Chìa khoá giải cứu mặt bằng cho thuê tại TP.HCM

 Giữ khách thuê mặt bằng tại TP.HCM: Giảm giá

Đầu năm 2023, làn sóng trả mặt bằng cho thuê lan rộng trên khắp TP.HCM từ khu vực trung tâm cho đến các quận, huyện ngoại thành. Nhiều mặt bằng tại các vị trí đắc địa, từng hoạt động kinh doanh sầm uất cũng phải treo bảng tìm khách cho thuê. 

Chủ nhà chật vật, tìm đến các đơn vị môi giới kiếm khách thuê nhưng vẫn đành bỏ trống mặt bằn. Hậu quả, nhiều mặt bằng đóng cửa lâu ngày, xuống cấp gây thiệt hại rất lớn.

Trao đổi với PV Dân Việt, ông Nguyễn Hồng Hải - Chủ tịch VNO Group (doanh nghiệp chuyên đầu tư, quản lý và vận hành bất động sản cho thuê tại TP.HCM), chia sẻ các điểm mấu chốt để mặt bằng cho thuê không phải bỏ trống trong bối cảnh hiện tại.

Ông Hải cho rằng chìa khó quan trọng nhất là việc giá thuê phải hợp lý. Điểm mấu chốt hiện nay để giữ được khách thuê đó là giảm giá thuê. Tuy nhiên, các chủ nhà sẽ phải cân đối, tuỳ theo vị trí mặt bằng, khả năng tài chính của chủ nhà để quyết định đến mức giá. 

Cơ bản thời điểm này, giá thuê vẫn là yếu tố quyết định đến thị trường mặt bằng cho thuê. Chủ nhà có thể chấp nhận việc thu ít tiền thuê nhà hơn so với trước đây, nhưng đổi lại là việc giữ chân khách hàng dài hạn. Từ đó, hạn chế nguy cơ bỏ trống mặt bằng, tránh gây ảnh hưởng cơ sở vật chất khi bỏ nhà trống và giảm được khoản thời gian không có khoản thu, khi phải chờ tìm được khách mới.

"Các chủ nhà có thói quen tính toán giá thuê đi kèm với giá trị gia tăng của tài sản. Thời gian qua, bất động sản tăng đột biến khiến chủ nhà kỳ vọng giá thuê bất động sản cũng phải tăng theo. Tuy nhiên, thị trường hiện tại không thể áp cách tính giá thuê theo kỳ vọng của chủ nhà. 

Các chủ nhà nên hạ giá thuê xuống, bằng với giá trị thực của bất động sản để đưa ra mức giá thuê hợp lý", Chủ tịch VNO Group cho hay.

Yếu tố thứ 2 là tiến độ thanh toán. Thông thường, chủ nhà thường yêu cầu khách thuê đặt cọc 3 tháng. Tuy nhiên, với thời điểm này, chủ nhà nên tạo điều kiện để dòng tiền của khách thuê được linh động. Ví dụ như chủ nhà có thể cho khách cọc 1 tháng, thanh toán trước 2 tháng hoặc cọc 1 tháng, thanh toán trước 1 tháng... Phải linh động theo ngành nghề và thị trường hiện tại.

Và cuối cùng, chủ nhà nên chấp nhận các giải pháp cho thuê ngắn hạn. Trước đây, chủ nhà thường yêu cầu khách thuê 5-7 năm với các mặt hàng kinh doanh, buôn bán thì nay có thể linh động ký 1, 2 năm để kéo giãn, giảm bớt dòng tiền cho khách thuê.

Mục đích là hỗ trợ, tạo điều kiện khách thuê kinh doanh sản xuất, tạo ra dòng tiền. Vì thời điểm này, rất nhiều doanh nghiệp ưu tiên tiết kiệm chi phí. Họ chỉ cần mặt bằng để kinh doanh 3-6 tháng, có thể thăm dò thị trường. 

Nhiều doanh nghiệp không dám đầu tư mạnh, chi phí lớn. Các chủ nhà nên tận dụng các nhóm khách hàng này, cho thuê các hợp đồng ngắn hạn để giảm bớt rủi ro mặt bằng bỏ trống, đỡ tốn chi phí đầu tư do không tìm được khách. 

Tỷ lệ bỏ trống mặt bằng tại TP.HCM rải đều từ ăn uống đến mua sắm, từ nội thành đến ngoài thành

Ghi nhận của Dân Việt nhiều tháng nay, làn sóng trả mặt bằng ồ ạt diễn ra khắp TP.HCM, nhất là trên các tuyến đường "vàng", như khu vực xung quanh Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện Thành phố, đường Lê Thánh Tôn, Nguyễn Du, Đồng Khởi, Hàn Thuyên, Lý Tự Trọng... (quận 1). Các đường mua sắm sầm uất tại  quận Bình Thạnh, quận Gò Vấp, quận Tận Bình, TP.Thủ Đức... bảng hiệu rao cho thuê "dày đặc", dán kín như nấm trước mặt tiền nhiều ngôi nhà, biệt thự.

Báo cáo thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê quý 1/2023 của Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, cho thấy công suất thuê toàn thị trường đạt 92%, tiếp tục giảm so với quý trước.

Một trong những xu hướng đáng chú ý là khách thuê tiếp tục bỏ trống mặt bằng và không gia hạn thêm hợp đồng tại các dự án ở ngoài trung tâm. Thống kê của Savills cũng cho thấy ngành hàng ăn uống có diện tích bị bỏ trống cao nhất (chiếm 30%). Sau đó là đến các ngành hàng thời trang (chiếm 21%), ngành vui chơi giải trí (chiếm 20%) và ngành giáo dục (chiếm 6%).

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, cho rằng thời gian qua, các dự án trung tâm thương mại ở các quận ngoài trung tâm có tỷ lệ lấp đầy giảm, các thương hiệu tiếp tục bỏ trống và không gia hạn thêm hợp đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ những vị trí không tốt như nằm xa trục đường chính, dự án nằm trong nội khu của các khu dân cư, chính sách xây dựng thương hiệu/marketing kém hấp dẫn, chất lượng cơ sở vật chất đã cũ hay giá thuê không phù hợp.

Trong thời gian tới, những dự án này cần thay đổi chiến lược phát triển, định vị thương hiệu và thay đổi giá thuê, để cải thiện tỷ lệ lấp đầy cũng như lượt ghé thăm của người tiêu dùng.