TP.HCM thí điểm đô thị TOD quanh metro số 2: Kỳ vọng tạo động lực mới cho thị trường địa ốc

TP.HCM sẽ thí điểm đô thị TOD tai 5 điểm quanh metro số 2

TP.HCM đang chuẩn bị bước vào giai đoạn thử nghiệm mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) tại 5 vị trí trọng điểm dọc tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương. Đây được xem là bước đi chiến lược nhằm tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng nén, tối ưu quỹ đất và thúc đẩy sử dụng giao thông công cộng, đồng thời mở ra dư địa tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng tăng.

Theo quyết định vừa được UBND TP.HCM phê duyệt, phạm vi nghiên cứu TOD bao gồm toàn bộ tuyến metro số 2 với 12 nhà ga và depot Tham Lương, trong đó không gian phát triển được xác định trong bán kính 1 km tính từ mỗi ga.

Mô hình này cho phép linh hoạt đưa các lô đất vào hoặc loại khỏi khu vực nghiên cứu tùy theo đặc thù từng vị trí, thay vì áp dụng cứng nhắc như quy hoạch truyền thống. Giai đoạn đầu, 5 điểm gồm depot Tham Lương, ga Phạm Văn Bạch, ga Tân Bình, ga Bảy Hiền và ga Bến Thành sẽ được lựa chọn để triển khai thí điểm, trước khi mở rộng sang các nhà ga còn lại sau khi thành phố tổng hợp kết quả đánh giá.

Để triển khai, TP.HCM giao các sở, ngành phối hợp để triển khai từ khâu rà soát, lập hồ sơ quy hoạch chi tiết đến chuẩn bị quỹ vốn và xử lý các vướng mắc pháp lý. Theo đó, Sở Quy hoạch Kiến trúc chịu trách nhiệm xây dựng đồ án quy hoạch cho từng khu vực; Sở Tài chính tính toán nguồn lực và định danh các khu vực có thể mời gọi đầu tư; Sở Nông nghiệp và Môi trường kiểm tra quỹ đất và đề xuất hướng xử lý những điểm còn tồn đọng.

Đây là những nhiệm vụ quan trọng bởi TOD chỉ có thể vận hành hiệu quả nếu các thủ tục pháp lý, cơ chế đất đai và hạ tầng giao thông được gắn kết đồng bộ. Theo định hướng của Nghị quyết 38, việc phát triển TOD không chỉ nhằm tối ưu sử dụng đất mà còn kỳ vọng tạo sức hút đối với các doanh nghiệp phát triển dự án thương mại dịch vụ, từ đó hình thành các trung tâm kinh tế mới dọc tuyến metro.

Tiềm năng phát triển đô thị TOD quanh dự án metro

Hiện nay TOD được biết là mô hình phát triển tập trung quanh trục giao thông công cộng. Đặc biệt, metro đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công, từ Hàn Quốc, Nhật Bản đến Singapore. Việc đưa mô hình này vào Việt Nam, theo nhiều chuyên gia quy hoạch, không chỉ góp phần nâng hiệu quả sử dụng đất mà còn có khả năng thay đổi thói quen di chuyển của người dân, giảm áp lực giao thông và ô nhiễm đô thị.

Tại các khu vực được xác định áp dụng TOD, thành phố hướng đến phát triển hỗn hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ trong phạm vi có thể đi bộ từ ga metro, yếu tố then chốt giúp hình thành một cấu trúc đô thị nén, tiện lợi và bền vững hơn.

Ghi nhận của PV Dân Việt, thực tế khi khi tuyến metro số 1 được triển khai và đưa vào hoạt động, giá bất động sản khu vực xung quanh đã tăng lên rất nhiều. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp địa ốc cũng tìm về khu vực lân cận để săn quỹ đất, phát triển dự án. Từ thực tế đó, tuyến metro số 2 nếu được triển khai thì bất động sản vùng đô thị lân cận được dự báo nhiều khả năng tăng trưởng mạnh.

Theo các chuyên gia, những khu vực như Bảy Hiền, Tân Bình hay Phạm Văn Bạch có thể chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư, đặc biệt khi tuyến metro số 2 hoàn thành. Giá trị bất động sản tại các điểm nằm trong khu vực quanh ga metro được dự báo sẽ tăng lên. Tuy nhiên, thành phố cần siết chặt quy hoạch, hạn chế tình trạng “thổi giá theo hạ tầng”.

Trước khi tiến tới giai đoạn thí điểm này, TP.HCM từng lên kế hoạch phát triển TOD tại 9 vị trí dọc 3 dự án giao thông lớn gồm: metro số 1, metro số 2 và Vành đai 3. Riêng với tuyến metro số 2, thành phố dự kiến thu hồi 3 khu đất lớn để bố trí không gian TOD, bao gồm khu Trung tâm Triển lãm - Thể dục thể thao Tân Bình, lô đất I/82A Tây Thạnh và khu C30 giáp ranh quận 10 (cũ) và Tân Bình (cũ). Từ năm 2026 đến 2028, 2 khu vực khác tại Hóc Môn (cũ) và Bình Chánh (cũ) sẽ tiếp tục được nghiên cứu để tích hợp TOD vào các trục giao thông liên vùng như Vành đai 3 và tuyến đường sắt TP.HCM - Cần Thơ.

Số liệu của Sở Xây dựng cho thấy TP.HCM hiện có khoảng 64.000 ha đất có điều kiện phát triển đô thị theo hướng TOD, trong đó 32.000 ha thuộc đất nông nghiệp, đất trống; 9.000 ha là đất công nghiệp có thể chuyển đổi chức năng và 23.000 ha đất đô thị cần cải tạo. Đây là quỹ đất được đánh giá có tiềm năng rất lớn để hình thành các cực tăng trưởng mới, giúp thành phố giảm phụ thuộc vào khu vực trung tâm đang ngày càng quá tải.

Các chuyên gia nhận định nếu thành phố giải quyết tốt 3 "nút thắt" gồm tiến độ metro số 2, khung pháp lý cho phát triển đô thị nén và cơ chế thu hút nhà đầu tư tư nhân, mô hình TOD có thể trở thành động lực tăng trưởng quan trọng trong thập kỷ tới. Không chỉ tạo yêu cầu tái cấu trúc đô thị, TOD còn được kỳ vọng thúc đẩy thị trường bất động sản theo hướng bền vững, minh bạch và gắn liền với hiệu quả hạ tầng, thay vì tăng trưởng dựa trên kỳ vọng đầu cơ như trước.

×