Điều kiện cấp "sổ đỏ" đất nông nghiệp theo quy định mới nhất gồm những gì?

Điều kiện cấp sổ đỏ đất nông nghiệp

Luật sư Hoàng Anh Sơn – Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước.

Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định rõ trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với người đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại điều này như những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ…).

Nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất người sửa dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 như được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, Đất đang sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, không vi phạm hành lang bảo vệ, không thuộc diện bị thu hồi, kê biên.

Mặt khác, người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 157 Luật Đất đai năm 2024. cụ thể:

Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

 Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;

 Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền

với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

 Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

 Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;

 Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

 Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất nông nghiệp

Theo LS. Hoàng Anh Sơn, hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu từ ngày 01/7/2025 sau sáp nhập được quy định tại Mục 1.B Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Cụ thể:

Đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì hồ sơ gồm:

 Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định này.

 Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;

 Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;

 Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai;

 Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai (nếu có);

 Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;

 Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;

Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

 Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;

 Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

Cơ quan tiếp nhận, trả kết quả hồ sơ

Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);

Văn phòng đăng ký đất đai;

 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Theo Điều 5 Nghị định 151, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư Căn cứ theo Mục II.A Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Xử lý một số trường hợp phức tạp

Đất có tranh chấp: Nếu thửa đất đang có tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai tạm dừng cấp sổ đỏ cho đến khi có văn bản kết quả hòa giải hoặc bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật Điều này nhằm bảo đảm việc cấp sổ đỏ không làm phát sinh thêm tranh chấp hoặc xung đột quyền lợi.

 Đất thừa kế chưa sang tên: Người thừa kế hợp pháp phải hoàn tất thủ tục khai nhận di sản và đăng ký biến động trước khi được cấp sổ. Nếu có nhiều người đồng thừa kế, cơ quan chức năng chỉ cấp sổ khi tất cả các bên có văn bản thỏa thuận bằng công chứng hoặc chứng thực.

 Đất nhận chuyển nhượng nhưng mất giấy tờ gốc: Trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay, nay mất hoặc không còn hợp đồng gốc, nhưng vẫn sử dụng ổn định, không tranh chấp, và được xác nhận của chính quyền địa phương, thì vẫn được xem xét cấp sổ đỏ. Cơ quan cấp giấy sẽ xác minh nguồn gốc đất thông qua hồ sơ địa chính, bản đồ đo đạc.

Luật sư Sơn cũng lưu ý khi làm thủ tục cấp sổ đỏ: Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại UBND xã để bảo đảm đất nằm trong khu vực được phép cấp.

 Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ gốc hoặc các xác nhận hợp pháp thay thế.

 Theo dõi tiến độ giải quyết hồ sơ.

Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã cụ thể hóa các điều kiện, trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất nông nghiệp, hướng tới mục tiêu đơn giản, minh bạch và bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Đây là bước tiến quan trọng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, tạo điều kiện cho người nông dân yên tâm đầu tư, sản xuất lâu dài.

×