Từ năm 2025, người dân có đất xen kẹt xin cấp sổ đỏ, xây nhà được không?

Bạn đọc Hà Anh (Hà Nội) hỏi:

Tôi có một mảnh đất nông nghiệp xen kẹt giữa khu dân cư ở quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội. Xin hỏi, tôi có được cấp sổ đỏ và xây nhà trên mảnh đất này không?

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Bá Huy - Giám đốc Công ty Luật TNHH Tín Hải cho biết, trong bối cảnh đô thị hóa không ngừng mở rộng, việc mua bán đất xen kẹt ngày càng trở nên phổ biến và được nhiều người quan tâm. Vì vậy, người dân cần lưu ý các quy định pháp lý liên quan cũng như các vấn đề khi sử dụng loại đất này cụ thể như sau:

Đất xen kẹt là gì?

Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể nhưng không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt.

Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tế thuật ngữ "đất xen kẹt" được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn. Trên thực tế thì đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch.

Đặc điểm của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn. Đất xen kẹt trên thực tế chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.

Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất xen kẹt

Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định, đất xen kẹt vẫn được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng chưa giao đất, chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý quy định tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 7 Luật Đất đai;

Không đủ điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai.

Không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, bạn đọc cần lưu ý về nguyên tắc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nằm xen kẹt.

Cụ thê, Nghị định 102 nêu rõ, ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.

Đất xen kẹt có được chuyển đổi thành đất ở hay không?

Theo luật sư Huy, Luật Đất đai 2024 quy định đất xen kẹt được phép chuyển đổi sang đất thổ cư (đất ở).

Theo đó, căn cứ điểm b, điểm đ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Đồng thời, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 5 Điều 116, Luật Đất đai năm 2024 cụ thể như sau:  Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, theo luật sư Huy,  người dân chỉ được xây dựng nhà để ở trên đất xen kẹt nằm trong khu dân cư khi đã chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.