Mua đất dự án chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ, người dân cần lưu ý gì?

Vì sao đất dự án chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ lại rủi ro?

Luật sư Hoàng Anh Sơn – Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, thực tế, nhiều chủ đầu tư rao bán đất nền, đất phân lô trong khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa hoàn thiện hạ tầng, nghĩa vụ tài chính.

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Điều này có nghĩa là nếu chủ đầu tư chưa có “sổ đỏ” cho phần đất trong dự án, việc chuyển nhượng là không hợp pháp, và người mua sẽ không thể đăng ký quyền sử dụng đất đứng tên mình.

Bên cạnh đó, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ: Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như:

  Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

 Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đất không tranh chấp….

Đồng thời Điều 32 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định chi tiết về yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, nếu đất dự án chưa hoàn tất các thủ tục này, người dân không thể được cấp sổ đỏ, không thể thế chấp vay vốn, và quyền lợi hoàn toàn phụ thuộc vào cam kết của chủ đầu tư điều rất rủi ro.

Kiểm tra kỹ trước khi xuống tiền

Người dân trước khi mua đất tại dự án cần tự mình (hoặc qua luật sư, văn phòng công chứng) kiểm tra 5 yếu tố pháp lý quan trọng sau:

1.     Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư: Nếu chủ đầu tư chưa có GCN, dự án đó chưa đủ điều kiện chuyển nhượng (căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024).

2.     Tình trạng quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật: Đất dự án được phép bán phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, và hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ phê duyệt (căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

3.     Nghĩa vụ tài chính: Chủ đầu tư phải hoàn thành tiền sử dụng đất, thuế, phí liên quan trước khi chuyển nhượng. Nếu chưa nộp, quyền sử dụng đất chưa được xác lập đầy đủ, dễ dẫn đến tranh chấp hoặc bị cơ quan Nhà nước tạm dừng giao dịch.

4.     Không thuộc diện bị thu hồi, kê biên hoặc tranh chấp: Theo khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất đang có tranh chấp, bị kê biên, đang trong quá trình thu hồi hoặc chưa đủ điều kiện cấp GCN thì không được phép chuyển nhượng.

5. Kiểm tra thông tin về dự án

Nếu người dân vẫn muốn mua, cần làm gì để tự bảo vệ?

Luật sư Hoàng Anh Sơn cũng đưa ra phân tích, trong trường hợp người mua vẫn muốn “xuống tiền” khi dự án chưa hoàn thiện toàn bộ pháp lý, nên thực hiện các bước sau:

Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý: quyết định giao đất, phê duyệt quy hoạch, hồ sơ hạ tầng, biên lai nộp tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng…

Ký hợp đồng có điều khoản cam kết tiến độ pháp lý: ghi rõ thời hạn chủ đầu tư hoàn tất cấp “sổ đỏ”, nghĩa vụ bồi thường và quyền hủy hợp đồng nếu chậm trễ.

Thanh toán theo tiến độ gắn với tiến độ pháp lý, không trả hết tiền khi chưa có sổ.

Lưu giữ toàn bộ chứng từ thanh toán và hợp đồng công chứng.

Không mua bán bằng giấy viết tay, tránh giao dịch “chuyển nhượng suất nội bộ”, vì những loại hợp đồng này không được pháp luật công nhận.

Khi nào người mua nên dừng lại?

Theo luật sư Hoàng Anh Sơn, người dân nên từ chối giao dịch trong các trường hợp sau:

Dự án chưa có quyết định giao đất, chưa được cấp GCN cho chủ đầu tư.

Đất thuộc diện đang bị điều tra, tranh chấp hoặc nằm trong khu vực bị quy hoạch thu hồi.

Chủ đầu tư chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nhưng đã rao bán dưới danh nghĩa “đất nền dự án”.

Hợp đồng mua bán không được công chứng, không nêu rõ nghĩa vụ pháp lý của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư thu tiền trái phép dưới hình thức “đặt cọc giữ chỗ” hoặc “góp vốn mua đất nền”.

Theo Điều 208 và Điều 210 Luật Đất đai 2024, hành vi huy động vốn trái quy định, chuyển nhượng đất khi chưa đủ điều kiện có thể bị xử phạt hành chính, đình chỉ dự án hoặc thu hồi đất.

Như vậy, sở hữu đất dự án là nhu cầu chính đáng, nhưng nếu dự án chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ, người mua đang “đặt cược” quyền lợi của mình vào rủi ro pháp lý.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Điều 31, Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chỉ khi chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý và được cấp Giấy chứng nhận thì mới được chuyển nhượng hợp pháp. Hiểu luật, kiểm tra kỹ và không vì ham giá rẻ là cách duy nhất để người dân tránh sa vào các “dự án ma”, “sổ đỏ tương lai”.

Mua đất dự án chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ là giao dịch rủi ro cao, không được pháp luật công nhận. Điều 45 Luật Đất đai 2024: Chỉ được chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) hoặc đủ điều kiện cấp GCN. Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Dự án muốn chuyển nhượng phải có hạ tầng kỹ thuật và GCN quyền sử dụng đất…..Người mua cần kiểm tra pháp lý dự án, công chứng hợp đồng và thanh toán theo tiến độ. Dự án “mập mờ”, chưa hoàn thiện pháp lý nên dừng lại để bảo vệ tài sản của mình.

×