TP.HCM: Thiếu nguồn cung dự án lại dính "cú bồi" đại dịch Covid-19, nguồn thu tiền sử dụng đất sụt giảm mạnh

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kết quả số thu ngân sách Nhà nước từ thị trường bất động sản và từ nguồn đất đai, nhất là nguồn thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giai đoạn từ 2011 – 2021 của TP.HCM đã phản ánh đúng thực trạng diễn biến của thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung.

Theo đó, tổng số thu tiền sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2021 chỉ đạt 132.830 tỷ đồng, chỉ chiếm 4,59% tổng thu ngân sách của TP.HCM trong giai đoạn này.

Nhìn lại giai đoạn 2011-2014, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm mạnh do hệ quả của thị trường bất động sản bị khủng hoảng "đóng băng" trong giai đoạn 2008-2013 (trừ năm 2010 thị trường phục hồi và tăng trưởng nóng). Từ đầu năm 2014 thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại, nên số thu tiền sử dụng đất bật tăng kể từ năm 2015 đạt 16.073 tỷ đồng gấp 2,66 lần so với năm 2014.

Trong giai đoạn 2016-2021, số thu tiền sử dụng đất đạt 82.932 tỷ đồng và chỉ chiếm tỷ lệ 5,9% tổng thu ngân sách của thành phố. Ở giai đoạn này thì năm 2017 là năm phát triển đỉnh cao của thị trường bất động sản trong cả giai đoạn 2011-2021, với số thu tiền sử dụng đất cao nhất (21.706 tỷ đồng), nhưng cũng chỉ chiếm 6,19% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017. 

Số thu tiền sử dụng đất tăng chủ yếu nhờ vào số lượng các dự án cũ đã được phê duyệt trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015), nhất là trước ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực (15/12/2015).

Sau thời điểm này, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại bị ách tắc thủ tục đầu tư do Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư.

Đáng chú ý, số thu tiền sử dụng đất trong 4 năm gần đây (2018-2021) tiếp tục xu thế sụt giảm mạnh do thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Riêng số thu tiền sử dụng đất năm 2020 chỉ đạt 7.634 tỷ đồng, bằng một nửa số thu năm 2019 và chỉ bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017; số thu tiền sử dụng đất năm 2021 chỉ đạt 7.560 tỷ đồng gần bằng số thu năm 2020 và cũng chỉ gần bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017.

Nguyên nhân được đưa ra là do thiếu nguồn cung dự án, cùng với tác động của đại dịch Covid-19. Tổng số thu tiền sử dụng đất của TP.HCM giai đoạn 2011- 2021 là 132.830 tỷ đồng, chiếm 4,07% tổng thu ngân sách nhà nước của thành phố. 

HoREA nhận định, kết quả thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như trên, đã không phản ánh đúng tiềm năng nguồn lực từ đất đai. Lẽ ra nguồn thu ngân sách từ đất đai có thể đạt khoảng trên dưới 15% tổng thu ngân sách nhà nước của địa phương thì mới hợp lý.

Cũng theo HoREA, số thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản giai đoạn 2017-2020 chỉ đạt 15.376 tỷ đồng và có xu thế bị sụt giảm. 

"Việc chỉ định làm chủ đầu tư dự án có nguồn gốc đất công, trụ sở làm việc cũng là điểm trừ về tính chưa minh bạch của thị trường bất động sản, đồng thời là mảnh đất màu mỡ cho nhóm lợi ích và các doanh nghiệp thân hữu", HoREA nhận định.

HoREA đánh giá, trong năm 2021 vừa qua, điểm nổi bật trong thu ngân sách của TP.HCM là số thu lệ phí trước bạ nhà đất đạt 5.042 tỷ đồng, tăng gấp 4,3 lần số thu năm 2020, chiếm phân nửa số thu lệ phí trước bạ nhà đất trong giai đoạn 2016 - 2021 đã cho thấy hoạt động giao dịch nhà đất đã bật tăng trở lại và công tác quản lý thuế đạt hiệu quả cao.