"Cơn sốt" giá chung cư Hà Nội: Đống Đa trở thành "tâm chấn" tăng giá

Phân khúc chung cư cao cấp lập đỉnh, người mua ở thực ngày càng “đuối sức”

Trong báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3/2025 chứng kiến mức độ quan tâm có dấu hiệu phục hồi, giá bán tiếp tục tăng nhưng tốc độ đã chậm lại.

Dữ liệu của đơn vị nghiên cứu này cho thấy, trong quý 3/2025, phân khúc chung cư tiếp tục là phân khúc chủ lực dẫn dắt thị trường ghi ghi nhận tăng giá ở mức 95% so với quý 1/2023.

Đặc biệt đối với các loại hình chung cư cao cấp tại Ba Đình hoặc Tây Hồ đều ghi nhận mức giá phổ biến từ 130 - 210 triệu đồng/m2.

Điều này khiến 56% người khảo sát đánh giá chung cư hiện tại "khó tiếp cận". Sự leo thang đó đã tạo ra một rào cản lớn đối với đại bộ phận người mua nhà, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực.

Giá bán chung cư của toàn bộ thị Hà Nội đã tăng trưởng từ 37 triệu đồng/m2 trong quý 1/2022 lên 51 triệu đồng/m2 vào quý 1/2024 và tiếp tục tăng lên 81 triệu đồng/m2 ở quý 3/2025.

Tại khu vực trung tâm, Đống Đa có mức tăng trưởng giá cao nhất là 111% (giá bán phổ biến 86 triệu đồng/m2); kế đến là Cầu Giấy tăng 99% (trung bình 84 triệu đồng/m2); Thanh Xuân tăng 98% (trung bình 87 triệu đồng/m2); Tây Hồ tăng 91% (trung bình 106 triệu đồng/m2); Ba Đình tăng 74% (trung bình 128 triệu đồng/m2)…

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, thực trạng từ năm 2021, nguồn cung chung cư khu vực trung tâm chỉ chiếm 37%, trong khi vùng ven và cận trung tâm chiếm tới 62%.

Dòng tiền đầu tư vì thế dần chuyển hướng ra các đô thị vệ tinh như Gia Lâm, Đông Anh, Hà Đông - những nơi có nguồn hàng đa dạng hơn.

Giá bán tại khu vực vệ tinh dao động 62 - 130 triệu đồng/m2, tùy vị trí và sản phẩm. Một số dự án ở Đông Anh có giá cao hơn mặt bằng chung, khoảng 95 - 120 triệu đồng/m2.

Ở khu vực cận trung tâm, tốc độ tăng giá cũng đáng chú ý: Thanh Trì tăng 119% lên 59 triệu đồng/m2; Gia Lâm tăng 114% lên 64 triệu đồng/m2; Bắc Từ Liêm tăng 110% lên 84 triệu đồng/m2; Hà Đông tăng 108% lên 61 triệu đồng/m2; Hoàng Mai tăng 102% lên 68 triệu đồng/m2...

Hiện nay, khu vực này cũng ghi nhận mức tăng giá đáng chú ý khi Thanh Trì tăng 119% lên 59 triệu đồng/m2; Bắc Từ Liêm tăng 110%, lên 84 triệu đồng/m2, khu vực Hà Đông tăng 108% lên 61 triệu đồng/m2.

Trong khi giá bán tăng mạnh, tỷ suất cho thuê chung cư tại Hà Nội lại rơi xuống mức thấp nhất trong 5 năm. Phân khúc phổ thông (dưới 35 triệu đồng/m2) và trung cấp (35 - 55 triệu đồng/m2) có hiệu suất cho thuê lần lượt khoảng 2,5% và 2,2% trong quý 3/2025, giảm đáng kể so với mức 3,6% của năm 2024.

Theo đánh giá của ông Đinh Minh Tuấn, hiện tỷ suất cho thuê chung cư phổ thông đang tiệm cận lợi suất của nhà phố cũng như nhà riêng lẻ, điều này phản ánh việc thị trường đang tự điều chỉnh sau đợt tăng nóng.

Tâm lý nhà đầu tư cũng đang dịch chuyển. Nếu trước đây nhà riêng được ưa chuộng, thì hiện nay khi Hà Nội thường xuyên đối mặt với ngập lụt và hạ tầng giao thông quá tải, nhu cầu với chung cư - đặc biệt là ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật ngày càng tăng hơn.

Người mua hiện nay cũng đã dần biết cách chọn lọc sản phẩm hơn khi đề cao yếu tố tạo nên dòng tiền cũng như đáp ứng được nhu cầu ở thực.

Hiện mức độ quan tâm tại 2 đô thị lớn, trong đó có Hà Nội đều có dấu hiệu chững lại.

Tại Hà Nội, lượng quan tâm đã giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP. HCM gần như đi ngang hoặc giảm nhẹ ở khu vực mới (-1%).

Trong khi đó, các khu vực lân cận - nơi có nhiều dư địa tăng trưởng hiện đang được xem là "điểm sáng" của thị trường khi dòng tiền và nhu cầu đều đang có sự chuyển dịch mạnh mẽ.

×