Nhiều quan ngại nếu quy định ban hành “bảng giá đất định kỳ hàng năm”

Góp ý quy định về "bảng giá đất" tại Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, có nhiều quan ngại nếu quy định ban hành "bảng giá đất định kỳ hàng năm".

Tăng việc cho cơ quan nhà nước cấp tỉnh nếu ban hành bảng giá đất hàng năm

Tham khảo kinh nghiệm của Hàn Quốc, Cơ quan quản lý giá nhà đất, thị trường bất động sản thuộc Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông (MOLIT) chia Hàn Quốc thành 37 "vùng giá trị đất" và xác lập được "giá thửa đất chuẩn" được cập nhật theo thời gian thực (update real time), nên đã thực hiện được việc tính thuế nhà đất tức thì, không gây phiền hà cho người dân. 

Cơ chế vận hành này đã giúp cho Chính phủ Hàn Quốc có thể nắm chắc diễn biến giá cả của thị trường bất động sản, thị trường đất đai tại mọi thời điểm, mọi khu vực để can thiệp, điều chỉnh kịp thời.

Tuy nhiên, ở nước ta, HoREA cho rằng, nếu áp dụng quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm" sẽ có thể làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện.

Nguyên do là hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được "cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào" đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được "cơ sở dữ liệu về giá đất" theo "vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn". 

Trước đây, Luật đất đai 2013 cứ 5 năm điều chỉnh khung giá đất một lần. Tuy nhiên, do bị khống chế bởi cơ chế "khung giá đất - bảng giá đất", nên "bảng giá đất" không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của "bảng giá đất" trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.

Theo HoREA, hiện nay cơ chế "bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần" và được xem xét điều chỉnh bằng các "hệ số điều chỉnh giá đất" hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta và nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).

"Vì vậy, không nên phủ định tính hợp lý của quy định 'bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần' và trong những năm sắp tới vẫn cần giữ lại quy định này cho đến lúc đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất như kinh nghiệm thực tiễn của Hàn Quốc", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất.

Hai phương án sửa khoản 1 Điều 130 "Dự thảo Luật Đất đai" cho phù hợp

Trên cơ sở vẫn còn những bất cập của khoản 1 Điều 130 "Dự thảo Luật Đất đai"liên quan đến "bảng giá đất", HoREA đề xuất 2 phương án sửa đổi.

Phương án 1: Trường hợp "bảng giá đất" ban hành hàng năm.

Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực theo quy định của Chính phủ.

Phương án 2: Trường hợp "bảng giá đất" ban hành 5 năm một lần.

Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua qua bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất trước khi ban hành cho phù hợp. 

UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực theo quy định của Chính phủ.

"HoREA chọn phương án 2 vì phương án này phù hợp với thực tiễn tình hình nước ta hiện nay", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất.