HoREA kiến nghị "nới" các trường hợp được áp dụng phương pháp hệ số K

Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.

"Nới" các trường hợp được áp dụng phương pháp hệ số K

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Khoản 3 Điều 1 "Dự thảo Nghị định 44" sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để xác định mức giá đất "dưới 30 tỷ đồng; dưới 10 tỷ đồng; dưới 20 tỷ đồng".

Tuy nhiên, tình hình hiện nay đã có nhiều thay đổi tích cực, trước hết là năng lực, trình độ của bộ máy nhà nước, đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, đơn vị tư vấn thẩm định giá, chuyên gia thẩm định giá đều đã được nâng lên. Đồng thời, do mặt bằng giá đất đã cao hơn năm 2014, nên đề nghị xem xét "mở rộng hơn một chút" các trường hợp được áp dụng phương pháp hệ số K.

Việc này vẫn nằm trong "tầm kiểm soát" của các cơ quan quản lý nhà nước và cũng để góp phần xây dựng quy định về định giá đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

"HoREA đề nghị quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với các thửa đất, khu đất định giá có mức giá đất "dưới 90 tỷ đồng; dưới 30 tỷ đồng; dưới 60 tỷ đồng" tại "Dự thảo Nghị định 44", ông Châu kiến nghị.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị sắp xếp lại thứ tự ưu tiên từ các nguồn thông tin về giá đất tại khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP theo hướng ưu tiên lựa chọn "nguồn thông tin về giá đất" của các cơ quan quản lý nhà nước.

Cụ thể, HoREA đề nghị sắp xếp nguồn thông tin về giá đất tại "cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn" vào điểm c (thay vì điểm d) khoản 2 Điều 5b do đây là cơ sở dữ liệu của các cơ quan quản lý Nhà nước.

"Thông tin này cần được 'xếp trước' nguồn thông tin của cơ quan công chứng và đề nghị các cơ quan có thẩm quyền có các giải pháp sửa đổi các quy định pháp luật liên quan để nguồn thông tin về giá đất tại "cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn" là cơ sở dữ liệu chính xác và được cập nhật theo thời gian thực", ông Châu kiến nghị.

Tiếp đến, HoREA đề nghị sắp xếp nguồn thông tin về giá đất tại "tổ chức phát triển quỹ đất" vào điểm b khoản 2 Điều 5b. 

Bởi lẽ, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 68 Luật Đất đai 2013 thì "tổ chức phát triển quỹ đất" được giao để quản lý, sử dụng đất đã thu hồi để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tương tự như các đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5b.

Cuối cùng, HoREA đề nghị bổ sung thêm nguồn thông tin về giá đất từ các thông tin "rao vặt", quảng cáo, tiếp thị về giá mua bán, chuyển nhượng nhà, đất trên các phương tiện thông tin đại chúng, các trang tin tiếp thị nhà đất của chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, của các đơn vị môi giới tại địa phương hoặc liên quan đến địa phương có nhà, đất định giá.

Khó thẩm định giá đất, HoREA kiến nghị nhiều giải pháp gỡ

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, hiện nay, khó khăn nhất là khó tìm được đơn vị tư vấn thẩm định giá để thực hiện công tác "định giá đất, thẩm định giá đất, xác định giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại để nộp vào ngân sách nhà nước.

Chưa kể, hiện nay đang có xuất hiện "tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ bị rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ" của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan.

Vì vậy, HoREA đề nghị dự thảo điểm c khoản 2 Điều 5đ Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định rõ "cơ quan thống kê cấp tỉnh" hoặc "cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh" là cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu phục vụ việc "xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê" quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất tại địa phương.

Hiệp hội nhận thấy, dự thảo điểm b khoản 3 Điều 5đ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP không quy định "chi phí vốn" trong "chi phí kinh doanh", nên không hợp lý và không phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư kinh doanh.

Bởi lẽ, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% hoặc 20% tùy theo quy mô sử dụng, nên phần nhu cầu vốn đầu tư còn lại (chiếm 80-85% tổng mức đầu tư) thì chủ đầu tư huy động bằng các nguồn khác, trong đó có nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.

Chưa kể, Nghị định số 68/2020/NĐ-CP cho phép trần chi phí lãi vay được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN là 30%, nên cần bổ sung "chi phí vốn" vào dự thảo điểm b khoản 3 Điều 5đ Nghị định 44/2014/NĐ-CP là hợp lý.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị, dự thảo điểm b khoản 4 Điều 5đ Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định bổ sung 'hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do UBND cấp tính công bố' và quy định bổ sung chỉ số giá tiêu dùng CPI của địa phương (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) để tạo điều kiện cho địa phương chủ động thực hiện các nhiệm vụ theo phân cấp của Luật Đất đai 2013.