Dùng hợp đồng BT để tăng nguồn cung nhà ở xã hội?

Tại Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2020 xây dựng 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị cả nước đến tháng 9/2020 hoàn thành 249 dự án, hơn 104.200 căn, tổng diện tích 5,2 triệu m2, đạt 41,6%. Hiện, cả nước đang tiếp tục triển khai 263 dự án, quy mô xây dựng 215.800 căn, với tổng diện tích gần 11 triệu m2. Đáng lưu ý, có 221 dự án chậm tiến độ hoặc phải dừng thi công.

Theo đánh giá của cơ quan quản lý nhà nước và các chuyên gia, nguyên nhân thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội không chỉ do Covid-19 mà còn do thể chế pháp luật chồng chéo. Điểm nghẽn lớn nhất là đất công xen kẹt trong các dự án hay ưu đãi đối với nhà đầu tư về lợi nhuận định mức, quản lý nguồn vốn ưu đãi cũng chưa được quy định rõ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, phân tích: Khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015, quy định "lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư". Mức lợi nhuận như vậy không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ, nhiều chi phí "không tên", kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính đúng, tính đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ.

Mức lợi nhuận đó cũng không khuyến khích chủ đầu tư dự án ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, Luật PPP đã quyết định dừng dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (dự án BT) mới, kể từ ngày 1/1/2021 để không để tiếp tục xảy ra tình trạng thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công, nhất là quỹ đất công, trụ sở làm việc.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng có điểm chưa hợp lý là: Trước đây, Hợp đồng BT áp dụng với các dự án nhà ở xã hội; các dự án nhà ở tái định cư; các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, dự án công trình hạ tầng, dịch vụ. Tuy nhiên, Luật PPP đã bãi bỏ hình thức này chỉ vì nguyên nhân "chưa có đầy đủ các quy định pháp luật đồng bộ và hiệu quả để điều chỉnh loại hình dự án BT".

Để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội, đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân, Chủ tịch HoREA cho rằng, không vì có một số bất cập, "lỗ hổng", sơ hở, mà phải bãi bỏ hẳn loại hình dự án BT.

Loại hình dự án BT rất cần thiết để huy động nguồn vốn xã hội đầu tư các dự án nhà ở xã hội; các dự án nhà ở tái định cư; các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; các dự án cơ sở hạ tầng, dịch vụ, vừa có lợi cho Nhà nước, cho nhà đầu tư và cho lợi ích cộng đồng.

"Do vậy, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ xem xét, chỉ nên dừng loại hình dự án BT từ nay đến khoảng năm 2022, để trong thời gian này, thực hiện việc rà soát, xây dựng hoàn thiện đồng bộ cơ chế, chính sách thực hiện dự án BT, nhằm bịt kín các lỗ hổng, không để thất thoát tài sản công, thất thu ngân sách nhà nước.

Sau năm 2022, dùng hình thức BT sẽ huy động các nguồn lực xã hội hóa để phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện các dự án nhà ở xã hội; dự án nhà ở tái định cư; dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Trước đó, Tại phiên chất vấn tại Quốc hội sáng 6/11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã trả lời câu hỏi của đại biểu về tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà đưa ra thêm một số giải pháp để gỡ vướng cho lĩnh vực này. "Chúng tôi thấy cần thực hiện thêm một số giải pháp căn cơ như rà soát, bổ sung các quy hoạch, tạo điều kiện cấp phép các dự án, bố trí đủ quỹ đất. Hiện nay, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn nhưng chưa bố trí đủ. Đồng thời, tăng cường đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào dự án", Bộ trưởng nhấn mạnh.

Cũng theo Bộ trưởng Hà, hiện tại, cơ cấu nhà ở đô thị hiện khan hiếm nhà có diện tích nhỏ và giá dưới 1 tỷ đồng. "Tới đây sẽ sửa đổi căn bản Nghị định 100 tạo cơ chế đột phá hơn cho doanh nghiệp, người dân mua nhà ở xã hội. Chúng tôi cũng đang báo cáo Chính phủ hỗ trợ nhà ở giá thấp có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán đến 15 triệu đồng/m2", Bộ trưởng nói.