Bất động sản năm 2021: Cung - cầu mất cân đối, giá đất leo thang khắp nơi

Sốt đất xuất hiện sau mỗi đợt bùng phát dịch Covid-19

Thị trường bất động sản năm qua bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, nhất là quý III/2021. Nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Đồng thời, thị trường cũng xuất hiện lực cầu F0. Trạng thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt đất tăng cao, có giai đoạn trầm lắng.

Mất cân đối cung - cầu rất nghiêm trọng, diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Giá đất nói chung đã leo thang và leo ở mức cao. Đặc biệt là thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Ở TP.HCM giá đất hiện nay tăng gấp 2 lần và không có dấu hiệu giảm.

Năm 2021, sự bùng phát trở lại của dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản cả nước, đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh phía Nam. Tuy nhiên, thị trường bất độngsản hình thành một "quy luật" đáng chú ý là sau mỗi đợt Covid-19, mức độ quan tâm đối với bất động sản được phục hồi và phát triển mạnh mẽ, phản ánh nhu cầu thị trường bất động sản luôn rất cao.

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2021 tổ chức ngày 13/12, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc trang Batdongsan nhận định, nhu cầu tìm kiếm bất động sản Việt Nam giống như một chiếc lò xo bị nén.

Theo số liệu của trang Batdongsan, sau đợt dịch Covid-19 thứ nhất, mức độ quan tâm tới bất động sản tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 tăng 62%, sau Covid-19 lần 3 mức tăng là 376% và lần thứ 4 là 105%.

Để chứng minh nhận định nhu cầu thị trường bất động sản cao, ông Quốc Anh so sánh với nhu cầu quan tâm bất động sản năm 2019 (trước khi dịch diễn ra), đa phần các quý của năm 2021 có sự quan tâm cao hơn năm 2019.

Cụ thể: Nhu cầu tìm kiếm bất động sản vào khu vực Hà Nội chiếm 40% lượng người tìm kiếm, TP.HCM chiếm 29%. Loại hình bất động sản được tìm kiếm trong năm 2021 là chung cư chiếm 25%, đất chiếm 20%. Về loại hình chung cư, xu hướng nguồn cung giảm dần trong năm 2021, số lượng dự án mới đăng tin trên batdongsan giảm.

Nguồn cung bất động sản giảm sâu

Số liệu về nguồn cung bất động sản được ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đưa ra tại Hội thảo "Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay" được tổ chức vào cuối tháng 11 cho biết, nguồn cung bất động sản mới năm 2021 chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020.

Trong đó, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại: Có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép, có 125 dự án với 15.525 căn hoàn thành. Cụ thể: Tại miền Bắc có 84 dự án với 33.857 căn được cấp phép; 83 dự án với 10.347 căn hoàn thành; Tại miền Trung có 46 dự án với 10.508 căn được cấp phép; 20 dự án với 3.638 căn hoàn thành; Tại miền Nam có 71 dự án với 40.179 căn được cấp phép; 35 dự án với 1540 căn hoàn thành.

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 06 dự án với 2.402 căn được cấp phép mới; 11 dự án với 1.352 căn hoàn thành.

Đối với dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú: Trên cả nước có 46 dự án mới với 10.009 căn hộ du lịch, 2.112 biệt thự du lịch được cấp phép; Có 12 dự án với 165 căn văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành.

Trên cả nước có 254 dự án với 82.258 căn được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể: Tại miền Bắc có 167 dự án với 37.244 căn, miền Trung có 61 dự án với 19.629 căn, miền Nam có 60 dự án với 25.385 căn; Riêng tại Hà Nội có 19 dự án với 10.791 căn, tại TP.HCM có 13 dự án với 6.803 căn nhà.

Về lượng giao dịch bất động sản bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Cụ thể: trên cả nước có 66.950 giao dịch thành công. Tại miền Bắc có 23.621 giao dịch, tại miền Trung có 18.399 giao dịch, tại miền Nam có 24.930 giao dịch; Riêng tại tại Hà Nội có 8.410 giao dịch thành công, tại TP.HCM có 6.803 giao dịch thành công.

Sốt đất cục  bộ ở nhiều địa phương

 Ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, hiện tượng giá đất tăng xuất hiện tại nhiều địa phương, tạo ra những cơn sóng sốt đất khó tin. Điển hình như sau khi xuất hiện "tin đồn" Bình Phước chuẩn bị xây dựng sân bay lưỡng dụng tại xã An Khương, huyện Hớn Quản, đoàn "cò" đất từ khắp nơi đã đổ về đây để "tạo sóng".

Hay tình trạng xe ô tô nối đuôi nhau len lỏi về tận đầu thôn, ngõ xóm để săn lùng mua đất khu Đồng Táng, xã Đồng Trúc tạo cơn sốt đất "khó tin" hồi đầu năm. Chỉ trong vài tuần, giá đất Đồng Trúc đã tăng gấp đôi, thậm chí, có thời điểm tăng tới 300%. 

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, giá đất giao dịch tăng mạnh và có hiện tượng sốt đất cục bộ tại một số khu vực, phân khúc bất động sản.

Tại thời điểm cuối quý I và đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá, thậm chí sốt đất tại một số phân khúc bất động sản. Cụ thể: Giá giao dịch căn hộ chung cư ở nhiều dự án, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng khoảng 5-7%.

Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tăng bình quân khoảng 8-10% (tích lũy cả hai quý, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15 – 20% so với mức quý IV/2020). Trong đó, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.

Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như: vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và ngoài ra nhiều nơi như Thanh Hóa; tại TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai…cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn. 

Tuy nhiên, sau đó hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính Phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Tec-nich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng…).

Sau hiện tượng trầm lắng vào quý III/202 do thực hiện giãn cách xã hội, những tháng cuối năm nay này, thị trường bất động sản sôi động trở lại. Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam lo ngại sốt đất quay trở lại. Khả năng về đợt sốt đất là rất cao do nhu cầu đầu tư của người dân thì lớn, thị trường lại khan hiếm nguồn cung, một bộ phận lợi dụng tình trạng này đẩy giá lên cao.

Còn theo chuyên gia Lê Xuân Nghĩa, hiện nay có tình trạng "trớ trêu": Những người có đất thì "hô" giá trên trời, nhà đầu cơ thì tha hồ "thổi giá", người mua ái ngại, cuối cùng không có mấy giao dịch.

"Giá tăng cao quá, bị "thổi" nhiều, không đi kèm với giá trị, do vậy đường cung - đường cầu khó gặp nhau; có dấu hiệu của một nguy cơ bong bóng bất động sản trong tương lai. Khi giá đất tăng, người sở hữu lại càng tiếp tục kỳ vọng còn cao giá hơn nữa. Cung - cầu đi song song nhau. Chỉ cần cú sốc thì thị trường sẽ gánh hệ lụy lớn", ông Nghĩa lo ngại.