Hơn 81.000 căn hộ, nhà ở tại TP.HCM chưa được cấp sổ hồng

Hơn 10.000 căn officetel, shophouse không được cấp sổ hồng

Việc cấp sổ hồng cho các dự án căn hộ, nhà ở tại TP.HCM luôn được người dân đặc biệt quan tâm. Liên quan đến vấn đề này, Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐD) TP.HCM vừa có báo cáo về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố.

Theo thống kê của VPĐKĐD, TP.HCM có rất nhiều trường hợp thuộc dự án phát triển nhà ở trước đây đã được Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua và đã được VPĐKĐĐ TP.HCM lập hồ sơ, trình Sở Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, do một số nguyên nhân như quy định pháp luật thay đổi (thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định tại Nghị định 148/2020/NĐCP; liên quan đến công tác thanh tra, kiểm tra, điều tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền… mà VPĐKĐĐ TP.HCM phải tạm ngưng giải quyết hồ sơ.

Hiện nay, TP.HCM có tổng số 398 dự án đã nộp với tổng 191.348 căn nhà ở gồm căn hộ, nhà ở riêng lẻ. Qua đó, thành phố đã cấp giấy chứng nhận cho 110.016 căn và 81.332 căn chưa cấp giấy chứng nhận.

Đáng chú ý, trong số hơn 81.000 sản phẩm chưa được cấp sổ hồng có 7 dự án chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung, với tổng 5.386 căn nhà; 10.019 căn nhà bị vướng do thuộc loại hình bất động sản mới (officetel, shophouse…); 17.515 căn nhà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, nhiều căn hộ chung cư trên địa bàn TP.HCM không đủ điều kiện cấp sổ hồng vì chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế, quy mô căn hộ, cơ cấu sử dụng đất...

Lãnh đạo VPĐKĐD TP.HCM cho biết trong giai đoạn này, số lượng hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tiếp nhận và giải quyết tăng đều qua các năm, đặc biệt so với năm 2021 thì năm 2022 có số lượng hồ sơ nhận vào tăng đột biến từ 28.835 hồ sơ lên 38.144 hồ sơ.

Nguyên nhân chậm cấp sổ hồng vẫn vì điểm nghẽn pháp lý

Lãnh đạo VPĐKĐD TP.HCM cho biết, nhiều nguyên nhân ảnh hướng đến tiến độ cấp sổ hồng, bao gồm: dự án bị rà soát quá trình giao đất, chuyển nhượng, góp vốn thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất, rà soát lại phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, xác định lại nghĩa vụ tài chính. Việc xác định nghĩa vụ tài chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn chậm; chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính nên kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ.

Hay nhiều dự án sử dụng vào mục đích sử dụng hỗn hợp như làm căn hộ lưu trú (căn hộ cho thuê) hoặc văn phòng kết hợp lưu trú (officetel, condotel, shophouse) nên chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Được biết, loại hình văn phòng kết hợp lưu trú như officetel, condotel, shophouse đã xuất hiện trên thị trường TP.HCM hơn 10 năm nhưng đến nay vẫn gặp vưỡng mắc về pháp lý. Phía cơ quan chúc năng "lúng túng" vì thiếu cơ sở pháp lý để đánh giá loại hình bất động sản mới dẫn đến việc khó có thể cấp giấy sổ hồng phù hợp.

Do đó, VPĐKĐĐ TPHCM kiến nghị HĐND Thành phố kiến nghị với các cơ quan Trung ương bổ sung quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận đối với loại hình bất động sản mới (officetel, Shophouse…).

Kiến nghị Hội đồng thẩm định giá Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường sớm tham mưu và trình UBND TP ban hành quyết định về phê duyệt giá đất để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sớm xem xét, xác nhận việc hoàn tất thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư lựa chọn hình thức nộp tiền vào ngân sách Nhà nước.

Trước đó, tại buổi làm việc của lãnh đạo TP.HCM với UBND quận 7, UBND huyện Nhà Bè về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (sổ hồng) tại các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn 2 địa phương, lãnh đạo các địa phương cũng cho biết hiện tồn đọng số lượng lớn căn hộ chưa được cấp sổ.

Theo đó, khu Nam TP.HCM có khoảng 20.000 căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận, trong đó phần lớn nằm ở quận 7 với 16.900 căn thuộc 29 chung cư và 2 dự án nhà ở riêng lẻ, còn ở Nhà Bè có 3.844 căn. Bên cạnh việc người dân bị mất quyền lợi, việc các căn hộ chưa được cấp sổ hồng cũng ảnh hưởng đến khoản thu ngân sách Nhà nước.

Lãnh đạo địa phương nêu nguyên nhân dẫn đến tình trạng này do xác định nghĩa vụ tài chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn chậm nên ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCN cho người mua nhà tại các dự án này. Ngoài ra, chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính nên kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ. 

Bên cạnh đó còn có các dự án phát triển nhà ở đang bị điều tra, thanh tra, kiểm tra, đề nghị tạm dừng giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai do rà soát quá trình giao đất, chuyển nhượng, góp vốn thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất nên ảnh hưởng đến tiến độ cấp sổ hồng cho người mua nhà...

Theo lý giải của các cơ quan chức năng, vướng mắc của việc cấp sổ hồng là ở nguyên nhân từ việc chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất, hoặc gặp trục trặc về thủ tục hoàn công. Nhưng theo các chuyên gia, cũng không ít vướng mắc đến từ các quy định hiện hành, không rõ ràng hoặc chưa đầy đủ. Đơn cử như phương án giá đất, công tác thẩm định giá đất tại các khu vực triển khai dự án chung cư, nhiều nơi vẫn chưa hoàn thành.

Việc chậm cấp sổ hồng gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Thời gian qua, hàng trăm ngàn người dân tại TP.HCM đã bày tỏ sự bức xúc về vấn đề sổ hồng chung cư bị chậm trễ. Dù bỏ ra số tiền lớn và đã vào ở nhiều năm, nhiều người vẫn phải mỏi mòn chờ sổ hồng để xác định quyền sở hữu tài sản. Kéo dài thời gian cấp sổ hồng là người dân lại mất thêm cơ hội giao dịch cũng như sự gia tăng giá trị lên tài sản mà trên thực tế họ đã bỏ tiền ra mua và sở hữu.