Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp: Có thể bị thu hồi đất

Khi nào được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp?

Luật sư Hoàng Anh Sơn – Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025), người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng khi có quyết định cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

 Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

 Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Mặt khác khoản 3 Điều 121 quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thủ tục và lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khoản 1, khoản 2 Điều 227 Luật Đất đai năm 2024 quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật này được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

 Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

 Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại mục I phần III ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2025).

Người đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định này nộp cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2024.

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Đối với các xã miền núi, biên giới; đảo; vùng có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế, xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 25 ngày.

Nộp nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc lệ phí trước bạ (nếu có), được xác định theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai năm 2024 được hướng dẫn bởi khoản 1 Điều 7, khoản 1,2 Điều 35 Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

Cụ thể: Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

 Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại;

 Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Rủi ro pháp lý khi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 giải thích, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.

Theo Điều 11 Luật Đất đai 2024, người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được phép của cơ quan có thẩm quyền là hành vi bị cấm, coi là hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định rõ việc xử phạt đối với hành vị sử dụng đất trồng lúa sang loại đất khác mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tùy từng trường hợp vi phạm sẽ bị xử phạt tiền khác nhau, trường hợp cao nhất sẽ bị xử phạt với mức phạt lên đến 200.000.000 đồng.

Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Khoản 5, Điều 8 còn quy định người vi phạm bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Ngoài ra hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất của các loại đất khác bị xử phạt theo quy định tại Điều, 9, 10, 11, 12 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Luật sư Sơn cũng đưa ra ví dụ thực tế: Một hộ dân ở một xã ngoại thành của Hà Nội tự ý đổ đất, xây nhà trên thửa đất trồng lúa 300m² mà không được phép. Sau khi kiểm tra, chính quyền địa phương yêu cầu tháo dỡ công trình, phạt 50 triệu đồng, đồng thời không cấp sổ đỏ cho phần đất đã bị chuyển mục đích trái phép.

 Luật sư Hoàng Anh Sơn đưa ra khuyến cáo, trước khi làm hồ sơ, người dân nên:

Tra cứu quy hoạch sử dụng đất tại địa phương (trên cổng thông tin đất đai cấp tỉnh);

Xác định loại đất, thời hạn sử dụng và mục đích được phép chuyển đổi;

Liên hệ Uỷ ban nhân dân cấp xã để được hướng dẫn về hồ sơ, nghĩa vụ tài chính và điều kiện quy hoạch.

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là quyền của người dân, nhưng phải được phép của cơ quan có thẩm quyền. Tự ý chuyển đổi sẽ không được cấp sổ đỏ và có thể bị xử phạt nặng theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

×