Đề xuất siết tín dụng khi mua nhà thứ 2: Cần khéo "nắn" dòng tiền chứ không nên siết

Phương Thảo Thứ ba, ngày 01/10/2024 10:34 AM (GMT+7)

Giới đầu tư đang bàn tán xôn xao về đề xuất siết tín dụng đối với những người mua nhà thứ hai trở lên của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Vậy, việc "nắn" hay siết tín dụng đối với đối tượng này có thực sự cần thiết, hiệu quả?

Mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất nên thắt chặt chính sách tín dụng bất động sản với những người sở hữu từ 2 bất động sản trở lên.

Chỉ nên "nắn" chứ không nên siết tín dụng bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kể lại rằng khi thị trường bất động sản xuất hiện “bong bóng” giai đoạn 2009 - 2010. Để kiểm soát tình hình, chính sách thắt chặt tiền tệ được thực hiện thông qua Nghị quyết 11, tháng 2/2011. Thị trường bất động sản dần rơi vào tình trạng đóng băng.

Ngày 7/1/2013 khi Chính phủ có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, tạo điều kiện để xử lý ba vấn đề lớn của thị trường: Hàng tồn kho bất động sản; nợ xấu và hỗ trợ người thu nhập thấp sở hữu nhà ở. Từ đó thị trường bất động sản mới từng bước phục hồi và phát triển.

Trước những bài học trong quá khứ, ông Châu cho rằng: Việc siết tín dụng bất động sản sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất định. Chính vì vậy, ông cho rằng chỉ nên "nắn" chứ không nên siết tín dụng. Trường hợp cần thì chỉ nên "nắn" với những đối tượng sở hữu từ 2 bất động sản trở lên.

Rút kinh nghiệm từ hồi năm 2011, ông Châu cho rằng, việc "nắn" tín dụng đối với người sở hữu từ bất động sản thứ 2 trở lên sẽ có những ưu điểm như là ngăn chặn được tình trạng "bong bóng bất động sản" và có thể giúp điều hướng dòng tiền đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo ra việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Tuy nhiên, hành động "nắn" này sẽ hạn chế quyền tiếp cận tín dụng của một nhóm người có thể bị coi là xâm phạm quyền sở hữu của họ.

Bên cạnh đó, nhiều người sở hữu 2 ngôi nhà rồi nhưng vẫn có nhu cầu thực tế như cho thuê, để dành cho con cái, hoặc đầu tư lâu dài. Việc thay đổi tín dụng sẽ gây khó khăn cho những người có nhu cầu thật như này.

Và cuối cùng, hành động này có thể sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường: Việc giảm nguồn cung tín dụng sẽ làm giảm thanh khoản của thị trường bất động sản, khiến giao dịch trở nên khó khăn hơn.

Nên "nắn" như thế nào?

Ông Châu đề xuất: Nên giảm hạn mức cho vay đối với những người đã sở hữu một hoặc nhiều bất động sản. Đồng thời, áp dụng lãi suất ưu đãi cho người mua nhà ở thực và tăng lãi suất cho những người mua nhà để đầu tư; yêu cầu người vay chứng minh rõ ràng nguồn gốc thu nhập, mục đích sử dụng vốn.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng: Một trong những thách thức lớn nhất khi thực hiện chính sách "nắn" tín dụng là làm sao phân biệt rõ ràng giữa người có nhu cầu ở thực và người đầu cơ.

Ngoài ra, việc xây dựng một cơ sở dữ liệu chính xác và đầy đủ về thị trường bất động sản cũng là rất quan trọng.

Theo thông tin từ báo cáo của Techcombank, ngân hàng này cho biết, tính đến cuối tháng 6/2024, dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng này phục hồi lên mức 181.700 tỷ đồng, tăng 6,3% so với đầu năm. Giải ngân cho vay mua nhà đạt 31.200 tỷ đồng trong quý 2/2024.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/5, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng 4,61% so với cuối năm 2023, chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế.

Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn là tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng (khoảng 60% tổng dư nợ tín dụng bất động sản), còn dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng 10,29% so với cuối năm 2023, chiếm tỷ trọng khoảng 40% trong tổng dư nợ.

Thị trường bất động sản đang cần nhất gia tăng nguồn cung

TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính lại cho rằng: Không nên thay đổi hay sử dụng đến biện pháp điều chỉnh tín dụng bất động sản.

Không thể nào yêu cầu các ngân hàng thương mại khi giải ngân cho vay tín dụng phải điều tra xem người này đang sở hữu mấy bất động sản, họ là ngân hàng chứ không phải cơ quan chính quyền.

Ông Nghĩa nhấn mạnh

Ông Nghĩa cho rằng, "bệnh" trên thị trường bất động sản hiện nay là do nguồn cung quá ít mà cầu thì nhiều. Hà Nội có tới 1.500 dự án nằm "đắp chiếu" cả chục năm nay, TP.HCM còn nhiều gấp đôi, đều do vướng mắc pháp lý.

Ông Nghĩa đề xuất các cơ quan chính quyền vào cuộc để tháo gỡ pháp lý tại những dự án "đắp chiếu" này để tăng nguồn cung chứ không nên thêm biện pháp dùng đến công cụ tín dụng để điều tiết, tác động đến thị trường bất động sản ở giai đoạn này.

"Lúc này, điều cần nhất là tăng nguồn cung bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở cho giới bình dân: Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà thương mại giá rẻ...", ông Nghĩa nói.

Cũng theo ông Nghĩa, trong quy định pháp luật ở giai đoạn thị trường hiện nay, chỉ cần có điều khoản đánh thuế từ bất động sản thứ 2 hoặc bỏ hoang là hợp lý. Điều này vừa tránh được đầu cơ, vừa tránh được "nhiễu loạn" bất động sản mà còn có thể giúp những người thật sự có nhu cầu nhà ở tìm được "nơi đi chốn về".

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cũng cho rằng: Việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Đánh thuế bất động sản thứ hai có thể sẽ khiến suy giảm sức cầu, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài cho nền kinh tế. Thậm chí, nếu không cẩn thận, các lỗ hổng pháp lý sẽ hình thành. Ví dụ, người sở hữu nhiều nhà đất có thể lách thuế bằng cách nhờ người thân đứng tên hộ hoặc chủ nhà tăng giá thuê để bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế…

Nhiều người đã kỳ vọng việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ xuất hiện trong Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, quy định này đã không có trong luật khi được thông qua, có thể còn lý do nào đó mà cơ quan chức năng vẫn phải cần cân nhắc và tính toán thật kỹ để tránh "dục tốc bất đạt".