Xuất hiện một số chủ đầu tư và sàn phân phối "ra hàng nhỏ giọt" tạo cảm giác khan hiếm

Tại Tọa đàm "Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, "giấc mơ an cư" của nhiều người dân vẫn đang bị thử thách bởi nguồn cung lệch pha, giá cả leo thang và sự thống trị của nhu cầu đầu tư.

Sau nhiều quý trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn sôi động trở lại với hàng loạt dự án mở bán tại Hà Nội, TP. HCM và các đô thị vệ tinh. Trong quý 3/2025, gần 40.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường, đưa tổng nguồn cung 9 tháng đầu năm vượt hơn 100.000 căn, tăng 22% so với cả năm 2024.

Tỷ lệ hấp thụ đạt gần 70%, tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án mở bán ghi nhận tình trạng “cháy hàng” chỉ sau vài ngày.

Tuy nhiên, đằng sau những con số ấn tượng đó là những dấu hiệu đáng lo: Nguồn cung thực chất vẫn hạn chế, giá nhà vẫn leo thang, trong khi trên thị trường đã bắt đầu xuất hiện chiêu thức “ra hàng nhỏ giọt” nhằm tạo khan hiếm giả.

Chiêu “ra hàng nhỏ giọt” thổi tâm lý khan hiếm

Theo ông Đính, việc này tạo cảm giác nguồn hàng ít, nhu cầu lớn, buộc khách hàng phải nhanh chóng “xuống tiền” để không bỏ lỡ cơ hội. Khi đợt đầu “cháy hàng”, chủ đầu tư lập tức mở bán tiếp các đợt sau với giá cao hơn 5 - 10%, hợp thức hóa mức giá mới trên thị trường.

Thủ thuật ra hàng nhỏ giọt thực chất không vi phạm pháp luật, nhưng nếu lạm dụng sẽ khiến thị trường bị méo mó, hình thành mặt bằng giá ảo và gây thiệt cho người mua ở thực.

Một số sàn phân phối còn phối hợp với chủ đầu tư để thu gom hàng, sau đó tung tin khan hiếm nhằm kích thích tâm lý đầu cơ. Các nhóm đầu tư thứ cấp tham gia “lướt sóng”, đẩy giá bán thứ cấp cao hơn 10 - 15% so với giá gốc, khiến mặt bằng giá chung tăng mạnh.

Nguồn cung khan hiếm hiện nay bắt nguồn từ việc thủ tục pháp lý chậm trễ, năng lực quản lý ở cấp địa phương còn hạn chế, trong khi chi phí đất đai và vốn đầu tư đều tăng mạnh. Một số doanh nghiệp dù có quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai hoặc "găm hàng" chờ thời, dẫn đến cung không đáp ứng kịp nhu cầu.

Tại Hà Nội, giá trung bình căn hộ đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m2 - mức kỷ lục trong nhiều năm. TP. HCM cũng không kém, giá trung bình chạm 91 triệu đồng/m2. Phân khúc bình dân gần như “biến mất”, chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán trong quý 3.

Tỷ lệ giao dịch tăng cao, nhưng phần lớn đến từ dòng tiền đầu tư, không phải nhu cầu ở thực. Các sản phẩm giá vừa túi tiền khan hiếm, trong khi lượng căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tới hơn 60% nguồn cung.

Điều này dẫn tới tình trạng “nghịch lý kép”: Giá cao vẫn bán được, còn người dân có nhu cầu ở thực lại không đủ khả năng chi trả. Theo các chuyên gia, chi phí đất đai và chi phí vốn tăng mạnh là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản neo ở mức cao.

Ở nhiều địa phương, bảng giá đất mới được điều chỉnh tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp phình to. Chi phí đất đang chiếm tới 30 - 50% giá thành sản phẩm. Khi cộng thêm chi phí vốn và thủ tục kéo dài, giá nhà khó lòng giảm được.

Với mức thu nhập trung bình tại các đô thị lớn, khả năng mua nhà của người trẻ ngày càng xa vời. Một khảo sát gần đây cho thấy, để sở hữu căn hộ 70 m2 giá 6 - 7 tỷ đồng tại Hà Nội, một gia đình trẻ có thu nhập 40 triệu đồng/tháng sẽ phải tiết kiệm trong 20 - 25 năm nếu không phát sinh chi phí lớn khác.

Về tiến độ thực hiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, đại diện VARS cho rằng đến nay tiến độ còn chậm. Tính đến hết tháng 9/2025, cả nước mới hoàn thành hơn 45.000 căn, trong khi nhu cầu thực tế lên tới hàng triệu căn.

“Giấc mơ an cư của người dân chỉ có thể cân bằng khi thị trường trở nên minh bạch, đa dạng hóa sản phẩm và kiểm soát được chiêu trò tạo khan hiếm. Nếu không, chúng ta sẽ tiếp tục chứng kiến một thị trường sôi động trên bề nổi nhưng trống rỗng trong chiều sâu,” TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

×