Thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào mức độ an toàn khi kiểm định

Người dân vẫn lo ngại về thời hạn sử dụng nhà chung cư

Theo nhiều chuyên gia, việc áp dụng thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể giúp giá nhà giảm xuốn, chủ đầu tư sẽ bán chung cư theo giá trị xây dựng khi có thời hạn. Bên cạnh đó, nhà chung cư sẽ đúng nghĩa là được xây để ở, tình trạng đầu cơ cũng giảm. Do đó, giá bán mà chử đầu tư đưa ra cũng phải tính toán hợp lý và khó bị "sốt giá" dẫn đến mức giá tăng mạnh như thời gian qua. Đặc biệt, quy định này khiến việc cải tạo chung cư cũ sẽ được giải quyết dễ dàng hơn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, áp dụng thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ không khiến loại hình này mất sức hút với người mua bởi vì về bản chất, quy định này không hề mới và đã tồn tại trên thị trường từ lâu.

"Với các thị trường lớn như TP.HCM hay Hà Nội, việc sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn không mới. Nó đã tồn tại từ lâu, điển hình là phân khúc officetel hay một số dự án căn hộ dịch vụ. Xem xét thực tế từ hoạt động của các dự án tại TP.HCM áp dụng thời hạn sử dụng nhà chung cư không gây ảnh hưởng đến giá bán, sang nhượng hay khai thác cho thuê của các căn hộ dạng này", ông Tuấn cho biết.

Tuy nhiên, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư vẫn gây ra tâm lý bất an cho người dân, đặc biệt với những người lao động, tích góp để mua nhà và coi đây là tài sản vĩnh cửu để lại cho con cháu. Anh Hoàng Nam (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, để đủ tiền mua một căn chung cư từ 2 - 3 tỷ đồng thì theo tính toán anh phải trả góp từ 15 - 20 năm. Do vậy, nếu chung cư chỉ có thời hạn sử dụng mấy chục năm thì đời con cái của anh phải tính đến chỗ ở mới sau khi hết thời hạn sử dụng.

"Về bản chất thì quy định này giúp cơ quan quản lý dễ dàng cải tạo các chung cư cũ trong tương lai nhưng với những người lao động dành số tiền mấy chục năm mới kiếm ra để mua nhà thì chắc chắn phải lo nghĩ. Nếu như vậy cố vay mượn thêm tiền mua nhà đất thì sẽ hợp lý hơn", anh Nam chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, chung cư là tài sản có giá trị lớn, do vậy phải được sở dụng lâu dài người dân mới mua. Bởi tâm lý người Việt vẫn xem bất động sản như một dạng tài sản tích lũy dài hạn, nếu bỏ ra tiền tỷ chỉ để sở hữu vài chục năm thì người mua nhà sẽ chuyển sang quan tâm tới phân khúc nhà đất.

"Chắc chắn, việc áp dụng thời hạn sử dụng nhà chung cư là cần thiết nhưng chúng ta cần cân nhắc có lộ trình, có tiến độ. Đặc biệt là tuyên truyền giáo dục làm sao để người dân nhận thức được việc đó, lúc bấy giờ mình thay đổi mới dễ dàng hơn", ông Điệp cho biết.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư xác định theo thời gian sử dụng thực tế

Theo Khoản 1 Điều 58 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. 

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo thiết kế được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Phát biểu tại nghị trường Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, trong dự thảo Luật Nhà ở phân biệt rất rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư với việc có quy định hay không thời hạn sở hữu nhà chung cư, đây là 2 vấn đề hoàn toàn khác nhau. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định rất rõ trong dự thảo luật và thời hạn đó phải được xác định khi lập đồ án thiết kế nhà chung cư, về mặt kỹ thuật là phải xác định được thời hạn, có thể là 50 năm hoặc 70 năm.

"Thời hạn thực tế sử dụng nhà chung cư còn phụ thuộc vào các yếu tố khác, không phải chỉ có mỗi thời hạn sử dụng nhà chung cư trong đồ án thiết kế, nó còn phụ thuộc vào yếu tố tự nhiên. Nếu có động đất, nếu có hỏa hoạn thì thời hạn nó khác. Hoặc hết thời hạn sử dụng về mặt kỹ thuật nhưng do bảo dưỡng tốt, do đáp ứng các yêu cầu khác nên vẫn có giá trị sử dụng, thực hiện vẫn tốt thì cũng không nên đặt vấn đề phá dỡ vì sẽ lãng phí. Cho nên trong dự thảo luật cũng đã có quy định về kiểm định chất lượng, khi hết thời hạn hoặc chưa hết thời hạn nhưng có những yếu tố không hoàn toàn đối với nhà chung cư thì phải tiến hành kiểm định. Trên cơ sở kết luận kiểm định sẽ có đánh giá là tiếp tục cho ở hay cần phải phá dỡ để xây dựng lại", ông Tùng cho biết.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng cho biết không nên gắn giữa thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất. Trong Luật Đất đai quy định đối với đất ở là không có thời hạn, đất ở được giao ổn định, lâu dài, không có thời hạn, cho nên đất của nhà chung cư và liên quan đó là quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư cũng không có thời hạn. Do đó, thời hạn mà các chủ sở hữu nhà chung cư được sở hữu nhà đó phụ thuộc vào bản thân tòa nhà chung cư đó được kiểm định và đánh giá như thế nào, chừng nào nó còn an toàn, chừng nào còn sử dụng tốt thì quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn được bảo đảm.