai sửa đổi mới đây, đa số các đại biểu cũng cho rằng, dự án Luật cần quy định rõ và thống nhất các phương pháp định giá đất cụ thể, tránh cách hiểu, cách áp dụng khác nhau, tạo ra các nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện.

Trong khi Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024 vẫn đang được lấy ý kiến rộng rãi thì hiện nay Dự thảo Nghị định 44 về Định giá đất đang được người dân, Chính quyền các địa phương mong ngóng sớm được ban hành để làm cơ sở định giá đất, gỡ nút thắt cho hàng nghìn dự án lớn nhỏ ách tắc nhiều năm nay do chưa chốt được phương pháp định giá đất phù hợp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định khi hàng nghìn dự án “treo” lơ lửng chờ chính sách, thì không chỉ doanh nghiệp chịu thiệt hại mà kinh tế địa phương cũng ảnh hưởng, do việc thu hút đầu tư không đạt kỳ vọng.

"Cần đẩy mạnh hơn nữa tiến độ của Dự thảo Nghị định 44, nhanh chóng sửa đổi những quy định bất hợp lý để khơi thông định giá đất. Hiện Nghị định 44 có 2 thông tư liên tịch của Bộ Tài chính – Bộ Tài nguyên Môi trường, nếu chỉ sửa Nghị định 44 mà không sửa các thông tư thì vẫn khó triển khai trong thực tiễn. Các địa phương đang vô cùng mong mỏi bởi không làm thì ách tắc mà làm thì sợ sai", ông Châu cho biết.

Hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng yêu cầu cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho Ngân sách Nhà nước. Đó chính là sự mâu thuẫn giữa phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và mục tiêu của áp dụng phương pháp xác định giá và có thể coi đó là nguyên tắc vừa thị trường lại vừa phi thị trường.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết đã đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì cốt lõi của nó phải là phải tôn trọng các tín hiệu khách quan hình thành giá, các quy luật của giá thị trường và hệ thống giá thị trường đã hình thành. Giá thị trường thì yêu cầu của nó là cả người mua và người bán đều bình đẳng trong mua bán vì lợi ích của mỗi bên, các bên tham gia thị trường có quyền tự do thỏa thuận, mua bán tự nguyện theo "mệnh lệnh" của thị trường (trừ thị trường độc quyền).

"Tiêu chuẩn thẩm định quốc tế đã nêu giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của bất động sản được mua bán vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp; trong đó mỗi bên đều hành động một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài", ông Thỏa cho biết.

Việc xác định giá đất là một trong những vấn đề rất phức tạp chính vì vậy khi ban hành Nghị định về định giá đất phải bảo đảm khách quan, chính xác theo tinh thần Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả về quản lý, sử dụng đất.