Lãi suất cao “hãm phanh” bất động sản: TP.HCM bước vào giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt

Thanh khoản bất động sản chững lại, dòng tiền “co lại” vì lãi suất

Quý 1/2026, thị trường bất động sản ghi nhận một bước ngoặt rõ rệt khi đà phục hồi của năm 2025 không còn được duy trì. Thay vào đó là trạng thái chững lại, thậm chí “giảm tốc” ở nhiều phân khúc.

Nguyên nhân lớn nhất đến từ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao. Theo dữ liệu từ Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-14%/năm, có thời điểm lên tới 15-16%/năm. Với mức chi phí vốn này, việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên rủi ro hơn, khiến người mua buộc phải thận trọng.

Số liệu cho thấy tổng lượng giao dịch toàn thị trường chỉ đạt khoảng 14.600 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ phổ biến ở mức 15-25%. Đây là mức thấp nếu so với giai đoạn cuối năm 2025, thời điểm thị trường từng ghi nhận sự phục hồi mạnh.

Đáng chú ý, trong khi nguồn cung tăng mạnh (tăng khoảng 70% theo năm), thanh khoản lại không theo kịp. Điều này cho thấy thị trường đã không còn vận hành theo logic “có hàng là bán được”.

Tại TP.HCM, diễn biến này thể hiện rõ hơn khi giao dịch chỉ tập trung vào một số dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là đất nền vùng ven, gần như rơi vào trạng thái trầm lắng.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh thị trường Dat Xanh Services, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn “chọn lọc và thích ứng”, khi cả người mua lẫn doanh nghiệp đều phải điều chỉnh chiến lược trước áp lực lãi suất và biến động vĩ mô.

Một điểm đáng chú ý là giá bán không giảm sâu như kỳ vọng. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ổn định, thậm chí tăng nhẹ ở một số phân khúc căn hộ, chủ yếu do chi phí đầu vào gia tăng và tác động từ bảng giá đất mới áp dụng từ đầu năm 2026 .

Thị trường bất động sản TP.HCM phân hóa sâu: Không còn “sân chơi” của đầu cơ

Áp lực lãi suất không chỉ làm giảm thanh khoản mà còn đẩy thị trường bất động sản TP.HCM vào trạng thái phân hóa mạnh. Trên thực tế, dòng tiền đang có xu hướng “co cụm” vào những sản phẩm có tính an toàn cao. Căn hộ tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng vẫn ghi nhận giao dịch, trong khi đất nền và các dự án xa trung tâm gần như “đứng hình”.

Theo bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc Phát triển Kinh doanh - Sản phẩm Dat Xanh Services, hành vi khách hàng đã thay đổi rõ rệt. Người mua hiện không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà chuyển sang ưu tiên các yếu tố như pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác dòng tiền.

Xu hướng “xem nhiều, hỏi kỹ, so sánh sâu” đang trở thành phổ biến. Đây là biểu hiện của một thị trường bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, nơi quyết định mua bán không còn mang tính cảm tính.

Sự phân hóa cũng diễn ra theo khu vực. Những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như vành đai, metro, cao tốc vẫn duy trì sức hút nhất định. Ngược lại, các khu vực thiếu kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn thiện ngày càng khó tiếp cận dòng tiền.

Trước áp lực thanh khoản, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược. Nhiều doanh nghiệp tung ra các gói hỗ trợ tài chính như ân hạn nợ gốc dài, cố định lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán nhằm kích cầu.

Song song đó, việc áp dụng mã định danh bất động sản từ tháng 3/2026 được kỳ vọng sẽ góp phần tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ và chuẩn hóa thị trường. Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản năm 2026 - đặc biệt tại TP.HCM đang bước vào một chu kỳ hoàn toàn khác so với giai đoạn trước. Không còn những cơn “sốt đất” lan rộng. Không còn dòng tiền dễ dãi. Và cũng không còn cơ hội lướt sóng đại trà.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản năm 2026 - đặc biệt tại TP.HCM đang bước vào một chu kỳ hoàn toàn khác so với giai đoạn trước. Không còn những cơn “sốt đất” lan rộng. Không còn dòng tiền dễ dãi. Và cũng không còn cơ hội lướt sóng đại trà.

Thay vào đó, thị trường đang vận hành theo hướng chọn lọc hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn. Dòng tiền chỉ tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, có khả năng khai thác và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo đánh giá của DXS-FERI, đây là giai đoạn “chuyển nhịp” cần thiết để thị trường thiết lập lại nền tảng, hướng tới chu kỳ phát triển ổn định hơn từ sau năm 2027. Trong bối cảnh đó, câu hỏi không còn là “có nên đầu tư hay không”, mà là “đầu tư vào đâu để tồn tại”. Với TP.HCM - thị trường lớn nhất cả nước quá trình sàng lọc này sẽ còn tiếp diễn. Và chỉ những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn, cùng những sản phẩm có giá trị thực, mới có thể trụ lại trong cuộc chơi.

×