Gia tăng 'nhân tố' nguy hại đẩy giá bất động sản lên cao

Đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2021, trao đổi với Dân Việt, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020. Trong đó, các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước.

Tuy nhiên, ngay từ đầu quý II/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Cũng theo ông Đính, do ảnh hưởng dịch Covid-19 thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Và theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, đường cầu phải dịch chuyển về bên trái, nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm.

Nhưng trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý. Cụ thể như, cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên.

Lý giải về bất thường trên, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính cho rằng, nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác như: chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác… đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư mua sắm. Áp lực đẩy đường cầu dịch phải đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa.

Nhưng hàng hóa trên thị trường thực tế đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua. 

"Chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Xẻ thịt, chia lô đất, rừng đồi, ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước", ông Đính nói.

Về lực cầu đầu tư gia tăng (F0), vị lãnh đạo Hội Môi giới cho rằng, dòng tiền ngoài thị trường bất động sản đang chảy vào thị trường bất động sản gồm: Thu lợi từ thị trường chứng khoán; kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới, do dịch Covid-19 nên không có hiệu quả đầu tư, đã cam kết về Việt Nam để đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì dịch Covid-19 nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chốt lại chuyển từ chứng khoán vào thị trường bất động sản… Dẫn đến tổng lượng tiền sẵn sàng thanh toán mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng (đường DF0).

Bản chất của cầu đầu tư gia tăng (DF0) là đầu tư ngắn hạn, chỉ cung muốn sinh lợi cao và nhanh. "Vì thiếu kinh nghiệm nên hay tham gia đám đông và dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy… Khi phát hiện nguy hiểm, thị thường tìm cách cắt lỗ, tháo chạy. Do vậy không bền vững, gây hậu quả đẩy giá bất động sản lên cao, không có lợi cho người tiêu dùng thực sự", ông Đính phân tích.

Dự báo về thị trường bất động sản nửa cuối năm 2021, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thị trường tiếp xúc khó khăn vì Covid-19. Sau khi ngăn chặn được đợt dịch thứ 4 này,  lực cầu thị trường trở lại ở mức thấp trong quý III/2021 và tăng mạnh trở lại ở quý IV/2021. Tổng giao dịch có thể đạt tương đương 70 – 80% so với năm 2020.