Căn hộ hạng sang TP.HCM: Từ “nơi ở đắt giá” đến kênh giữ tài sản của giới nhà giàu

Giá cao kỷ lục, nguồn cung nghiêng hẳn về phân khúc căn hộ hạng sang

Ghi nhận thực tế cho thấy, thị trường căn hộ TP.HCM trong vài năm gần đây gần như vắng bóng các sản phẩm bình dân, thay vào đó là sự áp đảo của phân khúc cao cấp và hạng sang. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu như Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong năm 2025, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới trên cả nước có giá trên 100 triệu đồng/m² - tăng đột biến so với các năm trước.

Tại TP.HCM, xu hướng này còn rõ nét hơn khi phần lớn các dự án mở bán mới đều có giá từ 80 - 150 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án “hàng hiệu” vượt mốc 200 triệu đồng/m².

Ghi nhận của PV Dân Việt, một số dự án tiêu biểu có thể kể đến như: khu căn hộ ven sông tại TP.Thủ Đức với giá dao động 120 - 180 triệu đồng/m²; các dự án branded residence tại trung tâm quận 1 (cũ), quận 3 (cũ) có mức giá chào bán từ 250 - 400 triệu đồng/m². Đáng chú ý, một số sản phẩm penthouse hoặc căn hộ giới hạn tại khu lõi trung tâm đã tiệm cận ngưỡng 500 triệu đồng/m².

Ở khu vực Thủ Thiêm, được định hướng trở thành trung tâm tài chính mới, nhiều dự án hạng sang ghi nhận mức giá thứ cấp tăng mạnh sau vài năm bàn giao, có trường hợp tăng gấp 2 - 3 lần so với giá mở bán ban đầu.

Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại Việt Nam là yếu tố nền tảng thúc đẩy phân khúc này. Theo Báo cáo Thịnh vượng Toàn cầu 2025 (The Wealth Report), Việt Nam hiện có hơn 5.400 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, thuộc nhóm tăng trưởng nhanh trong khu vực.

Điều đáng chú ý là nhóm khách hàng này ngày càng thay đổi cách tiếp cận bất động sản. Nếu trước đây mua căn hộ hạng sang chủ yếu để ở hoặc thể hiện vị thế, thì nay yếu tố đầu tư và tích sản được đặt lên hàng đầu.

Ông Trần Hùng (nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM) cho biết, trong bối cảnh lãi suất biến động và các kênh đầu tư khác tiềm ẩn rủi ro, việc nắm giữ căn hộ hạng sang tại vị trí trung tâm được xem là lựa chọn an toàn, tương tự vàng hoặc tài sản hữu hạn. Đặc biệt, những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí ven sông hoặc gắn với thương hiệu quốc tế thường được ưu tiên lựa chọn.

Khan hiếm quỹ đất trung tâm, giá căn hộ tiếp tục neo cao

Theo các chuyên gia, một trong những yếu tố quan trọng giúp phân khúc này duy trì sức "nóng" là sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm TP.HCM. Quỹ đất sạch tại quận 1 (cũ), quận 3 (cũ) hay các khu lõi đô thị gần như không còn, khiến các dự án mới ngày càng hiếm và có giá trị cao.

Trong khi đó, các khu vực mới như Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức (cũ) hay dọc tuyến metro số 1 đang trở thành “điểm đến” của dòng sản phẩm hạng sang nhờ lợi thế quy hoạch và hạ tầng.

Thực tế cho thấy, các dự án nằm gần tuyến metro, trục giao thông lớn hoặc có tầm nhìn sông thường ghi nhận mức tăng giá tốt hơn mặt bằng chung. Đây cũng là lý do khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng từ đất nền sang căn hộ hạng sang, nơi giá trị tài sản gắn với hạ tầng và khả năng khai thác cho thuê ổn định hơn.

Điểm khác biệt của bất động sản hạng sang so với các phân khúc khác là khả năng chống chịu tương đối tốt trước biến động kinh tế. Trong các giai đoạn thị trường khó khăn, phân khúc trung cấp hoặc đất nền thường chịu áp lực giảm giá mạnh hơn, trong khi căn hộ hạng sang ít bị ảnh hưởng.

Nguyên nhân đến từ đặc thù khách hàng, nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Đồng thời, nhu cầu thuê từ chuyên gia nước ngoài, lãnh đạo doanh nghiệp và cộng đồng quốc tế tại TP.HCM vẫn duy trì ổn định, giúp đảm bảo dòng tiền cho nhà đầu tư.

Dù vậy, các chuyên gia của VARS IRE cũng lưu ý rằng không phải mọi sản phẩm gắn mác “hạng sang” đều có khả năng giữ giá. Những dự án thiếu yếu tố vị trí, thương hiệu vận hành hoặc chất lượng xây dựng có thể gặp khó trong thanh khoản khi thị trường điều chỉnh.

Nếu trước đây, vị trí là yếu tố quyết định giá trị bất động sản, thì hiện nay phân khúc hạng sang đang chuyển sang cạnh tranh bằng trải nghiệm sống. Nhiều dự án tại TP.HCM được phát triển theo mô hình “all-in-one”, tích hợp tiện ích cao cấp như bến du thuyền, hồ bơi chuẩn resort, trung tâm wellness, dịch vụ concierge và quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế.

Đặc biệt, sự xuất hiện của các dự án “branded residence” hợp tác với các thương hiệu khách sạn quốc tế đang nâng chuẩn thị trường, đồng thời tạo ra mức giá mới cho phân khúc này.

×