Năm nay, đặt cửa cho biệt thự - nhà phố?

Từng tham vọng đầu tư một KĐT hoành tráng với lượng sản phẩm biệt thự liền kề quy mô, nhưng Geleximco đã “bỏ cuộc”? 

Không lo đầu cơ

Dự báo về thị trường năm 2017, VnREA cho rằng BĐS chưa xuất hiện các “cú huých“ đủ mạnh để tạo tăng trưởng đột biến trong lĩnh vực này. Tuy nhiên với sự năng động, quyết tâm của Chính phủ và thị trường trong điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở hạng tiêu chuẩn (phân khúc trung bình), đa dạng hóa nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản, đồng thời sự phát triển tiếp của BĐS du lịch sẽ tạo nên sức hấp dẫn của thị trường địa ốc.

Đáng chú ý, phân khúc nhà phố, biệt thự tiếp tục có những chuyển biến mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu rộng lớn của thị trường. Các chủ đầu tư hiện nay đang xây dựng những dự án biệt lập với tiện nghi, hiện đại đáp ứng tất cả nhu cầu của người tiêu dùng. Giai đoạn đầu mở bán, hầu hết những sản phẩm được đưa ra (nhóm nhà phố) thích hợp với phần lớn khả năng tài chính của gia đình  trẻ.

Bên cạnh đó, những người thật sự có nhu cầu sinh sống chiếm lượng mua không nhỏ với nhóm nhà phố, biệt thự. Nguyên nhân là những nhà đầu tư và cá nhân đầu cơ ít tham gia vào phân khúc này - dẫn tới nhu cầu vay thấp hơn. Vì thế, đây được xem là mô hình nhà ở có tài chính “khỏe mạnh”.

Bên cạnh đó, Hiệp hội lưu ý "loại hình BĐS này cũng được hưởng lợi khá lớn từ các cải thiện của cơ sở hạ tầng và việc kết nối đến trung tâm thành phố đang ngày càng thuận lợi". Dự báo, trong năm 2017, phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn tiếp tục có những diễn biến tích cực trên thị trường do tâm lý của người mua nhà Việt Nam phần lớn vẫn thích có một căn nhà độc lập hơn là sống trong chung cư cao tầng.

Tuy vậy, một thông số từ VnREA cũng rất đáng tham chiếu. Cụ thể, về tồn kho BĐS, tính đến 20.11.2016 tổng giá trị hàng tồn kho BĐS còn khoảng 31.842 tỷ đồng, so với tháng 12.2015 giảm 19.047 tỷ đồng (giảm 37,43%). Trong đó, tỷ trọng tồn kho đất nền nhà ở là nhiều nhất (với 3.765.611 m2 -  tương đương với 14.325 tỷ đồng).

La liệt những "đổ nát" quá khứ

Trở lại với địa bàn huyện Hoài Đức (đang ngấp nghé lên quận), nơi từng được ví như một lát cắt điển hình cho sự buông bỏ của giới đầu tư với những dự án liền kề, biệt thự "hoành tráng trên giấy – bê trễ triển khai" sau khi lao theo sức hấp dẫn của phân khúc này.

 KĐT Kim Chung – Di Trạch – sản phẩm “lỗi” của Vietracimex

Có thể kể, KĐT Kim Chung – Di Trạch do Tổng Công ty CP Thương mại &  Xây dựng (Vietracimex) làm chủ đầu tư. Vốn là một trong những dự án lớn nhất huyện Hoài Đức với tổng diện tích 140 ha, dân số dự kiến ngót 3 vạn người, nhưng hiện hữu chỉ có vài lô liền kề được xây thô. Còn lại, đất nền hay liền kề tha hồ cho cỏ mọc lẫn thả trâu.

Tương tự, dự án Lideco (mặt đường 32, thị trấn Trạm Trôi) của Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm cũng ngập tràn cỏ mọc với ngổn ngang những biệt thự trong trạng thái khác nhau. Trên tổng diện tích 38 ha, tổng sản phẩm khoảng 600 căn biệt thự, liền kề nhưng chỉ chưa đầy 20% được sáng ánh điện ban đêm. Phủ kín nơi đây, vẫn là cỏ dại mọc phủ kín những góc tường biệt thự...

Xuôi trục Đại lộ Thăng Long, siêu dự án KĐT Lê Trọng Tấn của Geleximco vẫn như chưa thể hoàn thiện đồng bộ. Bất chấp không khí sôi động bán mua tại Gemek Tower và Gemek Premium (hai dự án nằm kế cận) thời gian 2016, tổ hợp hàng trăm liền kề do đại gia Vũ Văn Tiền kiến tạo kiên trì nằm đợi người mua dọn về năm này qua năm khác.

Ngoài ra, còn có những trường hợp cám cảnh không kém như KĐT Nam An Khánh (Sông Đà – Hoàng Long làm chủ đầu tư), KĐT Thiên Đường Bảo Sơn (chủ đầu tư Công ty CP Tập đoàn đầu tư xây dựng và Du lịch Bảo Sơn). Điều dễ hiểu, giá trị giao dịch những biệt thự, liền kề ở các KĐT kiểu nay đều diễn biến tỷ lệ thuận với mức độ hoàn thiện hạ tầng, tiện ích đồng bộ.

Theo ông Hữu Minh, một nhà đầu tư từng nếm trải cảm giác cay đắng khi chôn gần 10 tỷ đồng vào những BĐS biệt thự/liền kề thời gian 2010-2012, nếu chỉ tin vào mức độ “khỏe mạnh tài chính” của sản phẩm này mà đặt cửa thì quá nguy hiểm. “Kể cả những thông tin khiến giới kinh doanh BĐS ào ào nhao theo như Hoài Đức sẽ lên quận vào 2020 cũng chỉ mang tính tham khảo. Bằng chứng, khi Từ Liêm được tách thành 2 quận, đến nay là hơn 2 năm mà cả Nam lẫn Bắc Từ Liêm cũng chỉ hơi nhích về thanh khoản BĐS giá trị lớn. Cốt yếu để rót tiền mua biệt thự/nhà phố là sự hoàn thiện đầy đủ của hạ tầng. Với đầu tư, đặc biệt quan trọng tính thời điểm và vòng quay chuyển nhượng sản phẩm càng ngắn càng tốt”