Đề xuất nhiều giải pháp gỡ ách tắc về định giá đất, khơi thông thị trường bất động sản TP.HCM

Tháo gỡ cho dự án bất động sản vướng điều kiện pháp lý

Thời gian qua, công tác xác định tiền sử dụng đất là một trong những khâu khó khăn nhất mà doanh nghiệp bất động sản TP.HCM phải thực hiện. Thực tế, nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc về nguồn gốc đất, dự án nằm trong diện bị kiểm tra hoặc địa phương chưa thống nhất cơ chế tính tiền sử dụng đất nên dự án bị ngưng trệ.

Hệ lụy, nhiều công trình nhà ở, căn hộ bị dừng nhiều năm hoặc một số nơi chưa thể hoàn thiện pháp lý để cấp sổ hồng cho cư dân. Từ đó, thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng chung, khó tiến tới phục hồi.

Chia sẻ với Dân Việt, lãnh đạo một công ty bất động sản tại TP.Thủ Đức cho hay, thực tế, nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện nay rất nỗ lực, thậm chí có tiềm lực để sẵn sàng đóng tiền sử dụng đất tạm tính nhưng không được chấp thuận. Doanh nghiệp vì vậy chỉ biết ngồi chờ động thái của cơ quan quản lý nhà nước để gỡ thế bế tắc.

Để giải quyết vấn đề trên, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có tờ trình kèm dự thảo quyết định phê duyệt đề án giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn.

Sở này cho biết, công tác xác định giá đất cụ thể bắt đầu từ việc chọn được đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất. Hiện tại, TP.HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất, tuy nhiên chỉ có gần 10 doanh nghiệp thật sự thực hiện công tác thẩm định giá đất.

Điều này đã khiến rất nhiều hồ sơ dự án được Sở này đăng thông tin mời thầu để lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định nhưng không có đơn vị tham gia, dẫn đến bế tắc trong công tác xác định giá đất.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, vì thiếu đơn vị tư vấn nên thành phố hiện có gần 200 hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất. Uớc tính, gần 80.000 nền đất và căn hộ chung cư tại thành phố chưa được cấp giấy chứng nhận vì chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Nhiều biện pháp tháo gỡ, khơi thông thị trường bất động sản.

Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã đề xuất hơn 10 giải pháp để xử lý vấn đề định giá đất. Thứ nhất, đối với đất đưa vào làm dự án nhà ở thương mại có nguồn gốc là đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận, giải pháp là phần diện tích đất ở trong các dự án nhà ở thương mại không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu đối với Nhà nước.

Giải pháp thứ hai là việc áp dụng quy hoạch chi tiết xây dựng khi xác định giá đất. Thống nhất việc áp dụng thông tin, số liệu về quy hoạch chi tiết xây dựng khi tính toán, xác định giá đất theo văn bản được cơ quan Nhà nước phê duyệt tại thời điểm thực hiện việc xác định giá có hiệu lực thi hành, không xem xét thời điểm sau khi thẩm định giá đất.

Thứ ba, dự án có diện tích công trình công cộng phục vụ nội khu không phải bàn giao cho Nhà nước. Giải pháp là nếu phần đất đó thuộc nhóm mà trước đây chưa xác định giá đất cụ thể thì UBND thành phố giao cho Sở TNMT tham mưu xác định giá đất cụ thể để làm cơ sở yêu cầu người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thứ tư, đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý, nếu dự án có phần diện tích đất do Nhà nước quản lý như kênh, mương (không còn tác dụng dẫn nước), lối đi xen cài nằm rải rác trong dự án, không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì giao các cơ quan chức năng đánh giá thống nhất làm cơ sở triển khai công tác xác định giá đất theo các quyết định của UBND thành phố đã ban hành trước đây về giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ năm, về thời điểm xác định giá đất, trường hợp nội dung trong quyết định điều chỉnh không làm ảnh hưởng đến các yếu tố như mục đích sử dụng đất, diện tích đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng của quyết định ban đầu thì thời điểm xác định giá đất cụ thể là thời điểm ban hành quyết định ban đầu.

Nếu nội dung trong quyết định điều chỉnh làm ảnh hưởng đến các yếu tố trên thì thời điểm xác định giá đất cụ thể là thời điểm cơ quan Nhà nước quyết định ban đầu (trong trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính) và thời điểm có quyết định điều chỉnh để xác định mức chênh lệch giữa quyết định trước và quyết định sau...

Ngoài ra, Sở này cũng đề xuất thêm nhiều giải pháp để xử lý trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án kéo dài nhưng được gia hạn tiến độ thực hiện dự án. Sau khi có văn bản trả lời khẳng định không ảnh hưởng của cơ quan chức năng, UBND TP sẽ chỉ đạo các cơ quan liên quan tiếp tục công tác tham mưu xác định giá đất. Các hồ sơ cần thực hiện xác định lại giá đất theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình triển khai thực hiện kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán…