Khoản nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản còn bao nhiêu?

"Núi nợ" trái phiếu vẫn đè nặng doanh nghiệp bất động sản

Trong báo cáo mới nhất của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VMBA), lũy kế cả năm 2024, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận là 468.618 tỷ đồng, với 22 đợt phát hành ra công chúng trị giá 32.914 tỷ đồng (chiếm 7% tổng giá trị phát hành) và 453 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 435.704 tỷ đồng (chiếm 93% tổng số).

‏Điểm đáng lưu ý là trung bình kỳ hạn phát hành trái phiếu bất động sản rút ngắn còn 2,65 năm (so với mức 3,72 năm trong năm 2023) với lãi suất khoảng 11%. ‏‏Điều này thể hiện sự thận trọng của nhà đầu tư về sản phẩm trái phiếu bất động sản vẫn có rủi ro gia tăng.

Riêng tháng 1/2025 ghi nhận có 4 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng nhưng không có lô nào thuộc nhóm ngành bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang tích cực mua lại trái phiếu trước hạn. Trong tháng 2/2025, các doanh nghiệp đã mua lại 2.439 tỷ đồng trái phiếu.

Lũy kế từ đầu năm 2025, tổng giá trị trái phiếu đã được mua lại trước hạn đạt 15.373 tỷ đồng, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm 2024. Bất động sản là nhóm ngành dẫn đầu, chiếm khoảng 66,3% tổng giá trị mua lại trước hạn (tương ứng khoảng 10.187 tỷ đồng).

Trong phần còn lại của năm 2025, tổng giá trị trái phiếu sẽ đến hạn là 195.066 tỷ đồng. Trong đó, có 54,7% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm Bất động sản với 106.694 tỷ đồng,

Những cái tên đáng chú ý trong thời gian gần đây đang cơ cấu nợ trái phiếu, giảm áp lực nợ vay là Novaland, Nam Long, Hải Phát, Trung Nam,...

Chẳng hạn như: Novaland gần đây công bố mua lại trước hạn tối đa 7.000 tỷ đồng trái phiếu. Số trái phiếu trong kế hoạch mua lại của Novaland gồm 21 lô trái phiếu có giá trị từ 100 tỷ đồng đến 500 tỷ đồng, phát hành trong năm 2020. Ban đầu, các trái phiếu này có thời hạn 36 tháng, sau đó được đàm phán để gia hạn sang 60 tháng và sẽ bắt đầu đến hạn thanh toán gốc từ tháng 6/2025 - 8/2025.

Doanh nghiệp bất động sản khác là Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) cũng công bố hoàn tất mua lại trước hạn 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 1.000 tỷ đồng. Các lô trái phiếu này có kỳ đáo hạn vào tháng 3/2029 nhưng đã được công ty mua lại trước hạn tới 5 năm. Điều này cho thấy quyết tâm giảm nợ của Nam Long đang rất mãnh liệt.

Trước đó, hồi tháng 11/2024, Nam Long đã huy động 1.000 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 3 năm với lãi suất cố định 10,11%/năm trong 4 kỳ tính lãi đầu tiên. Các kỳ tính lãi tiếp theo, trái chủ sẽ hưởng mức lãi suất bằng lãi suất tham chiếu cộng thêm 4,88%/năm. Trái phiếu được phát hành có tài sản đảm bảo.

Trái với những doanh nghiệp đang "dốc lực" thanh toán nợ trái phiếu thì thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục chứng kiến làn sóng gia hạn nợ. Một trong những trường hợp điển hình là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (Cen Invest). Trái phiếu mã CIVCB2124001, phát hành tháng 10/2021 với lãi suất cố định 10,5%/năm, ban đầu có kỳ hạn 3 năm và dự kiến đáo hạn vào ngày 13/10/2024. Tuy nhiên, sau lần thỏa thuận thứ hai với trái chủ vào cuối tháng 10/2024, Cen Invest đã kéo dài thời gian tất toán đến ngày 13/10/2025.

Hay tại TNR Holdings, các trái chủ đã chấp thuận kéo dài kỳ hạn của nhiều lô trái phiếu tối đa thêm 2 năm, với ngày đáo hạn mới vào năm 2027. Các lô trái phiếu được gia hạn bao gồm: TNR.BOND.01.2020.36 và TNR.BOND.01.2020.38: Kéo dài kỳ hạn thêm hai năm, ngày đáo hạn mới là 13/2/2027. Mức lãi suất cố định trong thời gian gia hạn từ 13/2/2025 đến 13/2/2027 là 7,9%/năm.

Điểm sáng trong năm vừa qua gọi tên Bất động sản An Gia, Nam Long hay Phát Đạt khi đã rốt ráo triển khai mua toàn bộ lô trái phiếu chưa đến hạn trong năm để đưa dư nợ trái phiếu về 0.

Dự báo 50% trái phiếu bất động sản có nguy cơ thanh toán không đúng hạn dù doanh nghiệp đang tích cực "gỡ bom".

Có thể thấy, các đại gia địa ốc đang rất tích cực trong việc "gỡ bom" trái phiếu. Ở mặt tích cực, theo lý thuyết, khi mua lại trái phiếu trước hạn thì doanh nghiệp không phải trả chi phí lãi vay đang khá cao, đồng thời có thể giảm hệ số nợ/vốn chủ sở hữu, qua đó giúp doanh nghiệp cải thiện các chỉ tiêu tài chính.

Ngoài ra, rót tiền mua lại trái phiếu trước hạn cũng là động thái giúp doanh nghiệp trấn an nhà đầu tư trong bối cảnh niềm tin đang bị lung lay dữ dội.

Ngược lại, ở mặt tiêu cực, việc mua lại trái phiếu sẽ khiến doanh nghiệp suy giảm dòng tiền. Điều này sẽ vô cùng bất lợi khi doanh nghiệp đang rất cần nguồn vốn mà các kênh tiếp cận đều khó khăn.

Trên thực tế, việc phát hành trái phiếu mới sẽ khiến doanh nghiệp phải chịu chi phí cao hơn khi lãi suất đã tăng cao hơn so với giai đoạn trước, đồng thời khả năng chào bán, phân phối trái phiếu cũng không còn dễ dàng trong bối cảnh nhà đầu tư "bán tín, bán nghi".

Thậm chí, trước tình trạng doanh nghiệp ráo riết mua lại trái phiếu trước hạn, không ít chuyên gia lo ngại điều này có thể khiến nhiều đơn vị "kiệt sức", không còn khả năng triển khai xây dựng dự án.

Trong báo cáo mới nhất của VIS Rating, đơn vị xếp hạng này chỉ ra rằng 2/3 số chủ đầu tư bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán có dòng tiền trả nợ yếu hoặc cực kỳ yếu, với dòng tiền hoạt động chiếm dưới 5% tổng nợ. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng ở những doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án.

Trước bối cảnh này, dự báo cho thấy khoảng 50% số trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư vào năm 2025 có nguy cơ không thể thanh toán đúng hạn cả gốc lẫn lãi, trong đó phần lớn là những doanh nghiệp vốn đã thường xuyên chậm trễ trong các kỳ thanh toán trước đó.

"Cho đến quý 3/2025, vấn đề dòng tiền kinh doanh sẽ vẫn là lo ngại chính khiến nhiều doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn với báo cáo tài chính của mình, giảm tránh các nguy cơ bị cảnh báo hủy niêm yết do lỗ lũy kế", giới phân tích nhận định.

×