Lý do khiến giá nhà đất tiếp tục "leo thang"

Nguồn cung nhà đất khan hiếm

Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, thị trường bất động sản TP.HCM đang thiếu hụt nguồn cung, chạm mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

Cụ thể, báo cáo của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp căn hộ TP.HCM trong quý cuối năm 2021 đạt gần 7.820 căn. Đây là lượng nguồn cung theo quý nhiều nhất trong năm 2021, tăng 160% theo quý nhưng giảm 31% theo năm.

Tính cả năm 2021, nguồn cung đạt gần 11.700 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua và giảm 54% theo năm. Hạng B chiếm 62% nguồn cung sơ cấp, theo sau là hạng C với 31% thị phần.

Phần lớn nguồn cung đến từ hai khu vực chính là phía Đông và phía Nam và chủ yếu là hàng tồn kho từ các giai đoạn trước của các dự án. Phân khúc cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung sơ cấp với khoảng 60%, trong khi nguồn cung từ phân khúc bình dân vẫn còn hạn chế. Bên cạnh đó, phân khúc hạng sang tăng trưởng nhanh chóng không chỉ ở khu vực trung tâm mà còn ở các quận khác, đặc biệt là TP. Thủ Đức.

Một số chủ đầu tư hiếm hoi có dự án mở bán trong giai đoạn này như Novaland, Hưng Thịnh, Pi Group, Vinhomes, Nam Long, Masterise... hoặc các chủ đầu tư nước ngoài như Capitaland, Keppel Land.

Ở phân khúc nhà phố - biệt thự, nguồn cung ghi nhận tiếp tục khan hiếm. Tính cả năm 2021, nguồn cung sơ cấp biệt thự/ nhà phố giảm 65% còn khoảng 1.200 căn, thấp nhất kể từ năm 2016. Nhà phố thương mại có hơn 200 căn, giảm 85%, và chỉ chiếm 17% tổng nguồn cung sơ cấp. Nhà phố liền kề chiếm 62% thị phần.

Riêng, trong quý 4/2021, nguồn cung sơ cấp gần 400 căn, giảm 23% theo quý và 58% theo năm. Không có dự án mới được mở bán trong quý này. Nguồn cung mới khoảng hơn 170 căn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của ba dự án hiện hữu tại các quận ngoài trung tâm gồm quận 9, 12 và Gò Vấp. Trong đó, nhà phố liền kề chiếm 63% nguồn cung mới. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm khi các chủ đầu tư dời kế hoạch mở bán bảy dự án sang năm 2022.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay hiện nay, TP.HCM có rất nhiều dự án bất động sản đang chờ kí duyệt để triển khai. Những vướng mắc về thủ tục, quy trình cấp, duyệt dự án khiến suốt những năm qua thị trường bất động sản tại thành phố thiếu hụt nguồn cung mới".

Vị chuyên gia nhận định hiện nay, thị trường chưa ngăn được các cơn sốt đất triệt để. Dự báo giá bất động sản vẫn đà tăng, nguồn cung dự án vẫn thiếu hụt. Rõ ràng, nguồn cung khan hiếm trong bối cảnh đầu tư tăng và dòng tiền liên tục đổ vào bất động sản thì ắt xảy ra việc tăng giá.

Giá bất động sản vẫn "leo thang"

Bất chấp tác động nặng nề của dịch Covid-19, giá nhà tại thành phố liên tục leo thang. Thực tế cho thấy, trong suốt 2 năm qua, giá bất động sản tăng cao ở hầu hết các phân khúc. Thậm chí, ngay trong thời điểm dịch bệnh, giá bất động sản vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo khảo sát của Savills Việt Nam, giá bán căn hộ tại TP.HCM tăng 10 - 15% so với cùng kỳ, đặc biệt là các dự án nằm ở phía Đông và phía Nam thành phố. Đáng chú ý, căn hộ TP.HCM định mức giá mới với sự xuất hiện của dòng sản phẩm siêu sang của Masterise.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE cho hay dự kiến giá căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng trong tương lai do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang. Nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn nhiều hạn chế.

"Đặc biệt, nhu cầu nhà phố, biệt thự ở mức cao, tạo triển vọng mạnh mẽ. Cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển tạo động lực cho nguồn cung và giá bất động sản gắn liền thổ tiếp tục tăng ở các đô thị lớn, như Hà Nội và TP.HCM", bà Dung nhấn mạnh.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D DKRA Việt Nam nhìn nhận, các dự án ra hàng vào cuối năm nay và nửa đầu năm 2022 có thể sẽ chịu áp lực tăng giá do giá vật liệu xây dựng tăng cao. Bên cạnh đó, yếu tố lạm phát cũng như nguồn cung mới không được dồi dào. Việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra.

Vị chuyên gia này cũng nhìn thẳng vào những khó khăn, thách thức thị trường đã và đang đối mặt. Bao gồm: Nguồn cung mới vẫn hạn chế, không được dồi dào, nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý. Một số vấn đề về pháp lý vẫn chưa theo kịp sự thay đổi và phát triển của thị trường.

Bên cạnh đó, sự bất hợp lý về cung cầu giữa các phân khúc khiến nhà ở vừa túi tiền đã gần như biến mất 2 năm trở lại đây. Trong khi, đó giá bất động sản liên tục tăng ở mọi phân khúc, thậm chí là "kỷ lục" mặt bằng giá luôn bị xô đổ.