Hà Nội duyệt 4 huyện lên quận: Kịch bản sốt đất có lặp lại?

Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung vừa ký ban hành 4 quyết định phê duyệt đề án đầu tư xây dựng 4 huyện: Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng thành quận đến năm 2025.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội

Trước thông tin này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Hà Nội – Công ty chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản (BĐS) đã có nhận định về tác động của phê duyệt này đến thị trường BĐS các khu vực trên.

Là dấu hiệu tích cực

Với thông tin các huyện được phê duyệt đầu tư lên quận, theo bà đây là tin đáng mừng hay đáng lo cho thị trường BĐS tại các huyện và vì sao?

Đây là một tin đáng mừng cho thị trường BĐS của các huyện. Với đề xuất đầu tư xây dựng này, từng huyện sẽ có định hướng phát triển và nâng tiêu chuẩn để phù hợp với mức độ đô thị hóa cao hơn của tên gọi cấp hành chính mới.

Theo đề xuất, huyện Đông Anh và Đan Phượng được định hướng trở thành quận với điểm nhấn là các đô thị thông minh, khu công viên phần mềm, trung tâm mua sắm cao cấp, khu vui chơi giải trí, phục vụ cho nghiên cứu và phát triển.

Các huyện Thanh Trì, Gia Lâm được định hướng phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng mạnh thương mại dịch vụ…

Những động thái đầu tư xây dựng này chắc chắn sẽ thúc đẩy hơn nữa tốc độ đô thị hóa của các huyện, phát triển hạ tầng kỹ thuật - xã hội và đem lại tác động tích cực cho thị trường BĐS khu vực.

Tuy vậy, quá trình đầu tư xây dựng các huyện này lên quận không diễn ra trong ngày 1 ngày 2 mà sẽ kéo dài từ nay đến 2025. Vì vậy, giá BĐS những khu vực này có thể tăng lên nhưng sẽ theo lộ trình. Những hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời.

Hoài Đức và một số thị trường trước đây như một bài học đắt giá, nhiều người từng đầu tư đất huyện chờ lên quận, nhưng sớm phải rút khi thị trường suy giảm. Do đó, tôi cho rằng trước thông tin trên, thị trường BĐS tại các huyện không đến mức đáng lo ngại.

Nhưng không phải chuyện ngày 1 ngày 2

Dự kiến sẽ có hiện tượng sốt đất tại các huyện này. Minh chứng là Đông Anh, trước tin Đông Anh sẽ lên quận, thị trường này đã ghi nhận tình trạng sốt đất “phi mã” trong thời gian qua. Theo bà, đâu là mức tăng giá thực & bền vững của BĐS tại các khu vực này?

Từng khu vực có thể sẽ có mức tăng giá khác nhau, tùy thuộc vào mức độ đầu tư, thời điểm đầu tư vào cơ sở hạ tầng và tiện ích. Tuy vậy, có thể nói nếu thị trường ghi nhận tình trạng tăng giá quá nhanh thì đây là tình trạng sốt đất ảo.

Cần lưu ý là lộ trình 4 huyện này lên quận sẽ diễn ra từ nay đến 2025. Sẽ phải mất vài năm để thị trường BĐS phản ánh rõ rệt sự thay đổi; và để mức tăng giá này bền vững, thị trường tại các địa phương cần hội tụ đầy đủ và đồng bộ các yếu tố như quy mô dân số, đầu tư cơ sở hạ tầng, quy tụ các cơ quan ban ngành,…

Nếu nhìn vào các huyện sẽ lên quận hiện nay, chúng ta có thể thấy đây là một chặng đường dài. Vì vậy, các hiện tượng thổi giá hay tạo sốt đất ảo nếu có xảy ra, theo thời gian sẽ được thị trường điều chỉnh để phản ánh giá trị thực.

Đông Anh cũng chính là minh chứng cho điều này. Trước thông tin Đông Anh lên quận, các đợt sốt đất xuất hiện nhưng cũng đã lắng xuống sau đó. Đã có những nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở thị trường bất động sản khu vực này nhưng đã không có được lợi nhuận như kỳ vọng do thị trường suy giảm. Đây là bài học cho các thị trường khác, các nhà đầutư đang muốn đầu tư lướt sóng cần xem xét rủi ro thanh khoản của BĐS tại những khu vực này.

Bà có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư đang cân nhắc đầu tư vào các thị trường này?

Các huyện sẽ lên quận nhìn chung đều là các thị trường mới. Trong bối cảnh đô thị hoá, đây chính là các thị trường có dư địa để phát triển và để BĐS tăng giá, nhiều hơn là các thị trường đã ổn định.

Tuy vậy, cần nhấn mạnh một lần nữa, để nhìn thấy rõ sự thay đổi của các huyện này trong quá trình đô thị hoá và thị trường BĐS phản ánh điều này lên giá đất là một lộ trình.

Nhà đầu tư vì vậy nếu muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn cần hết sức cẩn trọng với các cơn sốt đất và rủi ro thanh khoản với khoản đầu tư của mình. An toàn hơn là nên có tầm nhìn từ trung đến dài hạn, nhưng cũng cần có một mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý. Mức lợi nhuận trung bình hàng năm có thể không quá lớn, nhưng nếu mức này cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng để phản ánh mức rủi ro cao hơn của hoạt động đầu tư bất động sản tại các huyện này thì đây vẫn có thể là một khoản đầu tư hợp lý.

Xin cảm ơn bà!

“Hóng” huyện lên quận, giá đất vùng ven Hà Nội “nhảy múa, sốt xình xịch”?

Theo thông tin bên lề hội nghị trực tuyến giao ban công tác UBND TP. Hà Nội tháng Ba và quý I/2019 mới đây (do ông Nguyễn Đức...

Bấm xem >>

×