Mặt bằng bán lẻ TP.HCM bước vào giai đoạn “giữ chân khách thuê”

Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM giảm tốc

Gần đây, thị trường mặt bằng bán lẻ TP.HCM đang chuyển mình sau nhiều quý tăng trưởng nóng. Giá thuê bắt đầu điều chỉnh giảm, phản ánh nỗ lực của các chủ đầu tư trong việc thích ứng với nguồn cung mới và duy trì sức hấp thụ giữa bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Theo số liệu từ JLL Việt Nam, quý III/2025, giá thuê trung bình tại các vị trí trung tâm đạt khoảng 235 USD/m², giảm hơn 4% so với quý trước. Sự xuất hiện của dự án Saigon Marina IFC, bổ sung gần 13.000 m² diện tích bán lẻ, khiến tỷ lệ trống khu trung tâm tăng lên 10,6%. Tuy vậy, lượng hấp thụ mới vẫn khả quan, đặc biệt ở nhóm ngành thời trang và giày dép – chiếm phần lớn diện tích thuê mới trong quý.

Khác với khu trung tâm, các khu vực vùng ven vẫn giữ được sự ổn định. Giá thuê trung bình quanh mức 65 USD/m², tăng nhẹ 0,6%. Điều này cho thấy nhu cầu của các thương hiệu vẫn duy trì, nhưng tâm lý thuê đã thận trọng hơn, hướng đến các vị trí phù hợp chiến lược kinh doanh dài hạn thay vì mở rộng ồ ạt.

Không chỉ JLL, các đơn vị nghiên cứu khác như CBRE và Knight Frank cũng ghi nhận xu hướng tương tự. CBRE cho biết giá thuê tại khu trung tâm giảm 4% theo quý, trong khi vùng ngoài trung tâm tăng gần 1%. Dữ liệu của Knight Frank cũng cho thấy mức giá thuê tầng trệt giảm 1,5% so với cùng kỳ, phản ánh rõ rệt sự điều chỉnh của thị trường.

Một yếu tố tạo sức hút mới cho ngành bán lẻ là làn sóng thương hiệu quốc tế, đặc biệt đến từ Trung Quốc, đổ bộ vào Việt Nam. Các chuỗi như Chagee, Popmart, KKV hay Colorist liên tục mở rộng hệ thống. Bên cạnh đó, các thương hiệu nội địa như Highlands Coffee, Phúc Long hay Cheese Coffee cũng chạy đua giữ thị phần.

Theo bà Mai Võ – Giám đốc khối bán lẻ CBRE Việt Nam, nhóm F&B đang dẫn đầu về lượng giao dịch thuê mới, chiếm hơn 1/3 tổng thị trường. Động lực tiêu dùng trong nước cũng là “bệ đỡ” quan trọng giúp thị trường bán lẻ TP.HCM giữ nhịp tăng trưởng. 9 tháng đầu năm, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của thành phố đạt hơn 1,75 triệu tỷ đồng, tăng hơn 10% so với cùng kỳ 2024. Cùng với chính sách mở cửa du lịch, lượng khách quốc tế trở lại mạnh mẽ, tiếp thêm dòng sinh khí cho ngành.

Dự báo diễn biến thị trường mặt bằng bán lẻ giai đoạn cuối năm

Các chuyên gia nhận định, giai đoạn sắp tới, giá thuê mặt bằng sẽ ổn định hơn thay vì tăng đột biến như những năm trước. Bà Trang Lê – Tổng giám đốc JLL Việt Nam – cho rằng thị trường đang chuyển dần sang mô hình “bán lẻ trải nghiệm”, chú trọng không gian tương tác, thiết kế sáng tạo và tiện nghi hiện đại.

Nhiều thương hiệu F&B có thể chuyển từ nhà phố sang trung tâm thương mại để đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy theo quy định mới, góp phần tăng nhu cầu thuê mặt bằng chất lượng cao.

Dù nguồn cung mới còn hạn chế, các chuyên gia của Knight Frank vẫn lạc quan về tiềm năng dài hạn của TP.HCM – thủ phủ bán lẻ của Việt Nam. Mức độ quan tâm lớn từ các thương hiệu quốc tế và sức mua nội địa ổn định giúp thành phố duy trì vị thế là điểm đến hấp dẫn của ngành bán lẻ hiện đại.

Thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, chủ đầu tư linh hoạt hơn, thương hiệu chọn lọc hơn, và người tiêu dùng có nhiều lựa chọn hơn. Đây được xem là bước chuyển cần thiết để TP.HCM tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt xu hướng bán lẻ cả nước trong thời gian tới.

Trong khi đó, bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý cấp cao, bộ phận Cho thuê bán lẻ Savills Việt Nam dự báo lưu lượng khách tham quan ghi nhận tại các trung tâm thương mại tại TP.HCM ở quý 4/2025 với nhiều cột mốc quan trọng (những dịp mua sắm lớn) cuối năm sẽ còn tiếp tục tăng trưởng. Nhìn xa hơn, thị trường mặt bằng cho thuê bán lẻ trong vài năm tới sẽ dịch chuyển mạnh mẽ về chiều sâu tư vấn và việc sử dụng dữ liệu, phân tích và công nghệ để lọc ra mặt bằng phù hợp nhất đang ngày càng trở nên quan trọng.

×