Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư và khách hàng

Quy định 2 phương án về đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án.

Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Góp ý về quy định đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai tại nghị trường Quốc hội, đại biểu Trần Hồng Nguyên (Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận) nhất trí với phương án 1 và lập luận được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình. Theo đó, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, đây là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

"Thời điểm được thu tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng. Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự", bà Nguyên nhận định.

Đại biểu Trần Hồng Nguyên cũng cho rằng, thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra.

Chưa thống nhất ý kiến về quy định đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Liên quan đến quy định đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 23 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên) cho biết lựa chọn phương án 2. Đây là phương án quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng, quy định rõ nội dung thỏa thuận đặt cọc, số tiền đặt cọc đảm bảo công khai, minh bạch, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng, hạn chế việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

"Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, xem xét quyết định rõ về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đề nghị quyết định cho phép chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với khu vực hạng mục công trình đã đáp ứng điều kiện có phê duyệt thiết kế các hạng mục công trình hạ tầng chính, thiết yếu đã hoàn thành theo tiến độ. Đồng thời, làm rõ nội hàm “yêu cầu hoàn thành tương ứng theo tiến độ dự án”, ông Thắng kiến nghị.

Đồng quan điểm với đại biểu Nguyễn Đại Thắng, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) cho rằng lựa chọn phương án thứ 2 là "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật". 

Đại biểu cũng cho rằng thực tế, phương án này được các chủ đầu tư rất ưu thích và khách hàng cũng chấp nhập. Các chủ đầu tư khi xây dựng dự án cũng không có đủ 100% vốn và thường phải vay ngân hàng.

"Tôi nghĩ rằng với tiền đặt cọc 10% thì đối với một căn nhà từ 1 - 5 tỷ đồng thì tiền cọc chỉ từ 100 - 500 triệu đồng, không quá lớn đối với khách hàng mua nhà. Việc đặt cọc như vậy giúp chủ đầu tư có tiền để tái đầu tư và tạo ra sự tin tưởng giữa chủ đầu tư với khách hàng. Thậm chí, khi khách hàng đặt cọc trước thì chủ đầu tư giảm tiền bán nhà thì điều này rất hợp lý. Ngoài ra, khi chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước thẩm định thì sẽ không thể gian dối với khách hàng", ông Hòa nhận định.

Cũng đồng tình với phương án này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương) cho rằng quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng.

"Dù phương án quy định này có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, tuy nhiên, điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư. Việc hạn chế rủi ro như phương án 1 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp các cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển", bà Nga nhận định.