Giá thuê văn phòng TP.HCM neo cao, "làn sóng" doanh nghiệp dịch chuyển ra ngoài trung tâm

Doanh nghiệp “tính lại bài toán” chi phí, dịch chuyển ra ngoài trung tâm

Trong bức tranh phục hồi chung của kinh tế TP.HCM, thị trường văn phòng cho thuê đang ghi nhận một chuyển động đáng chú ý: doanh nghiệp không còn tập trung tuyệt đối vào khu trung tâm như trước. Thay vào đó, xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ngoài lõi đô thị đang dần rõ nét, phản ánh sự thay đổi trong cách doanh nghiệp tối ưu chi phí và tổ chức không gian làm việc.

Đây không phải là sự suy giảm nhu cầu, mà là một bước “tái cân bằng” của thị trường khi cả chủ đầu tư và khách thuê đều điều chỉnh chiến lược sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Áp lực chi phí đang là yếu tố đầu tiên thúc đẩy xu hướng dịch chuyển. Theo dữ liệu từ JLL, giá thuê văn phòng hạng A tại khu trung tâm TP.HCM hiện vào khoảng 64,7 USD/m²/tháng, gần gấp đôi so với mức khoảng 36 USD/m²/tháng tại khu ngoài trung tâm.

Trong bối cảnh chi phí vận hành ngày càng gia tăng, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm công nghệ, startup hoặc doanh nghiệp đang mở rộng buộc phải “tính lại” bài toán thuê văn phòng. Thay vì ưu tiên vị trí trung tâm, họ bắt đầu tìm kiếm các khu vực có giá thuê hợp lý hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối và tiện ích.

Thực tế thị trường cho thấy, các khu vực như Bình Thạnh (trước đây), quận 7 (trước đây), TP.Thủ Đức (trước đây) đang thu hút nhiều khách thuê mới. Không chỉ vì chi phí thấp hơn, các tòa nhà tại đây cũng được đầu tư bài bản, đáp ứng nhu cầu không gian làm việc hiện đại, linh hoạt.

Theo các báo cáo của Savills Việt Nam, xu hướng “phi tập trung hóa” văn phòng đã xuất hiện tại nhiều đô thị lớn trong khu vực châu Á. TP.HCM đang đi theo quỹ đạo tương tự, khi doanh nghiệp không còn bị ràng buộc bởi “địa chỉ trung tâm” như một tiêu chí bắt buộc. Điều đáng nói, sự dịch chuyển này diễn ra âm thầm nhưng liên tục, tạo ra sự thay đổi đáng kể về phân bổ nhu cầu trên thị trường.

Trung tâm vẫn giữ sức hút, nhưng thị trường bắt đầu phân hóa rõ rệt

Dù làn sóng dịch chuyển diễn ra rõ nét, khu trung tâm TP.HCM vẫn giữ vai trò quan trọng. Các tòa nhà văn phòng tại quận 1 (trước đây), quận 3 (trước đây) tiếp tục thu hút nhóm khách thuê cao cấp như tài chính, ngân hàng, tư vấn những ngành yêu cầu cao về hình ảnh thương hiệu và vị trí.

Theo JLL, tỷ lệ trống văn phòng hạng A toàn thị trường đã giảm nhẹ xuống còn 18,8% trong quý I/2026, cho thấy nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định. Tuy nhiên, bức tranh không còn đồng đều như trước.

Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Những tòa nhà mới, vị trí đẹp, dịch vụ tốt vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và giữ được giá thuê. Ngược lại, các tòa nhà cũ hoặc kém lợi thế đang chịu áp lực lớn hơn, buộc phải điều chỉnh giá hoặc nâng cấp để cạnh tranh.

Trong khi đó, nghiên cứu của Cushman & Wakefield, khách thuê hiện nay ngày càng khắt khe hơn, không chỉ quan tâm đến chi phí mà còn đánh giá tổng thể trải nghiệm: từ tiện ích, không gian làm việc, đến khả năng kết nối giao thông và môi trường xung quanh.

Xu hướng dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm không chỉ là câu chuyện của doanh nghiệp, mà còn tác động trực tiếp đến cấu trúc đô thị. Tại các khu vực ngoài trung tâm, nhu cầu thuê tăng kéo theo sự phát triển của các loại hình dịch vụ đi kèm như bán lẻ, ăn uống, căn hộ cho thuê… Từ đó hình thành các cụm văn phòng - dịch vụ mới, góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi đô thị vốn đã quá tải. Ở chiều ngược lại, khu trung tâm buộc phải “làm mới mình”, từ nâng cấp cơ sở vật chất, cải thiện dịch vụ, đến tối ưu không gian để giữ chân khách thuê.

Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh hạ tầng giao thông TP.HCM ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là các tuyến metro và vành đai, xu hướng đa cực hóa thị trường văn phòng sẽ còn tiếp diễn.

Thị trường văn phòng TP.HCM đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ rệt: từ tập trung sang phân tán, từ chạy theo số lượng sang cạnh tranh bằng chất lượng. Với người dân và nhà đầu tư, đây có thể là tín hiệu cho một chu kỳ phát triển đô thị mới – nơi cơ hội không còn chỉ nằm ở trung tâm, mà đang lan rộng ra nhiều khu vực khác của thành phố.

×