Giá căn hộ cao cấp tại TP.HCM “nóng bỏng tay”, bình quân gần 10 tỷ/căn

Thị trường bất động sản TP.HCM tăng trưởng dương

Trong báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm 2025 (trước khi hợp nhất), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá thị trường đã có nhiều chuyển biến tích cực.

HoREA cho biết kể từ năm 2024 thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước.

Cụ thể, năm 2023 thị trường bất động sản TP.HCM tăng trưởng âm, cho đến quý 1/2024 vẫn còn âm 0,5%, nhưng kể từ quý 2/2024 đã chuyển sang tăng trưởng dương 2,94%. Đến quý 3/2024, thị trường tiếp tục tăng trưởng dương 6,7% và cả năm 2024 tăng trưởng dương 9%. Đáng chú ý, 6 tháng đầu năm 2025, thị trường đã tăng trưởng dương 9,1% so với cuối năm 2024.

Theo HoREA, năm 2025 là khoảng thời gian tập trung triển khai thực hiện nhiều luật được Quốc hội thông qua và các nghị định của Chính phủ có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn…

Đồng thời, năm 2025 cũng là năm tập trung triển khai thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Quốc hội về cuộc cách mạng “sắp xếp lại giang sơn”, hợp nhất các tỉnh còn 34 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, bỏ trung gian cấp huyện, thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đánh giá thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước vẫn còn một số khó khăn trong năm 2025, nhưng mức độ khó khăn theo xu thế giảm dần theo thời gian, do tính chất của năm 2025 là “năm bản lề” để “chuyển tiếp” sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ nửa cuối năm 2026.

Giá nhà ở tại TP.HCM đang leo thang

Về những khó khăn mà thị trường đang đối diện, Chủ tịch HoREA cho biết thị trường nhà ở TP.HCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Đáng quan ngại, kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp. Đáng chú ý, kể từ năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025 thì tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và cũng không còn nhà ở trung cấp. Điều này dẫn đến thị trường nhà ở TP.HCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị “lộn ngược đầu”.

Số liệu của HoREA, 6 tháng đầu năm 2025, thị trường chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

Một vấn đề đáng chú ý là giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Trong đó, giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Trong 6 tháng đầu năm, giá nhà tại TP.HCM vẫn có xu hướng tăng nhanh.

Liên quan đến giá nhà ở tại TP.HCM, trước đó tại báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025m Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho biết giá bán phân khúc căn hộ có sự điều chỉnh giá đáng kể, tăng từ 7-15% so với cùng kỳ năm ngoái ở hầu hết các phân khúc. Loại hình thấp tầng cũng ghi nhận tăng giá từ 5-10% theo năm, đồng thời thu hút sự quan tâm của khách hàng so với cùng kỳ, đặc biệt tại các dự án quy mô lớn.

Trong khi đó, dữ liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy giá nhà tại TP.HCM đang vượt xa mức thu nhập bình quân của người lao động. Cụ thể, quý I/2025, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt mức 77 triệu/m2, giá thứ cấp khoảng 51 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT).

Cùng ghi nhận giá căn hộ tăng cao, chuyên trang Nhà Tốt thông tin giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý I/2025 dao động mức 86 triệu/m2, giá thứ cấp khoảng 59 triệu/m2.

Đánh giá của các chuyên gia, với thu nhập bình quân khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng (180 triệu mỗi năm), người lao động tại các đô thị như TP.HCM đang thuộc nhóm khó tiếp cận nhà ở nhất châu Á. Theo tính toán, với sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến 55-60 m2, người mua cần từ 4,7-5 tỷ đồng cho căn hộ mới, hoặc 3,5 tỷ đồng cho căn cũ sang tay. Người mua nhà nếu muốn sử dụng đòn bẩy tài chính là vay ngân hàng (khoảng 50%) giá trị căn nhà thì cần thu nhập ít nhất 50 triệu đồng mỗi tháng để có thể mua.

Ngoài vấn đề giá bán leo thang, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng liệt kê một số khó khăn của thị trường như giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TP.HCM thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mô sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ. Tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do HoREA tổng hợp, trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

Hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn.

Khó khăn tiếp theo, thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được giãn, hoãn thanh toán trong 2 năm qua theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, nên từ khoảng tháng 8/2025 trở đi, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn có giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng (riêng quý 3/2025, trái phiếu đáo hạn là 68.000 tỷ đồng) là áp lực mà các doanh nghiệp phát hành phải rất nỗ lực giải quyết để thực hiện nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư trái phiếu.

“Do “độ trễ” của cơ chế, chính sách, pháp luật và do “độ trễ” của quy trình triển khai, thực hiện dự án bất động sản đều cần phải có thời gian để đi vào cuộc sống nên có thể nhận định từ nửa cuối năm 2026 là thời điểm thị trường bất động sản sẽ vươn dậy mạnh hơn”, ông Lê Hoàng Châu cho hay.

×